Удержание имущества должника

Также одним из существующих способов обеспечения кредитаявляется удержание имущества. Если заемщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, вытекающие из кредитного обязательства, то у кредитора-залогодержателя возникает право на обращение взыскания на заложенное имущество и на его реализацию для удовлетворения своих требований.

Способ удовлетворения своих требований без обращения в суд конечно же представляет для кредитора большой интерес. Внесудебный порядок допускается в двух случаях:

1.     если предметом залога было недвижимое имущество - на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога,

2.              если движимое имущество было предметом ипотеки - на основании соглашения залогодателя с залогодержателем в простой письменной форме, которое либо заранее содержалось в договоре залога, либо было заключено ими дополнительно.

Независимо от того, в каком порядке было обращено взыскание на заложенное имущество, реализация такого имущества производится только с публичных торгов и только судебным исполнителем.

Законодательством допускается не только удовлетворение требований банка - кредитора через продажу заложенного имущества с публичных торгов, но через передачу этого имущества в собственность банка.

Банку предоставлено право требовать досрочного исполнения кредитного обязательства в следующих случаях:

- если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;

- в случае нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;

- в случае утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые банк не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом его восстановления.

Банку - кредитору предоставлено право обратить взыскание на заложенное имущество, если не будет удовлетворено его требование о досрочном исполнении кредитного обязательства при:

- нарушении залогодателем правил о последующем залоге;

- невыполнении залогодателем обязанностей по содержанию и сохранности заложенного имущества;

- нарушении залогодателем правил о распоряжении предметом залога.

В силу того, что в настоящее время ипотечное кредитование представляет большой интерес для банков-кредиторов, данный вопрос необходимо рассмотреть более подробно.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной, которая должна быть нотариально удостоверена и пройти государственную регистрацию.

Закладная должна содержать:

- слово «закладная», включенная в название договора;

- наименование залогодателя и указание места его жительства (для физических лиц) или его местонахождение (для юридических лиц);

- наименование залогодержателя, указание места его жительства (для физических лиц) или его местонахождение (для юридических лиц);

- дата и место заключения, наименование заемщика, размер, срок исполнения кредитного обязательства;

- название, местонахождение, денежная оценка, право, в силу которою оно принадлежит залогодателю и достаточную для идентификации описание заложенного недвижимого имущества, а также номер, дата, место и орган регистрации этого имущества;

- указания на то, имеются ли на заложенном имуществе или части этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или часть его в аренду, обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

- подписки залогодателя и залогодержателя;

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Предметом договора ипотеки может быть следующее недвижимое имущество:

- земельные участки, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома и квартиры;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, иное недвижимое имущество.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке приватизация запрещена.

Данные о регистрации ипотеки вносятся в закладную и заверяют подписью должностного лица и печатью органа, осуществившего регистрацию. За регистрацию ипотеки взимается государственная пошлина. Права и обязанности сторон при ипотеке регулируются общими для залога правилами.

Необходимо помнить, что если банк-кредитор уступает другому лицу свои права по кредитному договору, то необходимо передавать и права по обеспечивающей его закладной. В противном случае договор об ипотеке прекращается. Если же банк-кредитор передает свои права по закладной, то происходит и уступка по кредитному договору прав кредитора.

Уступка банком-кредитором прав по закладной осуществляется путем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

Помимо уступки прав по закладной ее можно заложить путем ее передачи другому лицу-залогодержателю закладной. Залогзакладной означает и залог права требования по кредитному договору.

При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, банк-кредитор обязан по требованию залогодержателя закладной уступить ему свои права по ней. При уступке банком залогодержателю закладной по ней прав, залогодержатель закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной и обеспеченного по ней основного обязательства.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на совершение ипотечных операций, выданную Центральным банком РФ.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом как единый имущественный комплекс, то в его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Реорганизация предприятия, переданного в ипотеку, без согласия банка - кредитора не допускается.