3.3.2.1.3. Имущественные вычеты при приобретении (покупке) квартиры

В некоторых случаях у налогоплательщиков могут возникать вопросы о возможности получения ими имущественных налоговых вычетов по пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК, предоставляемых при приобретении квартир, связанные непосредственно с самим понятием "квартира". Отдельные из них мы рассмотрим далее.

Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:

Ситуация: Можно ли получить имущественные вычеты (в сумме расходов на приобретение жилья и в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту) по квартире, образованной в результате приобретения и объединения двух (трех и более) квартир? >>>

Ситуация: Можно ли получить имущественные вычеты (в сумме расходов на приобретение жилья и в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту) по квартире, образованной в результате приобретения и объединения двух (трех и более) комнат в коммунальной квартире? >>>

СИТУАЦИЯ: Можно ли получить имущественные вычеты (в сумме расходов на приобретение жилья и в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту) по квартире, образованной в результате приобретения и объединения двух (трех и более) квартир?

Согласно ст. 16 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям и представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.

Нередко физические лица приобретают квартиры, чтобы объединить их в одну. В каком размере и порядке можно получить имущественный вычет в такой ситуации?

Прежде всего отметим, что ответ на данный вопрос будет разным в зависимости от того, какие положения ст. 220 НК РФ будут применяться (действующие или действовавшие до 2014 г.).

С 2014 г. вступило в силу правило о том, что вычет в составе расходов на приобретение имущества можно получить по нескольким объектам (в данном случае - по квартирам) до того момента, как налогоплательщик использует свое право на вычет в сумме 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Учитывая изложенное, если, к примеру, в 2014 г. вы приобрели две квартиры и объединили их в одну, заявить вычет вы можете по каждой приобретенной квартире.

Например, К.М. Пчелинцев в 2014 г. купил однокомнатную квартиру за 1 100 000 руб. и двухкомнатную квартиру за 1 600 000 руб., объединив их в одну трехкомнатную. В этом случае налогоплательщик может, к примеру, заявить вычет в размере 1 100 000 руб. по первой квартире и в сумме не более 900 000 руб. - по второй (1 100 000 руб. + 900 000 руб. = 2 000 000 руб.).

Приведенные правила применяются к правоотношениям по поводу получения вычета, возникшим с 2014 г. (ч. 1, 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Примечание

О том, как определить, когда возникли указанные правоотношения, вы можете узнать в разделе "Ситуация: Как определить, когда (в каком налоговом периоде) возникли правоотношения по предоставлению имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, приобретение земельных участков".

Если же правоотношения по предоставлению имущественного налогового вычета возникли до 1 января 2014 г., то к ним применяются положения ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. (п. 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Напомним, что согласно предыдущей редакции ст. 220 НК РФ имущественный вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков также не мог превышать 2 000 000 руб. Однако применить его можно было только в отношении одного объекта имущества (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Именно поэтому до внесения изменений в ст. 220 НК РФ чиновники указывали, что налогоплательщик может получить имущественный вычет только по расходам на приобретение какой-либо одной из первоначально купленных квартир по своему выбору. Аргументировалось это тем, что квартира, которая образовалась в результате объединения, как самостоятельный объект права собственности не приобреталась (Письмо Минфина России от 16.08.2011 N 03-04-05/7-568).

Важно отметить, что возможность заявить имущественный вычет по нескольким квартирам предусмотрена только в отношении расходов непосредственно на приобретение жилья (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Что касается вычета в составе расходов на уплату процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение жилья (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), то в силу абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ получить его можно исключительно в отношении одного объекта недвижимого имущества. В данном случае это означает, что при покупке нескольких квартир и объединении их в одну заявить вычет по расходам на уплату процентов по кредиту можно только в отношении одной из них.

Например, воспользуемся условиями предыдущего примера, предположив, что обе квартиры К.М. Пчелинцевым были приобретены по ипотеке. Он вправе заявить вычет по расходам на уплату процентов банку только по одной из двух квартир на выбор.

Отметим, что и до 2014 г. ст. 220 НК РФ позволяла заявить вычет по процентам только по одному приобретенному объекту недвижимого имущества (по тому, который выбран для применения имущественного вычета в составе расходов на его строительство (приобретение)). Получить вычет по расходам на приобретение по одному объекту имущества, а вычет по расходам на проценты - по другому объекту было нельзя (см., например, Письма Минфина России от 23.07.2010 N 03-04-05/6-412, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/728, от 05.10.2009 N 03-04-05-01/721).

СИТУАЦИЯ: Можно ли получить имущественные вычеты (в сумме расходов на приобретение жилья и в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту) по квартире, образованной в результате приобретения и объединения двух (трех и более) комнат в коммунальной квартире?

Нередко физические лица приобретают комнаты в коммунальной квартире, чтобы объединить их и стать единоличными собственниками всей квартиры. В каком размере и порядке можно получить имущественный вычет в такой ситуации?

С 2014 г. вступило в силу правило о том, что вычет в составе расходов на приобретение имущества можно получить по нескольким объектам до того момента, как налогоплательщик использует свое право на вычет в сумме 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если, к примеру, в 2014 г. вы приобрели две (три и т.д.) комнаты в коммуналке, заявить вычет вы можете по каждой из приобретенных комнат.

Например, Ф.М. Макаров в феврале 2014 г. купил комнату в коммунальной квартире за 400 000 руб., а в марте еще две комнаты в этой же квартире (одну - за 450 000 руб., а вторую - за 500 000 руб.), став единоличным собственником всех комнат в коммунальной квартире. В апреле он зарегистрировал право собственности на трехкомнатную квартиру.

Ф.М. Макаров вправе заявить вычет по каждой из комнат. Общая сумма вычета составит 1 350 000 руб. (400 000 руб. + 450 000 руб. + 500 000 руб.).

Кроме того, у него остается право на вычет в размере 650 000 руб. (2 000 000 руб. - 1 350 000 руб.), которое он сможет использовать в дальнейшем при приобретении (строительстве) имущества, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Что касается вычета по расходам на уплату процентов по целевым кредитам, предоставляемого на основании пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, то в рассматриваемой ситуации этот вопрос, на наш взгляд, неоднозначный.

В силу абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ получить указанный вычет можно исключительно в отношении одного объекта недвижимого имущества. Но что в данном случае считать объектом недвижимого имущества: каждую из комнат, которые впоследствии будут объединены в квартиру, или же квартиру, образованную в результате такого объединения?

Полагаем, что все-таки объектом недвижимого имущества для целей применения положений абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ будет являться каждая из комнат. Дело в том, что комната как разновидность жилых помещений может признаваться самостоятельным объектом недвижимости (см., в частности, п. 6 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Это означает, что при покупке нескольких комнат и объединении их в одну квартиру заявить вычет по расходам на уплату процентов по целевому кредиту можно только в отношении одной из комнат.

При рассмотрении анализируемого вопроса в период действия предыдущей редакции ст. 220 НК РФ контролирующие органы отрицали возможность заявления вычета по расходам на каждую из приобретенных комнат, впоследствии объединенных в один объект недвижимого имущества (квартиру). В качестве аргумента чиновники указывали, что квартира, образованная в результате объединения комнат, не приобреталась как самостоятельный объект (Письма Минфина России от 06.08.2012 N 03-04-05/7-918, от 05.06.2012 N 03-04-05/9-685, от 28.12.2011 N 03-04-05/9-1113, ФНС России от 16.11.2012 N ЕД-4-3/19385@).

Соответственно, и проценты, уплаченные по кредиту, полученному на приобретение жилья, по мнению финансового ведомства, можно было учитывать только по одному из объектов - тому, в отношении которого заявлен вычет в сумме расходов на его приобретение (Письмо Минфина России от 06.08.2012 N 03-04-05/7-918).

3.3.2.1.4. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ВЫЧЕТЫ

ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,

ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ,

НА КОТОРЫХ РАСПОЛОЖЕНЫ ПРИОБРЕТАЕМЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА

В перечне объектов, при приобретении которых можно получить имущественный вычет, выделены две категории земельных участков (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):

- земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, или доля (доли) в них;

- земельные участки (доля (доли) в них), на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

В предыдущей редакции ст. 220 НК РФ право на вычет при приобретении земельных участков закреплялось в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Заметим, что положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ был предусмотрен вычет при приобретении земельных участков, на которых расположены жилые дома. Возможность заявить вычет по земельному участку, если на нем расположен дом, в котором приобретается доля (доли), следовала только из абз. 23 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Теперь такая возможность следует из основных норм ст. 220 НК РФ. Это пп. 3 и 4 п. 1 данной статьи.

Земельные участки включены в перечень объектов, при приобретении которых можно получить имущественный вычет, только с 1 января 2010 г. (пп. "б" п. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 6 Закона N 202-ФЗ).

Возможность заявить вычет при приобретении земельных участков указанных категорий имеют только те налогоплательщики, право на вычет у которых возникло начиная с 1 января 2010 г. (Письма Минфина России от 01.12.2011 N 03-04-05/7-981, от 21.05.2010 N 03-04-05/9-278, от 31.03.2010 N 03-04-05/9-150).

По приобретенным до 2010 г. земельным участкам имущественный вычет не применяется.

Также с 2010 г. в состав вычета включены расходы на погашение процентов по кредитам, полученным на приобретение указанных земельных участков, и расходы на погашение процентов по кредитам, полученным на рефинансирование займов (кредитов) на приобретение (строительство) объектов жилья и данных земельных участков (пп. "б" п. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 6 Закона N 202-ФЗ, Письмо УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 N 20-14/4/039139@).

Если до 2010 г. вы приобрели земельный участок и жилой дом с использованием целевых кредитных средств, то вычет по сумме процентов можно получить только в части расходов, направленных на приобретение дома. То есть суммы уплаченных по кредиту процентов учитываются в составе вычета пропорционально стоимости дома в общей стоимости приобретенного недвижимого имущества (Письмо Минфина России от 24.10.2012 N 03-04-05/9-1216).

СИТУАЦИЯ: Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов на приобретение каждого из этих объектов?

С 2014 г. вступило в силу правило о том, что вычет в составе расходов на приобретение имущества можно получить по нескольким объектам, указанным в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Однако право на вычет действует до того момента, когда сумма вычета достигнет в общей сложности по всем приобретенным объектам 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации это означает, что, приобретая жилой дом с земельным участком, налогоплательщик вправе заявить вычет по расходам на приобретение каждого из этих объектов. Право на вычет он утратит, когда общая сумма заявленного им вычета достигнет 2 000 000 руб.

Примечание

О том, как заявить вычет по расходам на уплату процентов по целевым кредитам, читайте в разделе "Ситуация: Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов на проценты, уплаченные и по кредиту на приобретение участка, и по кредиту на приобретение жилого дома?".

До 2014 г. из буквального прочтения положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. не было ясно, допустимо ли применить имущественный вычет как в отношении стоимости земельного участка, так и жилого дома, расположенного на нем. Или же вычет предоставляется только по одному из этих объектов?

Как указывал Минфин России, для целей получения налогового вычета земельный участок и расположенный на нем жилой дом являются единым объектом. Следовательно, в расходы на приобретение и строительство жилого дома включаются затраты на приобретение земельного участка, на котором расположен этот дом (Письма Минфина России от 24.07.2013 N 03-04-05/29216, от 28.12.2011 N 03-04-05/5-1120, от 01.12.2011 N 03-04-05/5-986, от 30.11.2011 N 03-04-05/5-967, от 30.11.2011 N 03-04-05/5-969, от 23.11.2011 N 03-04-05/5-930, от 23.11.2011 N 03-04-05/5-929, от 18.11.2011 N 03-04-05/7-911, от 02.11.2011 N 03-04-05/7-850, от 02.11.2011 N 03-04-05/7-846, от 21.10.2011 N 03-04-05/7-766, от 14.10.2011 N 03-04-05/7-736, 13.09.2011 N 03-04-08/4-167). Данную позицию фактически поддержала ФНС России, направив нижестоящим органам для использования в работе Письмо Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-167 (Письмо ФНС России от 23.09.2011 N ЕД-4-3/15692@).

Соответственно, в состав вычета в размере не более 2 000 000 руб., по мнению финансового ведомства, включаются расходы на приобретение как земельного участка, так и жилого дома (Письма Минфина России от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297, от 16.03.2011 N 03-04-05/9-143, от 15.03.2011 N 03-04-05/9-131).

Ранее налоговые органы рассуждали иначе. Они полагали, что вычетом можно воспользоваться либо по жилому дому, либо по земельному участку (Письма ФНС России от 29.04.2010 N ШС-17-3/0115@, УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 N 20-14/4/093146@, от 27.04.2010 N 20-14/4/045007@, от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@).

СИТУАЦИЯ: Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов на проценты, уплаченные и по кредиту на приобретение участка, и по кредиту на приобретение жилого дома?

У налогоплательщиков может возникать вопрос, как правильно заявить вычет по расходам на уплату процентов по целевому кредиту (кредитам), предоставленному (предоставленным) на приобретение земельного участка с жилым домом.

Согласно абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ вычет по процентам можно получить исключительно в отношении одного объекта недвижимого имущества. Но что в рассматриваемой ситуации считать объектом недвижимости? Будет ли им признаваться комплекс имущества (земельный участок с возведенным на нем жилым домом)? Или же отдельными объектами для целей абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ следует признавать земельный участок и дом на нем в отдельности?

Положениями Налогового кодекса РФ понятие объекта недвижимого имущества для целей применения имущественного вычета по НДФЛ не раскрывается. Согласно ч. 5 ст. 1 Закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" объектами недвижимости признаются, в частности, земельный участок и здание в отдельности.

Учитывая изложенное, есть вероятность того, что контролирующие органы при применении абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ будут разграничивать такие объекты недвижимости, как земельный участок и жилой дом. В этом случае заявить вычет по расходам на уплату процентов по целевому кредиту (кредитам) можно будет в сумме процентов, направленных на погашение целевого кредита, направленного на приобретение или земли, или дома.

Заметим, что в период действия предыдущей редакции ст. 220 НК РФ, когда расходы на приобретение имущества и уплату процентов по кредиту составляли единый имущественный вычет, для целей применения имущественного налогового вычета приобретаемый земельный участок и расположенный на нем жилой дом должны были признаваться единым объектом (см., например, Письма Минфина России от 28.12.2011 N 03-04-05/5-1120, от 13.09.2011 N 03-04-08/4-167). Данную позицию фактически поддержала ФНС России, направив нижестоящим органам для использования в работе Письмо Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-167 (Письмо ФНС России от 23.09.2011 N ЕД-4-3/15692@).

В то же время ФНС России в более ранних разъяснениях указывала: земельный участок и расположенный на нем жилой дом - это два разных объекта (см., например, Письмо от 29.04.2010 N ШС-17-3/0115@).

Примечание

Подробнее об этом читайте в разделе "Ситуация: Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов на приобретение каждого из этих объектов?".