Вступ

Готельний бізнес - один із найперспективніших напрямків бізнесу в Україні. Особливістю цього бізнесу є орієнтація на Європейські сервісні стандарти і стрімкий перехід до них.

За минулий рік популярність України для туристів зросла: за даними офіційної статистики, приріст туристів в Україну у першій половині 2006 р., у порівнянні з аналогічним періодом 2005 р., склав 16%. Кількість іноземних туристів за позначений період 2006 р. склало 6,6 млн. - стільки ж, скільки за весь 2000 р.

За даними Держкомстату в Україні 1218 готельних підприємств, а загальна кількість готелів, санаторіїв, пансіонатів і т.п. - більше 3200. За станом на березень 2006 р. сертифікацію пройшли 930 готелів. Сьогодні в країні надають свої послуги 30 однозіркових, 43 двозіркових, 66 тризіркових, 22 чотиризіркових і всього два п'ятизіркових готелі. Вищого звання були відзначені "Прем'єр-Палас" у Києві і "Донбас-Палас" у Донецьку, які входять в асоціацію "Great Hotels of the World".

У Києві в цей час функціонують 117 готелів різних форм власності і відомчого підпорядкування. З них 23 - великі готелі с кількістю номерів більше 100, 60 - малі готелі (до 100 номерів) і установи типу гуртожитків готельного типу. Усього в готелях Києва -8,7 тис. номерів, розрахованих на 15,6 тис. місць. Це забезпечує проживання в рік близько 1 млн. чол., третина з яких - іноземні громадяни. Близько 400 нових номерів у великих і середніх готелях було уведено за останні два роки, зокрема, у другій черзі готелю "Прем'єр Палас" і "Редіссон САС".

У цілому в Україні кількість готельних місць на 1 тис. населення становить 2, у Києві - 6. Тоді як у Москві - 9, Парижу - 38, а в середньому по Європі 14-18. Взагалі, висновок про те, що у нас не вистачає готелів, напрошується сам по собі. За різними оцінками Києву потрібно ще 12-15 тис. готельних номерів. З 8700 номерів столичних готелів тільки 3% відповідає міжнародним стандартам. При цьому вартість готельних послуг становить у Києві від $60 до $400 за добу, і вона постійно зростає.

Представники іноземного капіталу в цілому оцінюють український ринок готельного бізнесу як складний, але перспективний для інвесторів і більше уваги приділяють можливості реалізації проектів у регіонах країни. У регіонах земельні ділянки можна придбати значно дешевше, ніж вони будуть коштувати згодом, простіше вирішуються питання приватизації землі та безліч інших питань. При цьому найцікавіші в плані реалізації проектів великі міста -Харків, Донецьк, Дніпропетровськ, Одеса та Крим.

На шляху становлення готельного ринку України виникла низка проблем. Однією з них є слабкість внутрішньої конкуренції (що пояснюється відсутністю вільних засобів і високих податкових ставок, через що складно забезпечити економічну стабільність, максимізувати прибуток, підвищити конкурентноздатність підприємств індустрії гостинності на ринку готельних послуг) і відсутність потужних міжнародних готельних мереж. Через високі податкові ставки (готельний збір) готелі змушені встановлювати високі ціни. Ставки готельного збору для готелів різних категорій в Україні відрізняються. Ціни визначаються умовами конкуренції, станом і співвідношенням попиту та пропозиції.

У Польщі після приватизації готелів і проведення ринкових реформ кількість готельних номерів збільшилася на 50% у результаті появи нових підприємств, особливо в складі міжнародних готельних мереж. Розширення останніх збільшує продуктивність завдяки поліпшенню структури галузі і зміцненню конкурентних позицій на ринку. Зваживши польський досвід, можна припустити, що продуктивність праці в українському секторі готельних послуг значно зросте, якщо змінити структуру галузі (повинні з'явитися готелі високої категорії в складі мереж і малі готелі сімейного типу). А те, що зростаючі потоки іноземців віддадуть перевагу відомим їм брендам, а не місцевим готелям, теж не викликає сумніву.

На сьогоднішній день український готельний ринок динамічно розвивається. В Україні розширюється сектор елітних готелів, інвестори почали вкладати гроші в готелі на 200-400 номерів.

Також змінилася ситуація із присутністю великих міжнародних готельних мереж на ринку України. Якщо раніше такі великі світові мережі як "Хілтон", "Маріотт", "Шератон", "Редіссон", "Кемпінскі" або Ассог не звертали на Україну ніякої уваги, віддаючи перевагу для вкладання грошей в будівництво готелів на території Туреччини і Єгипту, то тепер ситуація змінилася. "Хілтон" та Radisson SAS Hotels Resorts стали піонерами в цьому плані. На думку експертів, це підштовхне інші готельні мережі до більше активної роботи в Україні.

Проведений аналіз свідчить про активізацію інвесторів у готельному сегменті комерційної нерухомості, і це також стосується готельного ринку України. Таким змінам сприяє цілий ряд причин, серед яких можна виділити:

• нездатність існуючих готелів задовольнити існуючий попит;

• стабільне збільшення попиту на апартаменти світового рівня;

• насичення сегментів ринку нерухомості з мінімальним строком повернення витрат;

• збільшення капіталу інвестиційних компаній;

• зміни в зовнішній політиці;

• наближення кордонів ЄС до кордонів України і поступова інтеграція держави в

європейське й світове співтовариство;

• поліпшення інвестиційного і бізнес - клімату усередині України;

• поступове зростання бізнес-активності усередині країни,

• збільшення частоти ділових візитів з-за кордону;

• зростання туристичної привабливості України.

Уже зараз готуються зміни у правила обов'язкової сертифікації готельних послуг. Нові правила сертифікації можуть вплинути на динаміку розвитку готельного бізнесу, але, одночасно, будуть сприяти підвищенню якості послуг, що надаються. Це у свою чергу стане заставою стабільності і процвітання готельного бізнесу в Україні.

У той же час, в Україні, особливо у великих містах, у тому числі й Києві, необхідно розвивати сегмент недорогих готелів, які зможуть надати невеликі, але гарні кімнати з непоганим сервісом. Адже, середньостатистичний "внутрішній" турист бажає заощаджувати на проживанні в готелі. З урахуванням підвищення внутрішньої ділової активності, у регіонах тризіркові готелі можуть бути привабливі навіть іноземному інвесторові.

Схема І . Насиченість готельно - офісними центрами в різних європейських містах

Сьогодні все більше міжнародних операторів виявляють цікавість до керування вже готовими об'єктами. Міжнародний оператор дозволяє готелю швидше інтегруватися в міжнародні мережі, гарантує пізнавання бренда, надає доступ до міжнародних систем бронювання. При цьому оператори часто жадають від українських власників надати гарантії того, що в плині деякого часу об'єкт не буде проданий.

Нестачу готелів можна частково заповнити, реконструюючи і модернізуючи споруди, що є в наявності. Якщо провести об'єктивний аналіз існуючої бази, цілком може виявитися, що вона в стані задовольнити потреби в готельних місцях. Для цього необхідно привести у відповідний стан побудовані раніше готелі, звернути увагу на об'єкти незавершеного будівництва, відомчі будинки і гуртожитки. В 2005 році в реконструкцію готелів Києва було інвестовано $280 млн. Успішно реконструюються 3-зіркові готелі, розташовані на лівому березі, - "Славутич" (520 місць), "Турист" (650 місць) і "Братислава" (550 місць). Ці готелі щорічно реконструюються і модернізуються. Так, у готелі "Братислава" за рахунок власних коштів планується переобладнати тримісні номери в номери підвищеної комфортності, замінити пасажирські ліфти і магістральні труби водопостачання в ресторані, побудувати власну котельню. "Турист" - найбільший з 3-зіркових готелів Києва. У зв'язку з підвищеним попитом на одномісні номери тут планується переобладнати частину двомісних номерів в одномісні (за рахунок власних коштів).

Глава 1. Передумови формування та розвитку готельно - офісних центрів.

1.1. Аналіз проектування та будівництва готельно - офісних центрів.

1.1.1. Історія розвитку готельно - офісних центрів.

Історія готельної справи нерозривно пов'язана із усякого роду подорожами та поїздками. Люди, які подорожували з тією або іншою метою, у зв'язку з цим опинялися вдалині від місць свого постійного проживання, через це вони повинні були піклуватися про забезпечення харчуванням, притулком і відпочинком.

Найвіддаленіші згадування про місця для розміщення подорожан можна знайти в історії Древнього Єгипту. У Греції і Римі ще в IV сторіччі до н.е. існували вітальні будинки, особливо в місцевостях з періодичним масовим напливом населення, пов'язаним із гімнастичними і кінними змаганнями, які відбувалися у встановлені строки, державними торжествами, торгівельними ярмарками і т.п. (у Дельфах, Ефесі, Сіракузах, Афінах, Олімпії, Коринфі, Римі).

У Римській імперії у зв'язку з розвиненою мережею транспортних шляхів розвивалися і різного роду постоялі двори і заїзди, а потім після введення регулярного державного поштового повідомлення (під час принципату Октавіана, з 63 р. до н.е. по 14 р. н.е.) виникли державні постоялі двори, що перебували один від іншого на відстані одного дня їзди на коні. Держава влаштовувала їх у містах і на головних дорогах, по яких проїжджали кур'єри і державні службовці з Рима аж до Малої Азії або до Галлії. У міру нових завоювань і розширення території Римської імперії її звичаї, господарська і організаційна структура знаходили також застосування в нових провінціях і скорених країнах.

Про те, наскільки далеко і всебічно розвинені були в стародавності установи, що надають мандрівникам притулок, харчування та ночівлю, може свідчити хоча б той факт, що в римському законі була передбачена особлива відповідальність такої установи за речі гостюючих. До теперішнього часу ще багато сучасних законодавств регулюють це питання, грунтуючись на наведених положеннях римського права.

Після падіння Римської імперії настало поступове загасання цих «готельних підприємств». Згодом, однак, у зв'язку з масовими подорожами купців, ремісників, учнів, усякого роду артистів і фокусників, а також дуже багаточисельними в середньовіччі пілігримами і прочанами знову починають розвиватися найрізноманітніші форми надання притулку. Спочатку цей притулок був безкоштовним, заради любові до ближнього, що надавали монастирі, цехові організації, князівські двори тощо.

Основним юридичним актом для наступного періоду розвитку готельної справи був едикт Карла Великого (768-814 р.), що накладає на монастирі і церкви обов'язок утримання «госпиціїв», що надають мандрівникам і пілігримам нічліг, харчування, лікувальну допомогу і ванну. Ці «госпиції» особливий розвиток одержали у Швейцарії, що завдяки цьому має самі старі готельні традиції і до теперішнього часу вважається найвищим авторитетом у цій області.

Згодом безкоштовний притулок починає перетворюватися у спеціальні, розраховані на прибуток підприємства, що надавали спочатку тільки харчування, напої і відпочинок, а потім також і нічліг. Ці установи в результаті постійного росту вимог з боку мандрівників і по мірі технічного прогресу приймали усе більше нові і різнобічні форми, перетворюючись, нарешті, у готельні підприємства, схожі на сучасні.

Прототипи сучасних готелів виникають тільки у другій половині ХVIII ст. Приблизно в цей же самий час була почата перша офіційна спроба їх класифікації у Берліні, що нараховував у той час близько 130 тис. жителів, мав 9 постоялих дворів І класу, з яких два вже називалися готелями, 10 постоялих дворів П класу і 13 постоялих дворів Ш класу.

З початку XVIII сторіччя уздовж дороги Москва - Санкт-Петербург почали будуватися «шляхові палаци». В них могли зупинятися найясніші особи і їх свита, а також іноземні посли.

Перші шляхові палаци на «перспективній дорозі» були переважно дерев'яними, пізніше з'являлося усе більше кам'яних.

Шляховий палац у Твері (фасад, план), 1763р.

У другій половині XVIII в. шляхові палаци зайняли видне місце в структурі цілого ряду губернських і повітових міст Росії.

На дорозі Москва - Санкт-Петербург налічувалося десять дерев'яних палаців: в Іжорі, Тосно, Чудово, Спаській Полісті, Підберезов'ї, Яжелбицях, Єдрово, Хатилово, Завидово, Кліну.

У визначенні «шляховий палац» однаково значимі обидві складової частини. Перша відбиває його призначення служити місцем недовгого перебування мандрівників; друга вказує на приналежність мандрівника до імператорського роду.

Основною, постійною функцією шляхових палаців, мабуть, було розміщення в них готелів (хоча такого найменування в XVIII столітті не вживали) або поштових станцій, які тоді почасти відігравали роль готелів.

Місце розташування шляхового палацу, зрозуміло, було пов'язане із трасою шляху, але при цьому він міг стояти як у центрі міста, наприклад, Тверь, Новгород, Вишній Волочок, так і на його окраїні, або у самої застави, наприклад, Клин.

Часто розміщення палацу в структурі міста відповідало в першу чергу репрезентативному характеру будинку, відповідно до чого він проектувався на головній площі, наприклад, Хрестці, Полоцьк, Мстиславлі, напроти кремля - у Новгороді, у древньому центрі - у Твері.

Історія «Шляхових палаців» у їхній первісній якості закінчується в 1809 р. Олександр І за пропозицією міністра внутрішніх справ А.Б.Куракіна прийняв рішення перетворити всі кам'яні шляхові палаци в поштові будинки з готелями, а старі дерев'яні - знищити. До цього часу на трасі Москва - Петербург залишалося 11 кам'яних палаців - у Бронницях, Зайцево, Хрестцях, Валдаї, Вишнем Волочкі, Видропуске, Торжку, Мідному, Городку, Підсонячній Горі, Чорній Грязі. У Твері й Новгороді колишні шляхові палаци використовувалися як трактири.

Шляховий палац у Твері, вид з Волги (акварель К.Россі)

Особливе значення зберіг лише Петровський палац, з якого царі традиційно виїжджали на коронацію.

Петровеький палац у Москві (Фасад і плани)

Повний розвиток сучасної готельної справи припадає на XIX ст., століття великих наукових відкриттів, парової машини і сучасних засобів повідомлення. Подальший розвиток різних фірм туризму створює постійно зростаючі і незадоволені потреби в підприємствах, що надають притулок і харчування. Виникають великі сучасні готелі, розташовані в спеціально для цієї мети побудованих будинках по типу приватних резиденцій або ж чудових державних особняків. Звідси ж відбувається французька назва «готель», що позначає міський палац магната, місце перебування представництва іноземної держави або міської влада.

В ХХ ст. зростають запити готельної клієнтури, переважно дуже багатої, і, отже, усе більше підвищується комфорт і рівень оснащення готелів. Виникають величезні готельні комбінати, а фешенебельні ресторани, що перебувають у їхньому веденні, і кафе завжди переповнені.

ГОТЕЛЬ СЕНТ-РЕЛЖИС

Нью-Йорк, США Перехрестя 55-й стріт и 5-й авеню

Проектувальник: Trowbridge&Livingstone

Висота: 16 поверхів

Реалізація: 1904 р.

ГОТЕЛЬ ПЕНСІЛЬВАНІЯ

Нью-Йорк, США 7-а авеню 401

Проектувальник: McKim, Mead&White

Висота: 129 м, 23 поверхи

Ралізація: 1918 р.

Готель Уолдорф-Асторія

Нью-Йорк, США Парк-авеню 301

Проектувальник: Schultze&Weaver

Висота: 205 м

Реалізація: 1931

Наприкінці 1870-х років готельно-ресторанний Київ викликав обтяжуюче враження на будь-яку людину, що побувала в Європі. На той час Київ вже починав поступово перетворюватися в один з найбільших промислових центрів імперії, зростання виробництва і торгівлі приводив до збільшення потоку бізнес-туристів, що приїжджають у місто як у справі, так і просто людей подивитися, себе показати. Тільки на традиційному Контрактовому ярмарку 1883 р., як відзначалося у «Земському огляді», взяли участь майже 15 тисяч (!) гостей з Австро-Угорщини, Пруссії, Англії, Італії, Данії. Однак комфорт для бізнесменів був тоді досить відносний. Селилися приїжджі в ще нечисленних готелях часто з досить сумнівною репутацією, мебльованих номерах, наймали квартири. Інфраструктура, як завжди, запізнювалася, майже європейським сервісом радував гостей Києва хіба що готель «Європейський», побудований в 1851 році.

Готель ЄВРОПЕЙСЬКИЙ,

Київ, Європейська пл. архітектор: Олександр БЕРЕТП 1850-і (не зберігся)

Приватний готель, споруджений у ранній період процвітання Хрещатика. Для того часу великі триповерхові будинки були в Києві винятковістю. Тут зупинялися поет Ф.Тютчев, учені Н.Костомаров та 1 .Мечніков. Під час 1 -ої світової війни в готелі розміщалися установи, так було і у радянський час. А в 1970-х рр. будинок знесли для будівлі нового музею Леніна (тепер "Український дім").

ГРАНД-ГОТЕЛЬ

Київ, вул. Хрещатик

середина XIX ст. реконструкції 1870-1930 (не зберігся)

Готель, що претендував у старому Києві на найвищу "зірковість". Ще в XIX сторіччі

«Гранд-Готель» мав власний омнібус на вокзалі, ліфт, телефон у кожному з 120 номерів («люкс» - 30 руб. на добу), вимуштрувана прислуга, що володіє іноземними мовам, відмінний ресторан, всі необхідні зручності того часу (зараз на цьому місці Головпоштамт).

У цьому готелі часто зупинялися подорожуючі аристократи, аж до бразильського імператора дона Педру II. За кухнею спостерігав колишній метрдотель царя Олександра П. У радянський час готель зберіг свій статус і навіть назву. Але у вересні 1941 р. він розділив долю зруйнованого Хрещатика.

Готель КОНТИНЕНТАЛЬ

Київ. вул. Архітектора Городецького 5. Архітектори: Георгій ШЛЕЙФЕР, Едуард БРАДТМАН, Владислав ГОРОДЕЦЬКИЙ 1895-1897

На цю будівлю покладало найбільш комерційні надії Суспільство київського домобудівництва, що освоювало колишню садибу професора Меринга у центрі Києва. Великий будинок, прикрашений з підкресленою розкішшю усередині і зовні, із зимовим садом і колосальним залом ресторану, з усіма зручностями в номерах серед яких були 32 "люкса", повинно було відразу вирватися на перше місце в готельному господарстві Києва. Можна сказати, що це вдалося - в "Континенталі" незмінно зупинялися, приїжджаючи в Київ, модні артисти і письменники - Шаляпін, Собінов, Бальмонт. Після революції тут селилися відряджені відповідальні працівники центру. На жаль, війна сильно пошкодила красень-готель, і після відновлення будинок віддали під консерваторію.

ПАЛАС-ОТЕЛЬ

Київ, бул. Тараса Шевченко 7 архітектори: Адольф МШКУС, Файвель ТРОУПЯНСЬКИЙ будівництво: 1910-1912

Підприємець Арон Гецович -Міркін зі своїм сином Менделем, маючи на увазі майбутню в Києві Всеросійську виставку, вибудували величезний будинок на шість-сім поверхів з підвалами, мансардами і вежею. Більша частина нового будинку була здана в оренду під готель. Їй привласнили ім'я "Палас-Отлель" - звучне, але не зовсім грамотне, тому що в ньому з'єдналися німецьке "палац" і французььке "готель".

Рекламні оголошення обіцяли сервіс уже на рівні XX століття: «150 комфортабельно обставлених кімнат, завдяки прилеглому бульвару давали приплив свіжого повітря, обладнані центральним опаленням, електричним освітленням, телефонами, умивальниками з постійно гарячою і холодною артезіанською водою, окремими вітальнями, почивальнями і передпокоями. Дотримується бездоганна чистота завдяки пиловсмоктувачам. 12 ванн повсякчас дня і ночі готові для прийому". Готель зберігає колишню функцію і зараз.

До другорядних, «трьох-чотирьохзіркових», готелів можна віднести такі, як «Австрія», «Америка», «Англія», «Брістоль», «Версаль», «Ліон», «Марсель», «Італія», «Прага», «Берлін», «Краків», «Сан-Ремо», «Великий Національний».

Усього в 1913 році в місті існувало до 80 готелів.

Після другої світової війни розвиток транспорту, особливо автомобільного і авіаційного, пожвавлення міжнародних торгівельних і культурних зв'язків, посилення туристської пропаганди окремими країнами з метою збільшення валютних надходжень від туризму поставило перед готельною справою нові вимоги, що значно зросли як кількісно, так і якісно. Окремі країни почали систематично збільшувати своєї готельної бази і поліпшувати їх як з погляду надаваних зручностей і комплексу послуг, так і з погляду конкуренції цін, що стягують за ці послуги. Міжнародна статистика показує постійну значну тенденцію зростання туристського руху і одночасно відзначає зміни характеру клієнтури. У цей час це майже винятково клієнтура з середнім достатком, що враховує обсяг своїх витрат, але при цьому домагається певних зручностей, але не потребуючі розкоші. У зв'язку із цим змінюється і оснащення нових готельних підприємств, що будуються, виникають зовсім нові їх види.

При проектуванні нових готельних підприємств можна помітити тенденцію застосування раціональної економії в кубатурі будинку, матеріалах, застосованих при будівництві, і обладнання внутрішніх приміщень, сполучених з великою турботою про забезпечення клієнтові максимум зручностей і спокою.

Взагалі виникає тенденція будівництва невеликих підприємств (до 200 місць), але паралельно будуються і готелі-гіганти по 1200-3000 номерів і більше.

Виникають акціонерні кампанії по будівництву і експлуатації готелів, район дії яких перевищує територію деяких держав. Як приклад можна згадати найбільше у світі підприємство цього роду «Ніltоn Ноtеls Согрaratiоn» із центральним керуванням у належному цьому концерну відомому готелі «Вальдорф-Асторія» у Нью-Йорку. Наприкінці 1959 р. цей концерн мав 36 готелів (у тому числі 27 у США), у яких було більше 40000 номерів, і мав більше 28000 чоловік кваліфікованого персоналу. Цей концерн підтримує традиції розкоші і досить високих цін, обслуговуючи найбагатшу клієнтуру.

Готельна справа продовжує постійно розвиватися і здобувати нові форми своєї діяльності, основним змістом якої є надання притулку і задоволення потреб людей як з погляду зручності встаткування, гарної якості продуктів харчування, так і гостинності, ввічливості, висококваліфікованого обслуговуючого персоналу. На сьогоднішній день розширюється мережа сучасних готелів і пансіонатів на курортах, у спортивних центрах, здравницях і т.д. Готельна справа з ремесла перетворюється у важливу галузь економічної діяльності, що приносить великий прибуток.