5. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход — совокупность методом оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом нзноса и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки явлтотся затрать , необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, примеияющихся на дату оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить

объект оценкя другим объектом, который является точной копней объекта оценки

или имеет аналогнчные полезное свойства.

Сфера применения затратного подхода:

» Оценка пассивных рынков

• оценка зданий специального наэначення

• определение варианта ЛНЭИ земли

• сравнение затрат на строительство объектом недвижимости, которые

относятся к наиболее доходным сегментам на момент оценки

• переоиенка основных фондов.

=т =кіи + I - •=‹)

где Суд стоимость земли при ЛНЭИ,

— ПОЛНflЯ ВОССТБЗ-ІОВИТ ЛЬНі)З1 GTOИSt OCTЬ,

Иду — накопленный износ.

Последовательность расчета стоимости затратным подходом:

1. определение стоимости земельного участка, как незастроенного;

2. расчет полной стоимости воспроизводства или полной стоимости

замещения;

3. расчет всех видов износа (физический, функциональный, внеиіний);

4. определение остаточной стоимости объекта недвижимости

5. расчет итоговой стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка

   1. Расчет стоимости земельного участка

Оценка стонмости земепьных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Россни от 06.03.2002 № 568p.

В рамках данных рекомендаций возможно применение сравнительного и доходного подходов. Затратный подход к оценке земельных участков не

применим (элементы затратного подхода исполвзуются для определение стоимости улучшений в рамках сравнительного и доходного подходов).

На сравнительном подходе основаны:

• метод сравнению продаж,

• метод выделения,

• метод распределения.

На доходном подходе основаны:

• метод остатка для земельного участка,

• метод капитализации земельной ренты,

• метод предполагаемого нспользовання.

В рамках данной оценки для определения стоимости земельного участка исполвзовалисв наиболее прнменимые в настоящее время на практике метод сравнения продаж и метод остатка для земельпого участка.

1. Расчет стоимости земельного участка методом сравнення продаж

В качестве еднницы сравнения выбран I квадратный метр общей площади земельного участка. После выбора единицы сравнению необходимо опредеяіггв основные элементы сравнению. В оценочной практике при определении стоимости земельного участка выделяют следующие основные элементы сравнения:

1. приобретаемые права

2. условия финансирования

4. дата продажи

5. перевод из цены предложения в цену сделок

6. местоположение

7. наличие коммуникаций

8. рельеф

9. форма участка

10. площадь

При расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода была исполвзована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов исполвзовалис в земельные участки, расположенные, как и оцениваемый участок, в Вахитовском районе г. Каэани в тех территориальных зонах градостроительных регламентов, где согласно Правнлан землепользования и застройки (КГД №5-54 от 08. 10.2010, N•16-13 от 19.04.2012) одним из видов разрешенного нспользовання было строительство административно-офисных зданий. Перечень предложеннй по продаже земельных участков в г. Каэани, отобранных в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, представлен в Приложении.

2J

Таблица 12

Объекты-аналоги

	Ешь	Оненнвяемый
				A2		АЗ
Источник пнформащіп			http: //www. asito. r	h
Местоположеннв
Цсна предложсіпія
лощадь земельного			7(X)	1 730		2 600
			21329	18 208
Прнобрстаемы е пpa•a
Условия фіпіанснроваівія		Тнпігпіъте	Тятіюітііис	Тютнчітьте		Тніпічнъіе
Усяовня івюда›кя		fiыііочны е	Ркночньте	Рняочньtе		fiъпіочнне
		01. ОБ. 2012	22.05. 2012	28.03. 2012		31. 05.2012
		ІЗсе	Все	Brc			Все
Релъеф		Ровньгй	Ровнъгй	Ровньтй		Ровны й
Форма участка		0,65/1	0.5/1	tl.55/ 1		0,6/1

Таблица 13

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения п одаж

Местопваожение

Цена ітредложентія

py6.

?

15 ООО OfD

3 I 5ОО ОЮ

45 ООО 000

Плоіцадь земельного х частка

1 5411

700

1 730

2 600

21 429

18 208

Прпобретаемые

MOWДdBEd

%о

Не

Цсна с поправвой на иобрегаемьте ітрава

рvб./хв. м.

21 429

T8208

Ттвічны е

Тіптнчнъіс

Тиіпічнъіс

Тнпячнъіе

Поітравка

Цена с поправкой на усяовня

21 429

18 208

Рьпіочнше

Рьпіочны е

Рьшочнъте

Ры ночны е

Не

Цсна с поправкой на

руб./к•.

2l $2‹]

t x 203

37308

Дета продажи

dl I . 0G. 20 12

22. 05.2t) 12

2fl.H3. 20 12

? I .tl5.20 12

Поітравт‹а

1

l .1104

1

Цена с поправкой на

раб./кв.

2 i 429

18 281

17 308

28

Ооказвтель	Ед, изм.	’" рясчетя	Оиеикваемы
			А0	А I		АЗ
МОWД АВkШЫШ ТОДГ				оженне	пЈщдложеівте	пј:к:дяоженнс
MONДAB WS				0.95	0.95	0.95
Цена с поправкой на	руб./sв.			20 357	1 7367	16 442
Местоптьіожение
			11 4 24	11 073	12 047	11 966
Поправка				11.95	11,94	0.95
Цена с поправкой на местоположенне	руб./хв. м.			) 9 339	16 325	15 698
Нюзичие			Все прпсvтствуют	Все прпсутствvют	Все присутствуют	Все прпсутствvют
M OWДdBKS		Не		I	I	I
Цена с поправкой на					l6 .325	13 698
			ов ‘
MOПpRBEa		Не
Цена с поітравкой на Р° 4'	руб./кв. *				Іб 325	IS 69f1
			0.65/ I	0.5/ I	0,5S/l	0.6/1
				1. 10		I ,03
Цена с поправzой на формадластха	руб./кв. м.					16 169
Шіоіпадь земельного vчясткя			1 540	7A	1 730	2 60t)
					1	1.06
				1 9t93	l7 304	17 182
Валовая коррекцня				2235		126
Рейтннговая оцеяха						6
Вес при				O.l		0,6
				1 919	5 19 I	10309
				I7 420
				26 826 8fXJ

Расчет и внесение поправок

Вводимые поправки классифицируются на основе разнвlх способов их

расчета и внесения на процентны е и стоимостны е.

Мроцентные nonpaвкu вносяхся пугем умножения цены продажи объекта- аналога или его еднницы сравнению на коэффициент, отражающий степени различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже понижающий.

С = (Сед х N) х П% = (Сед х П%) х N

где С — приведенная стоимость аналога, т.е. стоимость объекта оценки

Сед — стоимость единицы сравнения аналога П% - велич ина процентной поправки

N — количество единиц сравнению объекта.

Ст‹шмосшные поправки:

А) денежные поправки, вносимые к единице сравнению (относителвные), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристнках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправ ка вносится положнтелвная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

N) + (Гl о.д. х N) = (Сед + П о.д.) х N,

где По.д. — процентная поправка.

Б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом (абсолютные), изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

С = (Сед х N) + Па.д.

где Па.д. где абсолютная денежная поправка.

Пояснение введения корректировок

Для расчета и внесения корректировок используется множество различных методом, среди которых можно выделитъ следующие:

• жежод ы, основаннsіе на анализе парнем продаж. Тоа парной продажей

экспертны	е жетоды расчета и внесення поправок. Основу	экспертны х
методов расчета	и внесения поправок, обычно процентных,	составляет

подразумевается продала двух объектов, в идеале явлтощнхся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать погіравку на вышеупомянутую характеристнку и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применение данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажн, поиском и проработкой большого количества информации.

субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных

• ст‹ттпстпческие жетоды . С ъ метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

30

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репреэентатнвны х выборов из базы данных.

1. Корреитировха па приобрежаемые првва

Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемымн правами. Оценке подлежит право собстВёнНОGтН. Т.К. Объекты- аналоги также реализуются по праву собственности, корректнровка по данному элемеиту сравнения не производнтся.

Рас четы между участниками сделки могут проводнться раэлнчным образом (переустугі ка прав требования, бартер, кредитование). При выборе аналогов с различными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. Т.к. объект оценкн и объекты -аналоги сопоставимы по данному элементу сравнению, корректировка не вносится.

3. Аіірректир‹›акв нв усл‹івня лр‹іdвжп

При анализе информации важен всесторонннй аналнз условий сделки. Некоторые могут быть совершено в нетипичннх ры ночны х условпях (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношеніія между

ЕОЛОВ НОЙ П ДОЧС]ЗНt2Й фH}3MOЙ Н Т.П .). ,Д,dЗ-ІНЫ ЈСЛОВНЯ ВЫ ЯВИТЪ ДОGТВТОЧНО GЛОЖ НО.

Иидикатором может служить сильное отклонение цены сделки от среднерыночной цены, характерной для данного сегмента рынка недвижимости, которая была определена в рамках анализа рынка. В данном случае корректировка не вводится, т. к. объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимые рыночные условия продажи.

3. Коррентировна но дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно нспользование ИПЦ (индекса потребительских цен) в помесяином измерении. Объект оценкн н объекты-аналоги N- l и N•3 сопоставимы по данному элементу сравнению, для ннх корректировка не вносится. Разница между датой предложения объекта-аналога

№2 и датой оценки составляет два месяца, следовательно, для него требуется

корректировка.

По последним данным, опубликованным на интернет-ресурсе Территориального Органа Федеральной Службы государственной статистики по Республике Татарстан www. tatstat. ru, индекс потребительских цен на дату оценки составляет 0,2%. Корректировка по объекту-аналогу №2 определяется следующим образом: I + (2 • 0,2%) = 1,004. Корректировка проиентная.

Ѕ. Аврректпр‹›вкв н‹і nepea‹id пз qепы преdлв:ягення в qenj' сdеяок

(корректировиа нв mopг)

Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи нмущества, как правило, ниже цен предложений. Принимается экспертнъім путем. На основании информации, полученной у специалистов рынка недвижимости, поправка составляет 5-10%. В рамках данного расчета принята поправка в раэмере 5%. Корректировка процентная

Местоположение объекта оценки оказывает существенное влнянне на стоимость объекта. В условиях данного расчета величина корректировки определена путем соотношения кадастровых стоимостей объекта оценкн и объектов-аналогов.

Для объекта-аналога N-•I : 11 423,99 / 11 973 = 0,95

Для объекта-аналога N•-2: ll 423,99 / 12 047 - 0,94

Для объекта-аналога N.3: 11 423,99 / 11 966 0,95

Корректнровка процентная.

7. Хоррентировна но наличие инженерньш во муникауий

Если объект оценки и объекты-аналоги отличаются наличием либо отсугствием какнх-либо видов инженерных коммуникаций, то необходимо составить сметный расчет на их подведение. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги имеют все коммуникаіщи, следовательно, корректировка не вводилась.

8.

Стронтел вство объектов на земельных участках с уклоном или оврагом будет дороже, чем на ровном земельном участке. Рассматриваемы е объекг оценки и объекты-аналоги представляют собой ровные земельные участии. Корректировка не производилась.

9. Коррентировна на фopжy участь:а (oжнoжeниe ширини н длине)

Как правило, при прочих равнык усяовнях, чем больше отношение длины участка к его ширнне, тем дешевле в расчете за единицу площади становится участок. В зарубежной практике оценки земельных участков эта корректировка называется «поправкой на глубину участка».

Для определение величины поправок при развнтом рвінке земельных участков разрабатывают таблицы глубины участков, которые показывают, что стоимость 1 метра протяженности фронтальной границы (щіины) растет с увеличением глубины участка (но медленнее, чем при простой линейной зависимости).

Таблица l4 Коэффициенты стоимости земельного участка в зависимости

от отношения его ширины к длине

Отнопіенее піирииы к длине	lfоэффициент стпимости, К„	Отнввіение івпрниы к ляине	Коэффнцяеігг стоимость, К„
10/ 100	11.25	60/ 100	0,8
15/100	0.3?	55/ I Ю	(I.ЯЗ
20/i 00	H.4?›	711/ I flП	0.f'›b
2 5/ lflfl	H.5	75/ I flП	IN.ft0
HE/1110	tl 6S	JO/lfl	0.94
45/100	11,69	9g/w]	*).98
50/3 Ю	tl,73
55/1011	0,77

Если принять за I 00% один кв. м. плошлл,и квадратного участка, то стоимость 1 кв. м. гілоиtади объекта оценки составит:

при отношении шнрины к длине 65/100 коэффициент стоимости — 0,83 Для объекта-аналога N.I : 50/100, Ку — 0,73, поправка 1 + (0,833,73) = 1,I Для объекта-аналога №2: 55/100, К‹, 0,77 поправка I + (0,83Ю,77) — 1,06 Для объекта-аналога N.3: 60/1 00a ст 0,80 поправка Ј + (0,83—0,80) = 1,03 Корректировка процеіггная.

На рынке недвижимости с ростом масштаба удельная стоимость еднниц ы уменьшается. Анализ парных продаж земельных участков в крупных городах выявил следующие данные. поправку на площадь целесообразнее вводить при различии в площадях объектов-аналогов и объекта оценки более, чем в I ,5 раза. При этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 корректировка составляет 5-15%. Если превншение более, чем в 3 раза, то борется максимальная корректировка в размере 15%.

Разница с объектом-аналогом N-l : 1540/700=2,20, поправка ”° ' ^{2 g}

Разница с объеіггом-аналогом N•2 I 730/ I 540— I,12, поправка не требуется. Разница с объектом-аналогом N•.3 : 2600/ 1540-1,69, поправка 1 + “””= i,o6 Корректировка процентная.

После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной

стоимости земел вного участка. Согласование скорректированных цен объектов-

аналогов производится методом взвешивання.