Вопрос 3: Характеристики и классификация объектов недвижимости. Характеристика и классификация жилой и коммерческой недвижимости. Предприятие как имущественный комплекс

Свойства и характеристики объектов недвижимости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу

Классификация объектов недвижимости

По характеру использования

-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. -  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. -  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. -  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. -  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

-  для ведения бизнеса; -  для проживания владельца; -  в качестве инвестиций; -  в качестве товарных запасов и НЗП; -  для освоения и развития; -  для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

-  специализированная: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-  неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

-  введенные в эксплуатацию; -  требующие реконструкции или капитального ремонта; -  незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

-  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; -  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Характеристика и классификация жилой и коммерческой недвижимости

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда, например: здания особняков (отдельно стоящие здания), используемые под офисные, банковские, торгово - развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей; все без исключения административные здания, офисные и бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие следующие целевые назначения

Классификация коммерческой недвижимости

Класс "А"

Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.

Класс "B"

Помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

Класс "C" Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию.

Класс "D" Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

Предприятие как имущественный комплекс

Определение предприятия как объекта гражданского оборота дано в Гражданском кодексе РФ:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ст.132 ГК РФ).

Из содержания ст. 132 ГК РФ вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся:

1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности;

2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю;

3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество;

4) предприятие - это недвижимое имущество.

Предприятие – прежде всего имущественный комплекс, в состав которого входят наряду с недвижимостью и движимостью входят обязательственные права требования и пользования, долги (обязанности), а также некоторые исключительные права – на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, другие исключительные права.

Если имущественный комплекс не будет использоваться для осуществления предпринимательской деятельности, он не может признаваться предприятием.

4. Виды ипотечных кредитов. Основные участники ипотечного кредитования. Схемы ипотечного кредитования жилой недвижимости. Порядок предоставления ипотечного кредита. Развитие ипотечного кредитования в России