18. Договор аренды: понятие, элементы, исполнение. Виды договоров аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Характеристика договора аренды:

- возмездный;

- двусторонний;

- консенсуальный.

Виды договоров аренды

1. Договор аренды.

2. Договор проката.

3. Договор аренды транспортных средств.

3.1. Договор аренды транспортного средства с экипажем.

3.2. Договор аренды транспортного средства без экипажа.

4. Договор аренды здания или сооружения.

5. Договор аренды предприятия.

6. Договор финансовой аренды (лизинг).

Элементы договора аренды

Сторонами договора аренды (арендодателем и арендатором) могут выступать любые субъекты гражданского правоотношения: граждане, юридические лица, государство. В некоторых видах договора аренды его сторонами могут выступать специальные субъекты.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предмет договора аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия о предмете аренды, сроке и арендной плате являются существенными.

Срок договора аренды определяется самими сторонами. Если договором срок не установлен, он считается заключенным на неопределенный срок и по желанию одной из сторон договор может быть прекращен в любое время. При этом сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна предупредить об этом другую сторону по движимому имуществу за месяц, по недвижимому — за 3 месяца. Если законом для отдельного вида аренды установлен конкретный срок, а договором не установлен срок, либо в договоре срок превышает законный, то договор считается заключенным на указанный в законе срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, а арендодатель не возражает, то договор считается заключенным на неопределенный срок на таких же условиях.

Арендодатель обязан:

1. Передать имущество в состоянии, определенном условиями договора (пригодном для использования).

2. Производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не указано в договоре).

3. Предупредить арендатора о правах третьих лиц.

Арендатор обязан:

1. Использовать имущество в соответствии с договором и назначением имущества.

2. Вносить арендную плату.

3. Производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества.

4. Возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора или с учетом нормального износа.

По договору аренды можно передавать арендованное имущество в субаренду, залог, безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал только с согласия арендодателя. Ответственность за сохранность переданного в субаренду имущества перед арендодателем несет арендатор, но не субарендатор.

Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на его возобновление или заключение нового договора.

Вся продукция, плоды и доходы от использования имущества становятся собственностью арендатора, если договором не предусмотрено иное.

Улучшение имущества арендатором в процессе его эксплуатации при расторжении договора влечет следующие правовые последствия:

1. Отделимые улучшения считаются собственностью арендатора и передаются ему по принадлежности.

2. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, - возмещается арендатору; произведенных при отсутствии согласия или сделанных без ведома арендодателя - не возмещается арендатору.

При переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу право аренды сохраняется.

Арендодатель по договору аренды имеет право:

1. Требовать уплаты арендной платы.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

2. Требовать от арендатора, в случае существенного нарушения им сроков оплаты, досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором.

3. Требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Арендатор имеет право:

1. Истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью его предоставления.

2. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

3. При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

- требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

- удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

- требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество.

4. Если арендодателем не произведен капитальный ремонт, то арендатор вправе:

- произвести его за счет арендодателя;

- потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Гражданское законодательство установило виды аренды, требующие специального правового регулирования. Это: прокат; аренда транспортных средств (с экипажем, без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг).

Прекращение договора аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумный срок;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.