15.3. Правила бухгалтерского учета земли и недвижимости,

временно неиспользуемой в основной деятельности

Первоначальное признание (принятие к бухгалтерскому учету) объекта в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, происходит при одновременном выполнении следующих условий:

• объект способен приносить кредитной организации экономические выгоды в будущем;

• стоимость объекта может быть надежно определена.

Первоначальное признание земли и объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, может происходить как при их приобретении кредитной организацией, так и при их переводе из основных средств в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности.

Последующий учет недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, после ее первоначального признания может осуществляться двумя методами:

• по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения;

• по текущей (справедливой) стоимости.

Кредитная организация определяет метод бухгалтерского учета недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, и утверждает его в учетной политике. Избранный метод бухгалтерского учета применяется последовательно ко всей недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности (кроме земельных участков).

При методе учета по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения:

• начисление амортизации по объектам недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, производится в течение срока полезного использования объекта. При начислении амортизации осуществляется бухгалтерская запись:

Дт 70606 «Расходы» (символ 26201) (Амортизация по основным средствам)

Кт 60602 «Амортизация недвижимости (кроме земли), временно неиспользуемой в основной деятельности»;

• объекты недвижимости (кроме земельных участков) подлежат проверке на обесценение. При наличии признаков обесценения недвижимости, кредитная организация определяет сумму убытков от обесценения, которая отражается бухгалтерской записью:

Дт 70606 «Расходы» (символ 27308) (Другие расходы)

Кт 60408 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности».

После признания обесценения амортизационные отчисления должны производиться с учетом уменьшения балансовой стоимости на величину обесценения в течение оставшегося срока полезного использования.

По объектам недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, находящимся в стадии сооружения (строительства), учет которых ведется на балансовом счете второго порядка 60705 «Вложения в сооружение (строительство) объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности», начисление амортизации не производится. При вводе объектов в эксплуатацию на основании соответствующих первичных учетных документов осуществляется бухгалтерская запись:

Дт 60408 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности»

или

Дт 60409 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, переданная в аренду»

Кт 60705 «Вложения в сооружение (строительство) объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности».

Бухгалтерский учет по текущей (справедливой) стоимости применяется, если таковая может быть надежно определена. Кредитная организация самостоятельно устанавливает порядок определения текущей (справедливой) стоимости недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, и утверждает его в учетной политике. При этом затраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или иным выбытием недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, не должны вычитаться из ее текущей (справедливой) стоимости.

Оборудование, составляющее неотъемлемую часть здания, т.е. выполняющее свои функции только в его составе, а не самостоятельно, включается в текущую (справедливую) стоимость недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности. Такое оборудование учитывается исходя из принципов, применяемых к объектам недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, и подлежит отражению на отдельных лицевых счетах, открытых на счете по учету объекта недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности.

При методе учета по текущей (справедливой) стоимости:

• недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности, периодически (не реже одного раза в год) переоценивается по текущей (справедливой) стоимости. Текущая (справедливая) стоимость недвижимости должна отражать рыночные условия на отчетную дату (дату переоценки);

• при определении текущей (справедливой) стоимости недвижимости могут быть использованы действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, данные из внешних источников о ставках арендной платы по аналогичной недвижимости, сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе, экспертные заключения о текущей (справедливой) стоимости объектов недвижимости и т.п.;

• доходы или расходы от изменения текущей (справедливой) стоимости недвижимости (кроме земельных участков), временно неиспользуемой в основной деятельности, относятся на счета доходов или расходов в том периоде, в котором они возникли. При превышении текущей (справедливой) стоимости объекта недвижимости над его балансовой стоимостью делается проводка:

Дт 60410 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости»

Кт 70601 «Доходы» (символ 17306) (Другие доходы).

При превышении балансовой стоимости объекта недвижимости над его текущей (справедливой) стоимостью бухгалтерская запись выглядит следующим образом:

Дт 70606 «Расходы» (символ 27308) (Другие расходы)

Кт 60410 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости»;

• по недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, отражаемой в бухгалтерском учете по текущей (справедливой) стоимости, амортизация не начисляется;

• недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности, отражаемая в бухгалтерском учете по текущей (справедливой) стоимости, на обесценение не проверяется;

• если кредитная организация ранее отражала объект недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, по текущей (справедливой) стоимости, она должна и дальше отражать данный объект по текущей (справедливой) стоимости вплоть до его выбытия или перевода из состава недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности.

В исключительном случае, когда выявляется невозможность достоверного определения текущей (справедливой) стоимости объекта, впервые классифицируемого в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, после изменения способа его использования, кредитная организация оценивает этот объект по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения. В последующем такой объект учитывается по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения до момента его выбытия или перевода из состава недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности. Бухгалтерский учет всех остальных объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, осуществляется по текущей (справедливой) стоимости.

Перевод объекта в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, или из состава недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, осуществляется только при изменении способа его использования на основании профессионального суждения, формируемого с учетом критериев, разработанных и утвержденных кредитной организацией.

Когда кредитная организация учитывает объекты недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, перевод объектов в состав или из состава недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, из состава или в состав основных средств, а также внеоборотных запасов не приводит к изменению балансовой стоимости переводимых объектов.

При переводе объекта основных средств в состав объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, осуществляются следующие бухгалтерские записи:

Дт 60406 «Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности»

Кт 60404 «Земля» или

Дт 60408 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности»

Кт 60401 «Основные средства (кроме земли)»

и на сумму начисленной амортизации:

Дт 60601 «Амортизация основных средств»

Кт 60602 «Амортизация недвижимости (кроме земли), временно неиспользуемой в основной деятельности».

При переводе объекта недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, в состав объектов основных средств делаются обратные бухгалтерские записи.

При переводе объектов основных средств, а также внеоборотных запасов в состав объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемых по текущей (справедливой) стоимости, кредитная организация производит переоценку переводимых объектов по текущей (справедливой) стоимости. Переоценка должна быть произведена по состоянию на дату перевода объекта. Начисление амортизационных отчислений по переводимому объекту основных средств за весь месяц, в котором осуществляется перевод, производится до его переоценки по текущей (справедливой) стоимости.

Текущая (справедливая) стоимость переводимых объектов основных средств рассчитывается путем уменьшения балансовой стоимости основного средства на сумму накопленной амортизации и доведения полученной величины до текущей (справедливой) стоимости с отнесением разницы на счет по учету прироста стоимости имущества при переоценке. Если балансовая стоимость основного средства за вычетом накопленной амортизации превышает его текущую (справедливую) стоимость, то разница относится на балансовый счет 10601 «Прирост стоимости имущества при переоценке» в пределах остатка на лицевом счете по учету прироста стоимости имущества при переоценке или, при недостаточности или отсутствии такого остатка, на счет по учету расходов.

После проведения переоценки переводимого объекта основных средств делается следующая бухгалтерская запись:

Дт 60410 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости»

Кт 60401 «Основные средства (кроме земли)».

После перевода объекта основных средств начисление амортизации прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем перевода.

При переводе объекта недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемого по текущей (справедливой) стоимости, в состав объектов основных средств, а также внеоборотных запасов (в том числе при принятии решения о его реализации) за первоначальную стоимость данного объекта для целей последующего учета кредитная организация принимает его текущую (справедливую) стоимость по состоянию на дату перевода. При этом осуществляется следующая бухгалтерская запись:

Дт 60401 «Основные средства (кроме земли)»

Кт 60410 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости».

Дальнейший учет объекта ведется в соответствии с правилами учета основных средств. Начисление амортизации производится с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором был осуществлен перевод в состав основных средств.

Перевод объекта из внеоборотных запасов в состав объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, сопровождается следующими бухгалтерскими записями:

Дт 60406 «Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности» или

Дт 60408 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности»

Кт 61011 «Внеоборотные запасы».

Такой перевод производится в том случае, когда кредитная организация принимает решение оставить за собой имущество, приобретенное в результате сделок по договорам отступного, залога, но не использовать его в основной деятельности.

При переводе объекта недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, во внеоборотные запасы с принятием решения о его реализации осуществляются следующие бухгалтерские записи:

Дт 61011 «Внеоборотные запасы»

Кт 60406 «Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности» или

Кт 60408 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности»

Дт 60602 «Амортизация недвижимости (кроме земли), временно неиспользуемой в основной деятельности» (при использовании метода учета по первоначальной стоимости).

Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности, переданная в аренду, за исключением финансовой аренды (лизинга), учитывается арендодателем в аналогичном порядке. При этом используются балансовые счета 60407 «Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности, переданная в аренду», 60409 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, переданная в аренду», 60603 «Амортизация недвижимости (кроме земли), временно неиспользуемой в основной деятельности, переданной в аренду» и 60411 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости, переданная в аренду». Доходы от предоставления в аренду, за исключением финансовой аренды (лизинга), объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, отражаются в ОПУ по символу 16301.

После окончания срока действия договора аренды учет недвижимости определяется тем, остается ли она недвижимо­стью, временно неиспользуемой в основной деятельности (т.е. способ использования объекта недвижимости не изменился), или переходит в категорию недвижимости, занимаемой вла­дельцем (т.е. в состав основных средств). Если способ исполь­зования объекта не изменился, то стоимость недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, передан­ной в аренду, за исключением финансовой аренды (лизинга), переносится:

• в том случае, когда ее учет ведется по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения — на балансовые счета 60406 «Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности», 60408 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности». Сумма начисленной амортизации относится на балансовый счет 60602 «Амортизация недвижимости (кроме земли), временно неиспользуемой в основной деятельности»;

• в том случае, когда ее учет ведется по текущей (справедливой) стоимости — на балансовый счет 60410 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости».

Если способ использования объекта изменился, он переводится из недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, в состав объектов основных средств, а его стоимость переносится на балансовые счета 60401 «Основные средства (кроме земли)», 60601 «Амортизация основных средств», 60404 «Земля».

Восстановление объекта недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, отражается в бухгалтерском учете в порядке, установленном для основных средств (см. п. 15.2).

Выбытие или частичная ликвидация объекта недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, отражается в бухгалтерском учете так же, как и выбытие основных средств. Перевод объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, в состав основных средств выбытием не является.

При выбытии объекта недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, который был переведен из состава объектов основных средств, остаток суммы переоценки переводимого объекта основных средств, отраженный на балансовом счете по учету прироста стоимости имущества при переоценке, переносится на счет нераспределенной прибыли.