3.3.2.7. Если имущество приобретается в общую долевую собственность

Нередко объекты недвижимости (жилые помещения, земельные участки) приобретаются в общую долевую собственность двух, трех и более граждан (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Как в такой ситуации определить, в каком размере полагаются имущественные налоговые вычеты, предоставляемые на основании пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, каждому из сособственников?

Рассмотрение вопроса начнем с анализа изменений, внесенных в ст. 220 НК РФ Законом N 212-ФЗ и действующих с 1 января 2014 г.

До 2014 г. в абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ содержалось положение, что в таких ситуациях размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) в приобретенном имуществе.

Примечание

Подробнее об этом читайте в разд. 3.3.2.7.1 "Распределение суммы имущественного налогового вычета при приобретении жилья в общую долевую собственность по правилам, действовавшим до 2014 г.".

В действующей с 1 января 2014 г. редакции ст. 220 НК РФ такое правило отсутствует.

Согласно пп. 3 п. 1 и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет на приобретение (строительство) жилья, приобретение земельных участков предоставляется налогоплательщику в размере его фактических затрат на такое строительство (приобретение), но не более 2 000 000 руб.

Учитывая изложенное, при покупке двумя и более лицами имущества в общую долевую собственность вычет в сумме своих фактических расходов, но в пределах 2 000 000 руб. может получить каждый из сособственников.

К такому выводу приходит и Минфин России в Письме от 19.08.2013 N 03-04-05/33728.

Например, брат и сестра А.П. Фролов и М.П. Фролова в 2014 г. приобрели квартиру стоимостью 4 500 000 руб. в общую равнодолевую собственность. Каждый из них вправе заявить вычет в сумме 2 000 000 руб.

Следует помнить, что каждый из совладельцев заявляет вычет в сумме своих собственных расходов (Письма Минфина России от 28.10.2013 N 03-04-05/45699, от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (направлено Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@)).

Например, брат и сестра Н.П. Тимофеев и Е.П. Тимофеева в 2014 г. приобрели квартиру стоимостью 4 500 000 руб. в общую долевую собственность. При этом Н.П. Тимофееву принадлежит 1/3 доля в квартире (его затраты на приобретение составили 1 500 000 руб.). Е.П. Тимофеевой принадлежат 2/3 доли (ее расходы составили 3 000 000 руб.).

Н.П. Тимофеев заявит вычет в сумме 1 500 000 руб.

Е.П. Тимофеева заявит вычет в сумме 2 000 000 руб.

Аналогичным образом следует определять и размер вычета, предоставляемого сособственникам имущества, по сумме процентов, уплаченных по займам и кредитам (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Только ограничение суммы вычета в данном случае составляет 3 000 000 руб. для каждого из них (п. 4 ст. 220 НК РФ). См., например, Письмо Минфина России от 30.12.2013 N 03-04-05/58429.

Однако приведенный порядок получения имущественных налоговых вычетов при приобретении имущества в общую долевую собственность применяется только теми налогоплательщиками, у которых право на вычет возникло не ранее 2014 г.

Дело в том, что изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ Законом N 212-ФЗ, применяются к правоотношениям, возникшим после вступления его в силу, т.е. после 1 января 2014 г. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Согласно разъяснениям контролирующих органов под правоотношениями по предоставлению имущественного налогового вычета понимается возникновение права на вычет у налогоплательщика (см., например, Письмо Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (направлено Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@)).

Примечание

Подробнее о том, когда у налогоплательщика возникает право на вычет при приобретении (строительстве) жилья, приобретении земельных участков, читайте в разд. 3.3.2.3.1 "Когда возникает право на вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков".

Если право на вычет возникло (соответствующие документы получены) до 2014 г., на плательщика не распространяются обновленные положения ст. 220 НК РФ.

В данном случае применяются положения абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. Размер вычета придется распределить между совладельцами в соответствии с их долями в приобретенном имуществе.

Например, в 2013 г. мать и дочь приобрели квартиру за 5 000 000 руб. в общую равнодолевую собственность и получили свидетельства о регистрации прав.

Право на вычет у них возникло до 2014 г.

В 2014 г. они подают в инспекцию налоговые декларации с целью получения имущественных вычетов. Каждая из них вправе заявить вычет не более 1 000 000 руб. (Письмо Минфина России от 09.08.2013 N 03-04-05/32363).

3.3.2.7.1. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СУММЫ

ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА

ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ

ПО ПРАВИЛАМ, ДЕЙСТВОВАВШИМ ДО 2014 Г.

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) (Письма Минфина России от 27.02.2013 N 03-04-05/9-150, от 27.02.2013 N 03-04-05/9-148, от 28.04.2012 N 03-04-05/7-567, от 17.04.2012 N 03-04-05/9-517, от 22.02.2012 N 03-04-05/7-215, от 26.08.2011 N 03-04-05/7-606, от 13.08.2010 N 03-04-05/7-459, от 18.06.2010 N 03-04-05/7-339, УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017446@, от 19.10.2010 N 20-14/4/109495@).

Например, И.П. Романов и В.С. Самохина приобрели в долевую собственность квартиру за 2 500 000 руб. Каждый из них владеет 1/2 доли квартиры. Соответственно, имущественный налоговый вычет каждому совладельцу может быть предоставлен в размере 1 000 000 руб. (2 000 000 руб. x 1/2 доли).

Причем это же касается и процентов по целевым займам и кредитам, уплачиваемым созаемщиками (Письма Минфина России от 20.09.2013 N 03-04-05/39132, ФНС России от 08.09.2008 N 3-5-04/491@).

Если у одного из налогоплательщиков, которые приобрели имущество в общую долевую собственность и заявили имущественный вычет в размерах, соответствующих их долям, имеется неиспользованный остаток вычета, второй налогоплательщик не вправе заявить к вычету этот остаток (Письмо Минфина России от 12.04.2012 N 03-04-05/7-494).

Участник долевой собственности также не может передать вычет в отношении своей доли в имуществе другому участнику (Письмо УФНС России по г. Москве от 12.05.2009 N 20-14/4/046504).

Например, И.П. Романов не вправе отказаться от вычета в размере 1 000 000 руб. по своей 1/2 доле в квартире в пользу В.С. Самохиной для получения ею вычета в полном объеме.

Если один из собственников приобретаемого имущества ранее уже воспользовался своим правом на вычет при покупке иного объекта недвижимости, повторно он уже не сможет его получить. Второй собственник вправе претендовать на вычет в размере не более 1 000 000 руб. (Письмо УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017446@).

Следует иметь в виду, что имущественный налоговый вычет не распределяется, если приобретается доля в имуществе, покупателем которой является только один совладелец этого имущества (Письма Минфина России от 10.04.2012 N 03-04-05/7-473, от 23.11.2011 N 03-04-05/7-932, от 10.11.2011 N 03-04-05/7-879, от 11.08.2011 N 03-04-05/7-562, от 23.06.2010 N 03-04-05/7-352, ФНС России от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@, УФНС России по г. Москве от 30.07.2009 N 20-14/4/078478).

Например, Ю.С. Денисов приобрел в собственность 1/2 квартиры за 1 700 000 руб. При этом собственник другой 1/2 доли квартиры остался прежним. В таком случае имущественный налоговый вычет может быть заявлен в размере 1 700 000 руб.

СИТУАЦИЯ: В каком размере предоставлялся имущественный вычет при приобретении родителями квартиры в общую собственность с несовершеннолетним ребенком (в доле с несовершеннолетними детьми) до 2014 г.

Обратите внимание!

В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. изложена в новой редакции.

Одним из нововведений является закрепление права на имущественный налоговый вычет для родителей (усыновителей, приемных родителей, опекунов, попечителей), которые за свой счет приобретают (строят) жилье, приобретают земельные участки и оформляют указанное имущество в собственность своих (в том числе подопечных) детей в возрасте до 18 лет (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Положения предыдущей редакции ст. 220 НК РФ права на вычет родителей (усыновителей, приемных родителей, опекунов, попечителей) в рассматриваемой ситуации не предусматривали.

Между тем по вопросу получения имущественного вычета родителями, покупающими жилье в общую собственность со своими несовершеннолетними детьми, правоприменительная практика сложилась в пользу налогоплательщиков.

Подробнее см. настоящий раздел.

Родители, имеющие несовершеннолетних детей, как правило, расходуют собственные средства на приобретение квартиры в общую с детьми долевую собственность. В таком случае они вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами без распределения по долям, т.е. в полном объеме. Разумеется, в пределах общего размера вычета. К такому выводу пришел Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П (см. также Письма Минфина России от 17.02.2012 N 03-04-05/7-194, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-523, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-521, от 15.07.2011 N 03-04-05/7-518, от 07.07.2011 N 03-04-05/5-492, от 06.07.2011 N 03-04-05/5-487, ФНС России от 26.11.2009 N 3-5-04/1737, УФНС России по г. Москве от 10.06.2011 N 20-14/4/56685@, от 10.03.2010 N 20-14/024709).

Такая трактовка положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, установленная Конституционным Судом РФ, применяется начиная с момента вступления в силу части второй Налогового кодекса РФ (Письма Минфина России от 26.08.2010 N 03-04-05/9-499, от 28.04.2009 N 03-04-05-01/254, ФНС России от 26.11.2009 N 3-5-04/1737, от 19.06.2009 N 3-5-04/835@).

Заметим, что в Постановлении N 5-П судьи рассмотрели ситуацию, когда имущество приобреталось одним родителем в общую долевую собственность с несовершеннолетним ребенком. Однако Минфин России поясняет, что и в случае покупки недвижимости обоими супругами и оформлении ее в общедолевую собственность с несовершеннолетними детьми родители или один из них могут получить вычет в отношении доли детей (Письма от 14.03.2013 N 03-04-05/7-223, от 05.07.2012 N 03-04-05/5-845, от 04.07.2012 N 03-04-05/5-841, от 03.07.2012 N 03-04-05/5-822, от 27.10.2011 N 03-04-05/9-808, от 24.10.2011 N 03-04-05/9-771).

Однако в данном случае у каждого члена семьи своя доля в имуществе. В связи с этим возникает вопрос: как родители могут распределить между собой вычет, относящийся к доле детей? Ведь соглашение о распределении вычета между супругами оформляется только при приобретении жилья в совместную собственность (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Передача права на данный вычет одним супругом в пользу другого ст. 220 НК РФ не предусмотрена.

На наш взгляд, нужно самим супругам решить, кто из них в каком размере будет увеличивать свой вычет за счет доли ребенка в имуществе. Однако, чтобы избежать претензий со стороны контролирующих органов, рекомендуем обратиться за дополнительными разъяснениями в налоговую инспекцию по месту жительства.

Ранее контролирующие органы высказывали мнение о том, что вычет предоставляется только в случае приобретения квартиры в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми и только одним родителем (подробнее см. Письма Минфина России от 02.12.2010 N 03-04-05/9-697, ФНС России от 19.02.2010 N 3-5-03/220@, УФНС России по г. Москве от 01.10.2010 N 20-14/4/103152@, от 10.03.2010 N 20-14/024709).

В других подобных ситуациях контролирующие органы рекомендовали ориентироваться на сложившуюся судебную практику по делам со схожими обстоятельствами (Письмо Минфина России от 02.07.2010 N 03-04-08/10-136 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 07.07.2010 N ШС-37-3/6085@)).

А как быть в ситуации, когда одна доля в квартире принадлежит родителям и является их совместной собственностью, а другая доля оформлена на ребенка? По мнению Минфина России, в данном случае вычет, приходящийся на ребенка, может быть распределен между его родителями в любом соотношении по их усмотрению (Письмо от 01.02.2012 N 03-04-05/5-101).

Нередко участниками общей долевой собственности на приобретенное жилье помимо родителей и их несовершеннолетних детей выступают иные родственники. По мнению Минфина России, родитель вправе заявить вычет в отношении доли ребенка и в таких случаях (см., в частности, Письмо от 06.06.2012 N 03-04-05/9-690, в котором рассмотрена ситуация, когда квартира приобретена в долевую собственность ребенка, его отца и деда).

Чиновники также отмечают, что для получения имущественного вычета родителем согласие ребенка не требуется. Это относится и к случаю, если к моменту обращения родителя за вычетом ребенок достиг совершеннолетия (Письмо УФНС России по г. Москве от 27.08.2010 N 20-14/4/090650@).

Следует учитывать, что ребенок не теряет права на получение в будущем имущественного налогового вычета по расходам на приобретение другого жилья. Ведь первоначально вычет был предоставлен не ему, а родителю (Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/5-841, от 10.04.2012 N 03-04-05/7-478, от 30.03.2011 N 03-04-05/9-199, от 28.03.2011 N 03-04-05/7-194, от 18.02.2011 N 03-04-05/7-104, ФНС России от 26.11.2009 N 3-5-04/1737, УФНС России по г. Москве от 12.01.2011 N 20-14/4/000759@).

Если же родитель ранее воспользовался данным вычетом, то по жилью, приобретенному с ребенком в долевую собственность, он вычет применить не может (Определение Конституционного Суда РФ от 24.01.2013 N 96-О, Письма Минфина России от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1400, от 27.10.2011 N 03-04-05/7-817, от 14.10.2011 N 03-04-05/7-739).

А как быть, если налогоплательщик-родитель, имеющий право на вычет по доле в имуществе своего несовершеннолетнего ребенка (детей), ранее уже воспользовался вычетом, но только в части своей доли в этом имуществе? В подобном случае родитель не теряет возможности получить вычет в отношении доли в имуществе, принадлежащей ребенку. Для этого следует повторно обратиться в налоговый орган, представив уточненные декларации с перерасчетом суммы вычета (Письма Минфина России от 02.02.2012 N 03-04-05/9-109, УФНС России по г. Москве от 16.09.2009 N 20-14/4/096762@). В данном случае вычет по доле ребенка налоговый орган вам позволит применить в отношении доходов, полученных не ранее чем за три налоговых периода, предшествующих тому, в котором вы его заявите (Письмо Минфина России от 07.12.2012 N 03-04-05/4-1380).

Например, Н.С. Фролов в 2004 г. купил квартиру, оформив ее в долевую собственность со своим несовершеннолетним ребенком. Вычет по своей доле он применил к доходам 2004 - 2007 гг. В 2012 г. он обратился в инспекцию с заявлением о получении вычета по доле ребенка в праве собственности на квартиру, представив налоговые декларации по своим доходам за 2009 - 2011 гг.

Важно отметить, что вычет, который предоставляется налогоплательщику по доле в праве собственности на жилье, принадлежащей ребенку, в рассматриваемой ситуации, по сути, является увеличением имущественного вычета самого налогоплательщика, предоставляемого ему по его доле в жилье. А это означает, что заявить вычет только по доле ребенка в приобретенном жилье, не получая вычета по своей доле, и при этом сохранить право на имущественный вычет в случае приобретения другого жилья в будущем не представляется возможным (см., например, Письмо Минфина России от 07.05.2013 N 03-04-05/4-417).

Распространенной является ситуация, когда недвижимость приобретается с привлечением денежных средств, принадлежащих ребенку. Например, это могут быть средства, причитавшиеся ребенку в связи с продажей приватизированной квартиры, в которой ему принадлежало право долевой собственности.

В таких случаях, по мнению Минфина России, ребенок, получивший доход от продажи жилья, вправе претендовать на вычет в размере, пропорциональном его доле в праве собственности на приобретенное жилье. Однако заявить вычет он может только в сумме, не превышающей дохода, полученного от продажи его доли в предыдущей квартире (Письмо Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/7-201).

Например, И.М. Ершова продала квартиру за 1 000 000 руб., принадлежавшую ей и ее 13-летнему сыну на праве общей долевой собственности (доля каждого из них составляла 50%). Впоследствии И.М. Ершова приобрела другую квартиру стоимостью 1 600 000 руб., оформив ее также в равнодолевую собственность со своим сыном.

Если рассчитать размер вычета, полагающегося сыну И.М. Ершовой, исходя из его доли в праве собственности, то он составит 800 000 руб. (1 600 000 руб. / 2). Однако вычет не может превышать сумму дохода, полученного ребенком от продажи прежней квартиры. Поэтому размер вычета составит 500 000 руб. ((1 000 000 руб. / 2) < 800 000 руб.).

В Письме от 21.02.2012 N 03-04-05/7-201 Минфин России также разъяснил, что в подобной ситуации родитель должен представить от имени своего ребенка налоговую декларацию по НДФЛ в связи с получением ребенком дохода. В ней родитель вправе заявить и вычет, полагающийся ребенку.

Ребенок впоследствии также сможет получить данный вычет, если у него возникнет доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (Письмо Минфина России от 16.03.2012 N 03-04-05/7-313).