Изменение договора по инициативе семьи

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае их объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все жилое помещение (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). В случае спора в суде нужно доказать, что, во-первых, граждане проживают в одной квартире по самостоятельным договорам; во-вторых, они создали одну семью (ст. 69 ЖК РФ). Статья 82 ч. 2 ЖК РФ предусматривает возможность замены нанимателя по его инициативе любым дееспособным членом семьи с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя. Причины такого изменения могут быть различны: выезд нанимателя на другое постоянное место жительства, нежелание исполнять обязанности нанимателя, смерть нанимателя. Рассмотрим следующий пример. Разрешая дело и отказывая в иске Ф. к администрации Невского района г. Санкт-Петербурга о признании права на жилое помещение и обязании заключения договора социального найма жилого помещения, суд исходил из следующего. Истица, хотя и была зарегистрирована в упомянутой комнате в качестве члена семьи нанимателя, однако постоянно в ней не проживала, совместного хозяйства с нанимателем не вела, имела на праве собственности другое жилое помещение. Вышестоящая судебная инстанция отменила данное решение, поскольку, как видно из договора социального найма комнаты, Ф. указана в качестве члена семьи, постоянно проживающего с нанимателем комнаты А. Этот договор никем в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан, в том числе и в части включения в него Ф. Сам А. - бывший муж истицы, выехавший из этого жилого помещения в предоставленную в порядке улучшения жилищных условий квартиру, - не оспаривал факт вселения и проживания истицы в названном жилом помещении. Не приобретшей или утратившей право пользования комнатой Ф. в установленном порядке не признана. То обстоятельство, что в собственности у истицы имелось другое жилое помещение, само по себе не может рассматриваться как ее отказ от права на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма. В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ Ф. была вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 7. С. 28 - 29). По другому делу суд, отказывая в удовлетворении исковых требований Я. о заключении договора социального найма жилого помещении вместо умершего нанимателя, исходил из следующего. Я. не приобрел право пользования спорным жилым помещением, поскольку письменного согласия на его вселение в квартиру в качестве члена семьи и регистрацию Л. не давала, по вопросу вселения мужа в квартиру и внесения изменения в договор социального найма к наймодателю не обращалась. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, суд не принял во внимание, что отсутствие письменного согласия Л. на вселение своего мужа в квартиру, в отношении которой заявлен спор, без оценки существенных доводов истца само по себе не может быть признано достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку: - вселение Я. и его проживание в квартире, нанимателем которой являлась Л., было постоянным в качестве члена семьи нанимателя (что подтверждается материалами дела); - регистрация - это административный акт и не влечет за собой ограничений прав Я., включая его право на жилище. При таких обстоятельствах ВС РФ отменил все состоявшиеся по делу решения нижестоящих судов и вынес новое судебное постановление, которым исковые требования Я. были удовлетворены (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 6. С. 17 - 18). Наниматель с согласия членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе требовать изменения предмета договора: замены жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ). Такая необходимость может возникнуть у семьи, если она не в состоянии оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги, а субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг рассчитываются исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения по правилам, предусмотренным ч. 6 ст. 159 ЖК РФ. Граждане, признанные малоимущими по установленным в ЖК РФ правилам, освобождаются лишь от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ). На наймодателя возлагается обязанность произвести замену жилого помещения по предварительному согласованию с нанимателем в течение трех месяцев со дня подачи заявления. Однако никаких санкций за невыполнение этого требования в предусмотренный законом срок для наймодателя, к сожалению, не предусмотрено. По ранее действующему Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" гарантией соблюдения прав нанимателя в данной ситуации было то, что с момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивали жилые помещения в пределах социальной нормы площади жилья (ст. 15). Это в какой-то степени стимулировало наймодателя на подбор соответствующего варианта жилого помещения в качестве замены.