Управленческая экспертиза

4.Управленческая Введение 1.Управление девелоперским проектом 1.1.Особенности девелоперских проектов.

1.1.1 Виды девелопмента

1.1.2 Стадии девелопмента.

1.1.3 Основные принципы девелопмента

1.1.4 Девелоперы. Особенности их деятельности в России.

1.2 Управление девелоперским проектом 2.2.Жизненный цикл проекта

3 Управление объектом невижимости жилого назначения 7.1 Выбор способа управления объектом недвижимости жилого назначения… 7.2 Передача многоквартирного дома в управление ……………………………. 7.3 Организационные структуры управления объектом недвижимости жилого назначения………………………………………………………………………..... 7.4 Заключение договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг Заключение…………………………………………………………………….......

Введение

Институт управления, в том числе и объектами недвижимости, присутствует в любой стране, регионе, населенном пункте, и даже в каждом конкретном домохозяйстве, вне зависимости от социально-экономического устройства страны, является эффективным с точки зрения собственников объектов управления. «Физический» смысл управления недвижимостью можно представить следующей логической последовательностью определений: - управление любым процессом служит достижению определенной цели; - целью управления в бизнесе является получение доходов; - целью управления недвижимостью является получение доходов собственниками объектов недвижимости; - собственники недвижимости могут получать доходы самостоятельно, либо с помощью управляющих. В настоящее время под термином «управление недвижимостью», как правило, понимают коммерческую деятельность внешних по отношению к собственникам физических и (или) юридических лиц, направленную на получение доходов от объектов недвижимости для их собственников. Управление многоквартирным домом призвано решить такие важные для любого жителя задачи, как содержание и ремонт общего иму-щества и предоставление коммунальных услуг. Каж¬дый из способов управления многоквартирным домом имеет свои достоинства. При управлении домом управляющей организацией обеспечивается профессиональное оказание жилищно-комму¬нальных услуг, грамотный расчет средств, необходимых на содержание и ремонт общего имущества, благоустройство и т. п. Управляющая организация заключает договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями и обеспечивает оказание полного комплекса жилищно-коммунальных услуг. При непосредственном управлении домом каждый собственник заключает от своего имени договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и самостоятель¬но решает все вопросы, относящиеся к пользованию коммуналь¬ными услугами и проживанию в этом доме. При этом собственник не зависит от того, насколько добросовестно оплачивают эти услуги его сосе¬ди. Такой способ управления оправдан в одноэтажных жилых домах с небольшим количеством квартир. Управление домом посредством созда¬ния товарищества собственников жилья является коллективным управлением, при котором интересы жителей должно защищать специально создаваемое в соответствии с требованиями действующего законодательства юридическое лицо.  Целью дипломного проекта является выбор управление и эксплуатация многоквартирным жилым домом на стадии завершения строительства. В связи с этим предлагается решение следующих задач дипломного проектирования: - рассмотреть управление объектом недвижимости жилого назначения в г. Павловский Посад; - провести анализ местоположения объекта недвижимости жилого назначения; - проанализировать правовые основы управления и эксплуатации многоэтажным домом; - дать экологическую оценку жилой застройки; - изучить особенности управления качеством строительной продукции в период сдачи объекта в эксплуатацию; - провести экономическую характеристику проекта управления и эксплуатации.

1.Управление девелоперским проектом 1.1.Особенности девелоперских проектов. Основные участники проекта

Развитие недвижимости представляет собой сложный комплексный и многоступенчатый процесс создания нового и очень специфичного продукта - объекта недвижимости. В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, согласование, строительство, финансирование, налогооблжение, бухгалтерский учет, управление недвижимым имуществом и его инфраструктурой. Это бизнес, где требуется достаточно серьезные по объему инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать устойчивый денежный поток. 2. Управление девелоперским проектом.

Профессиональное управление девелоперскими проектами прямо влияет на стоимость аренды площадей и предоставляемые компаниям услуги. Однако российский рынок менеджмента пока не обеспечивает растущий спрос со стороны владельцев коммерческих объектов. Этот бизнес испытывает острый дефицит профессиональных управляющих, отечественных менеджеров, имеющих высокий уровень образования и опыт работы в различных сегментах рынка недвижимости.

Сегодня сфера инвестиционностроительного бизнеса и управления недвижимостью иными словами девелопмента одна из наиболее динамичных и развивающихся на российском рынке. Она ежегодно прирастает как в количественном, так и в качественном отношении. Наблюдается усиление конкуренции, которую стимулирует появление серьезных игроков, привносящих инновационные технологии ведения бизнеса.

Усиление конкуренции, инновационные технологии ведения бизнеса требуют профессионализации управленческих кадров.

1.1.1 Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента: fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят также возведение объекта недвижимости под себя (так называемый build-to-suit), однако такая строительная деятельность не имеет целью получение прибыли, а служит для уменьшения накладных расходов (в первую очередь - арендных платежей) в будущем. В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за фиксированный гонорар. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и наполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.  Девелопер, не участвуя собственными финансами, лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей в аренду. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар девелопера за ведение строительного проекта может составлять от 8 до 15 процентов от стоимости проекта.  Вторая разновидность девелопмента - speculative development - более сложна, чем описанный ранее fee-development. Девелопер в этом случае возводит коммерческую недвижимость, выступая как единоличный (либо как основной) организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.  Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник может быть обречена на провал, если речь не идет о долгосрочном кредите крупной банковской организации уровня "Сбербанка России", "Credit Swisse" или "Barclays Bank". При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании.  Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и административные, и строительные, и экологические, и финансовые риски.  Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.