Вопрос 113. Субъекты права на жилое помещение (по договору коммерческого и социального жилищного найма)

По договору социального найма:

Это прежде всего наниматель, т.е. это лицо, с кем заключен договор.

Наряду с нанимателем субъектами права на жилые помещения являются проживающие совместно с ним челны его семьи, они так же имеют права на жилую площадь, т.е. «пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору» (п.2 ст. 672 ГК).

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к членам семьи нанимателя относятся супруг (супруга) нанимателя, их дети, родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство.

Отсутствие прописки, регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод граждан, включая и права на жилище, как и наличие прописки (регистрации) само по себе не создаёт права пользования жилым помещением (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.1995).

Наличие права на жилое помещение по договору социального найма жилого помещения определяется одним критерием - является ли гражданин нанимателем либо членом семьи нанимателя, проживающим с нанимателем.

Члены семьи нанимателя имеют такие же права и обязанности, как и наниматель. Это касается размера жилой площади, а также равенства голосов нанимателя и совершеннолетних членов семьи при решении вопросов вселения других лиц в занимаемое жилое помещение, обмена и др. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязанностям, вытекающим из договора социального жилищного найма.

От членов семьи нанимателя надо отличать лиц, проживающих в жилом помещении (даже при наличии прописки - регистрации), но не имеющих самостоятельного права на жилое помещение. Это поднаниматели и временные жильцы.

Поднаниматели (ст.685 ГК, ст.ст. 76-79 ЖК) – это лица, состоящие с нанимателем в договоре поднайма, который заключается при согласии всех совершеннолетних членов семьи и с согласия наймодателя. Требуется соблюдение нормы жилой площади, разрешение наймодателя, согласие соседей, если в поднаём сдается комната в коммунальной квартире. Договор поднайма является возмездным.

Временные жильцы (ст.680 ГК, ст. 80 ЖК) – это лица, проживающие в жилом помещении без договора и поселенные на небольшой срок (до 6 месяцев) без взимания платы. При их поселении требуется уведомление наймодателя. Они обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателя или любого совершеннолетнего члена семьи.

По договору коммерческого найма:

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица - арендаторы жилых помещений).

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан - нанимателей, нет. Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п.1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних лиц, проживающих совместно с нанимателем. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя. В то же время, в случае смерти нанимателя допускается его замена одним из постоянно проживающих с ним лиц без указания о совершеннолетии лица. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия родителей, усыновителей или попечителей, совершает сделки, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам.

В соответствии со ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

В договоре коммерческого найма круг постоянно проживающих с нанимателем лиц определяется исключительно по усмотрению нанимателя и самих этих лиц. Такой подход законодателя представляется вполне логичным, поскольку не ограничивает нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать и за которых он готов отвечать перед наймодателем.

Помимо лиц, имеющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, в качестве сторон в жилых правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя. В соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.