4. Этапы процесса оценки
Основными и наиболее важными этапам и проведения оценки
Н ДВИЖИМ OGTИ ЯВЛЯЮТСЯ :
I . Постановка задачи на оценку:
идентификация объекта недвижимости;
выявпение предмета оценки;
определение даты оценкн;
установление цemi и функции оценки;
установление вида оценочной стоимости;
составление ограничителвны х условий и ознакомление с ними
заказчика.
Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оиенку объекта:
предварительнмй осмотр объекта и знакомство с его администрацией;
определение исходной информации и её источников;
определение состава группы экспертов-оценщиков;
составление задания на оценку и календарного плана;
подготовку и подписание договора на оценку.
Сбор и анализ данных
На данном этапе важным аспектом является проведение анализа рыика недвижимости, в котором должны быть определены основные ценообразующие критерии и факторы, влияющие на стоимость.
В рамках проведеніія анализа рынка недвижимости должны быть указаны: диапазоны цен и арендных ставок за аналогичное имущество, количество объектов, выставленных на продажу, основные тенденции и перспективві развития рынка. В рамках данного этапа также должен быть проведен анализ ЛНЭИ объекта.
Процесс определения стоимости с помощью подходов к оценке
В рамках данного этапа необходимо проанализировать возможность применение всех трех подходов в соответствии с ФСО, в случае, если какой-либо из подходов не может быть применим — необходимо обоснование.
Подготовка отчета об оценке
В рамках данного этагіа требования к отчету предъявляются ФСО №3.
4. Анализ рынка недвижимости
4.1. Анализ рынка продажи земельных участков
В целом на рынке земельны х участков царят тенденции, характерные для всего рмнка недвижимости, однако цены на землю изменяются значительно медленнее. Анализнруя рынок земельных участков в Каэани можно выделитв несколько зои, где цены значительно разнятся. В зоне «исторического центра» они максимальн ы, в «промышленной зоне» стоимость земли может быть меньше на порядок. Так, в центре города стоимость 1 кв.м. земли варвирует в пределах от 10 000 до 35 000 py6., при средних ценах 15 000 20 000 py6. В «промышленной зоне» чаще всего предлагаются земельные участки под строительство производственных баэ, складских комплексов, сервисны х центров. Здесь цены за 1 кв.м. не превышают обычно 3 000 - 5 000 py6. В центратівных районах города таких объектов практически не имеется. На стоимость земли влияет и следующий, оченв важный фактор — это назначение участка. Анализ показывает, что наиболее высоки цены под строительство офисных, офисно-торговые объектом, торгово- развлекательны х и гостнничных комплексов, A3C и т.п. Цены на участии такого назначения варьируют незначительно и зависят только от местоположения — в центре они достигают 30 000 py6., в промышленной зоне — до 15 000 py6.
Для земельных участков под размещение промышленных объектом характерно следующее: ценм на земли производственного назначения в черте города варвируются меньше, чем земли под размещение офисно-торговые объектов. Основной диапаэон цен колеблется в пределах 2 500 5 000 py6. за кв.м. Наименьшими ценами характеризуются окраин ы города — район Оргсинтеза, участке на выезде из города, район улиц Магистралвная, Южно-Промышленная, Караваево. Цены на земельные участии в районах массовой жилой застройки, транспортных магистралей характеризуются более высокнми ценами. Это промышленные зоны в районах улиц Даурская, А.Кутуя, Родины, Амирхана, п.Нагорный и т.д.
Физические характеристики в настоящее время не играют большой роли на рынке земли. В самом общем случае — чем менвше площадь участка, тем выше его стоимость. В последние 2-3 года разница в ценах между участками площадью до 1-2 тыс. кв.м. и более 1 га выровнялась. Разница обычно не превышает 10-20%. Это связано в первую очередь, с уменвшением количества свободных участков в городе и экономической ситуацией в целом.
Следует отметить, что основные продажи земелвных участков осуществляются в городах Казань, Набережные Челны, Алвметьевск, Зеленодольск, и редко — в других наиболее городах республики. В сельских районах, неболвших населенных пунктах рынок не развит (за искюочением рынка земли под НЖС, сельскохозяйственного назначения).
14
Стонмоств земельных участков, как и других объектов недвижимости, во многом определяется преимуществами и недостатками их географического расположення, близостью транспортн ы х магистралей, престижностью района и уровнем деловой активности в нем, развитием городской инфраструктуры, законодателвными ограничениями на использование земельного участка.
Таблица 6 Мониторинг цен на незастроенные земельные участке (на основании Мониторинга МЗИО PT «Мониторинг цен по объектам недвижимости, земельным участкам, арендным и депозитным ставкам по состоянию на
0 Ј .01 . 2012r», Казань январь 2012.)
Месторасположение
СТОИWОСТб
Максимальн
Казань
Исторнческий
ueirrp
l
0,0
30,0
Транспортные
магистрали
6,0
15,0
Районы
массовой
жилой засіройкн
2,5
12,0
Мромыіиленная
зона
3,5
120
Районы
массовой
жилой
80
Промышленная
зона
0,2
3,0
Набережные
Ч , Нижнекамсх
Центральная
часть
города
і,б
8,3
Районы
массовой
жилой застройки
1,2
6,b
Промышленная
зона
0,2
0,5
Город
(район) Месторасположенне
Мннимальная стоимость
Максималъная
стоимость
Еугульма,
Лениногорск
0,3
0,75
Елабуга,
Чнстополь
0,15
0,5
Верхнеуслонскнй район
0,3
2,5
Высокогорскнй район
0,3
Зеленодольский район
0,5
Ланшевский район
0,3
3,5
Песгречннсхий район
0,3
2,0
Рыбно-Слободский район
0,25
0,8
Тукаевский
район
0,
15
0,4
При обследовании рынка на дату оценки были выявлены следующие предложения на продажу земельных участков, расположенных в Вахитовском районе г. Казани и предназначенных для коммерческой застройки
Цены
предложений на продажу земельных
участков
Таблииа 7
жеиие |
|
Цеив |
Цеиа прсдложе
|
|
|
|
||
ул.Тvкая |
537 |
8000tlfl0 |
15094 |
*+4 * коммерчесхоtі недаюкттмостн |
все коммјэінкаіtіоі ітроходят рялом |
doska.rв/zemelnie uch siki kazan/prodazlia zmmclnuy uchastok g kazвn u1 tukava. ht |
||
Островсsог О |
675 |
І 5О0О0О0 |
22 222 |
леденжкмостм |
все комнуняяацнтт ітроходят рядом |
hкр:/Ааzал.тп1sп.ти/со mm reaIry/vieя.htmn I’+ id= 1249,d::type=saIc‹tm ubйc id=4&niinprice— &maxprice=&fiooж- 1&square шіп=500&s quare ітіах-5000&are а square inin—&arca
-0 user=‘sЫc»2 |
||
Островсхог о. 102 |
700 |
t 5tT00/JfKJ |
21 Ј29 |
коммерчссsой недвнжіт•іостя |
““ “’’ ’“ |
htp://www.avito. ru/ite ms/kazan zemelnvc u chastki zcm uchastok oшovs1‹ogo 102 26 490354 |
||
Пy imяiia |
100П |
3500П000 |
35 Ю0 |
"°Я * коимерчссsой недвижямостн |
BCC EOM WVEAЦWM NQОЕОДЯГ АДОМ |
http://kazan.kvadroom. nv’zagorod land/objcct 55 103450.hun1 |
||
|
|
|
|
недвнжкмосги |
все комнуіізткаищт проходят рядон |
ndex. php?reaItv id- 15 26fl hup://www. centcr l 6.in/center/se1kcomme rcщicce/pushkйu 1/ |
||
Пстсрбургс
|
1 730 |
3 1 500 Ю0 |
18 208 |
|
|
u/471689 I 5/ |
||
6 тлерова |
2025 |
47tlofltlЮ |
23205 |
ЕОЫ М€ДЯ8СЕОЙ |
все комнунитяян ттроходяірядоw |
http.//kzn.tюboss. ru/49 J4 |
||
|
|
|
|
|
|
гоммерчесгой недвіоіоіности |
|
|
|
|
|
|
|||||
)'л Черітытвевс |
2800 |
55000tIt10 |
19 643 |
коммерчсскоё |
все коммуіпікаияя тіјюходят рядом |
http://www. rosrcalt. ru/ Kazan/uchaslok/58120 |
||
Mexosuщкo
|
3lltl6 |
47 575 0Ю |
12 ООО |
коммерчесгой недаижпмостн |
проходят рядом |
67 |
||
Из
приведенной таблицы можно сделать вывод, что
цены предложени
й
на
продажу земельных участков в Вахитовском районе г. Казани, предназначенны х для деловой застройки, колебтотся в диапазоне от 12 500 до 35 000 рублей за
4.2. Аналнз рынка продажи коммерческой недвнжимости
Рынок недвижимости Республики Татарстан в 201 1 году продемонстрировал рост по всем сегментам, начался рост блнже к середине года, а продолжился во второй его половине.
В качестве одной из основных тенденций на рынке офисной недвижимости Казани отмечается смещение центра деловой активности на периферию, что говорит о формировании новой ниши в сегменте офисной недвижимости, ориентированной на организации, которым не так важно нахождение в непосредственной близости от центра города. Другим важным индикатором развития рынка бизнес-центров столицы Татарстана стало появление сделок субаренд ы . Столь же показателвным ,іція рынка недвижимости Казани стал факт выкупа в собственность коммерческих помещений: срелняя цена продажи офисных помещений в Вахитовском районе Казани находится в диагіазоне от 35 до 80 тыс. py6., максимальная цена достигает 130 тыс. py6.
Арендные ставки в офисных централ практически вернулись на докризисный уровень: в офисах класса «А» они варьируются от 1000 до 1200 руб.за i кв.м. в зависимости от этажности и площади; в классе «В+» от 600 до 1000 py6. за 1 кв.м.; в классе «В» - от 450 до 900 за 1 кв. м. в месяц.
Ситуация на рынке торговой недвижимости также активизнроваласв, наблюдалосв открытие новых торгово-развлекательных центров и реконцепция старых.
Торговые посещения можно усповно разделить на сегменты стрит-ритейл и на сегмент качественных торговых помещений в специализнрованных торговых центрах. Современную торговую недвижимость Казани отличают выгодное расположение, наличие благоустроенных территорий, модной отделки, комфортн ы х помещений для работы и отдыха, наличне коммуникаций.
Среди важных событий на рынке торговой недвижимости Казани выделяются открытие TPK "Южный" и реконцепция ГУМ, а также выход на региональный рынок гипермаркета Selgross и открытие второго "Метро".
Спросом пользуется торговая недвижимость, находящаяся вблизи крупных транспортных магистралей обеспеченная необходимым количеством парковочных мест и большой пешеходной проходимостью.
По-прежнему слабо развита торговая недвижимость в Авиастроительном и Кировском районах города, здесь наблюдаются самые низкие арендные ставки и цены продаж, объясняется это низкой развитостью инфраструктуры, отсутствием крутіных торгово-развлекательных центров. Так, средняя стоимость продажи за 1 кв.м. колеблется от 15,0 - 45,0 тыс . руб . за кв. м.
17
В Московском и Советском районах цена продажи торговых помещений в Московском районе находится в диапазоне от 25,0 - 60,0 ты с.руб. за 1 кв.м, в Советском районе от 30,0 - 60,0 тыc. руб. за 1 кв.м.
В Ново-Савиновском и Приволжском районах цены продаж находятся в
диапазоне от 30,0 - 70,0 тыс. руб. за 1 кв.м, максимальные цены продаж превышают 80,0 тыс. руб. за I кв.м (ул. Чистопольская, Амирхана и др.).
В Вахитовском районе средние цены продаж находятся в пределах от 50,0-
100 тыс. py6. за 1 кв.м.
Основные объемы продаж торговых площадей среди других городов Республики относятся Набережным Челнам, Альметьевску, Нижнекамску, Зеленодольску. Здесь стоимость продажн торговых площадей составляет от 16,0 до 52,0 тыс. рублей за 1 кв.м., арендные ставки колеблются в диапазоне от 300 до 600 рублей за 1 кв. м., максимальные цены аренды зафиксированы в Набережных Челнах до 1000-1200 рублей за 1 кв.м. в месяц.
Таблица 8
Мониторинг цен объектов недвижимости (на основании Мониторинга МЗИО PT
«Мопиторинг цен по объектам недвижимости, земельны м участкан, арендннм и депозитным ставкам по состоянию на 01.01.2012r», Казань — январь 2012.)
тыс.руб.
за
м2
Город |
Расположение |
Админнстратив ны е (офисные, бизнес-центры) |
Торговые, общественн ого питания |
венные |
Схладсхие |
|||
Кюань |
Историческнй центр |
35 - 90 |
40 — 1 05 |
|
|
|||
Транспортные магистрали |
25 |
60 |
27 — 65 |
10 — 15 |
12 -20 |
|||
Районы массовой жнлой застройки |
18 — 50 |
26 |
55 |
10 |
20 |
12 - 18 |
||
Промышлениая зоиа |
16-37 |
15 -40 |
7 — 17 |
8 — 16 |
||||
Альметьевск |
Цеіггральная часть города |
20 — 60 |
20 |
52 |
1 0 — 20 |
15 — 22 |
||
Районы массовой жнлой застройки |
15 — 4 5 |
17 — 45 |
10 -15 |
10 — 1 5 |
||||
Промышленная зона |
12 |
25 |
15 |
25 |
5 — 10 |
4 — 14 |
||
Набережные Челны, Ннжнекамск |
L{ентральная частъ города |
2 Ј |
45 |
|
9 — 15 |
7- !5 |
||
Районы массовой жилой застройки |
16 |
30 |
16 |
35 |
6 — 10 |
6 — 10 |
||
Промышленная зона |
12—17 |
14 |
20 |
3-10 |
4-10 |
|||
изводю-
І 8
|
Расположение |
Административ ные (офисные, бизнес-центры) |
Торговые, общественн ого питания |
Производсі- венные |
Сктіадские |
Бугульма, ЈТениногорсг |
Центральная часть города |
Ј 6 — 32 |
20 — 40 |
1 0 — Ј 5 |
|
Районы массовой жилой за онки |
14 24 |
15 — 25 |
6 -10 |
6 - 10 |
|
Промышленная зона |
7 — 10 |
|
4 8 |
4—8 |
|
ЦМСТО МОЛЬ |
Центральная часть города |
|
17 - 28 |
6 1 1 |
10 17 |
Промъітллеиная зона |
10 19 |
11 19 |
5 — 10 |
5 — 12 |
|
Зеленодольск |
Цеіггральная часть города |
14 — 28 |
|
7-20 |
6 10 |
Промышленная зона |
7 — 14 |
8 — 15 |
4-8 |
1 7 |
|
Агрыз, Буинск, Мамадыш, Менделеевск, Мензелинск, Нурлат, Елабуга, Заиисх |
Центральная часть города |
6 — 1 5 |
8 — 117 |
5 10 |
5 — 10 |
Промышленная зона |
|
4—14 |
2 7 |
2 — 7 |
|
Прочие населенные |
|
|
6 — 12 |
3—7 |
1, 5 — 6 |
При обследовании рвінка по продаже коммерческой недвижимости на дату
оценки были вы явленві следующие предложения на продажу офисннх зданий и помещений, расположенных в Вахнтовском районе г. Казани, включая предложения по объектам с земельными участхами.
Таблица 9 Обзор цен превложений на рынке коммерческой недвижимости г. Казани
Нянменовя |
Местоп оложеп не |
Площ аль, кв.м. |
Ценя предложенпя зя оGъект, py6 |
Цеиа прсдложевня зя 1 кв.vь, py6. |
Отделка |
|
|
l5A |
|
|
|
|
axpйce=&f1oor=- I&square min—200&square m ах—ЮОП&агеа sqiiare іпіл=&а rca square man—&iлteп aI=tl& user-&district=2 |
Офнсн‹эе пометдение |
Телъмал а iЯ |
230 |
16 100 00t) |
|
|
hnp://kыr beboss. ru/3573 |
Офпси‹›е помеыекие |
Каюма Насырн |
250 |
IS 000 0(It) |
|
|
hnp://kыinelt.ru/catalog/detail/° id- l 3568#h I |
Оф*снос пошсіцение |
А НАСЫР И |
27t) |
16 2tlП Otitl |
|
чМСТОВАА |
http://kazan. mlsn. ru/conim real ty/vieзv. html?id— 1305&type-sa le&rubйc id= 1&rninpnce-&m
I&square min-2Ю&squarc m ах-Ю0П&агеа square min=&a rca square imiax——&iлtervalfi1& useж&districi-2 |
Отдельнос нежялое зданне с
|
М‹юяовс кая. 34 |
275.8 |
24 000 0tD |
R7O20 |
чхповая |
hnp://www. kazned.iu/index. ph p?realfy id=22614 |
офисное пометдеітяе в офяспом центре |
BOJIKO BA |
2711,3 |
l 6 0Ю 000 |
57 492 |
|
hnp://kazan. mlsn. ru/comm real ty/view. html?id=943&tyjк=sal e&гubйc id— 1&minprice=&ma
I&square mЫ=200&square m ах-ЮОП&агеа square mю=&a rca square imiax—&шtervalЮ& user=&district=2 |
Офнсиіэс помеаеинс |
ЧЕРНЪІ ШЕВСК OAO, .33 |
2fi5 |
22 800 0(ItI |
80 Ю0 |
|
ty/xзew. hшiI?id= 1602&type-sa le&rubnc id= I&ininpйce—&m 1&square min=20O&square m rea square iвюr—&intervalЫ& user=&district=2 |
Офисное помещение |
а Еіпіюі, 6\2 |
288 |
IS 841) 0(lfl |
55 tItI(1 |
черновая |
http://kzшieli. ru/caia1og/detai V" id= 13S32#h I |
Офисное помсщеіте |
СТОЛБ ОВА. 2 |
|
|
35 tlЮ |
|
http: //kazan. m1sn.ru/comm real ty/view. hunl?id— l79& t.vpe=sal с&піЬйс id=1&minpйce=&та
l эqіютс mm=2OO&squшю m
rea square іт i -&intcrvalЫ& useж&districi=2 |
Офхспос помстденяс |
Островс кого |
4I0,R |
33775000 |
82 21 Н |
|
http://www. repottal.ru/estate xi cw. php’?ruЫsellpom&id= 1441 95 |
пометденяе |
рггтсаа 25В |
415 |
25 0Ю 0110 |
60 241 |
|
http://kzn. beboss. ru/3272 |
Офисное пометснне |
ЛУМУЗvІ БЫ |
502 |
52ООО П0П |
|
|
ty/view. html?id=2296&type—sa le&rubnc id- I&mюpйcc—&m йce=&flooг=- I&square miii=2Ю&square m ах=ЮtЮ&агеа square inin-&a |
20
нне
Местогі аложеи ие
Плоы аль, кв.м.
Цеиа прелложеиие за
объек”г,
ртб
Цена
предложения
за
t
кем.,
py6.
Отяелка
Іlсточник
rea
square
max=8r
i
ncervatfiJA кse ‹9:disimici-2
Огдельное нежнлос
"
570
50
ООО
ОЮ
87
719
http.//www.kazned.
ru/index.ph
p?reall)
id=22646
Офисное помеаеіше
Татарста н,
13
704,f1
49
000
tltIfI
69
523
ААОМЯ
hкp://kznrieli.nr'catalog/detaiГ"' id=
IЮ76ëh1
Офнснос помеюеняе
Достоев ского,
74
ЈЯ()
5ч
О(Ю(ХХ)
75
h4l
hnp:/Л‹znrielt.nr'catalog/dctaiГ"› id=
1Ю47#hl
Отдею•нос нежялое злаітне
с
Петербу ргская
977
ЯЗ
000
000
54
954
hnp://www.
tatru.
ru/mb-80(i-26- 3876.htmI
Офнсное понотекпе
ГІУІІІКН
I
058,3
61
381
Ю0
ty/view.
html?id=2
I
27&tvpe=sa
lc&mbйc id-1&minpnce-&m
ах=Ю00&агеа square
miл=&a
rea
square &mtervalG&
useж&district=2
Отделънос
нежігіос
здаітне
ПетербЈ'
ргская
86А
1593
151
335
0fI0
95
000
htф.//kzn.
beboss.
ru/3264
нежнлое
здаііпе
с
OCTPO
ВСКОГ
1617
8fl
3110
0т l
54
422
hccp://www.mcportaI.
ru/esыte
т
і
eя'.
pkg?ruЫseIlpommm‹tid=t3 t
Ј
участхом
О,
47
Отделъное псжллое wюe
с
ргская,
86
1689,9
167
3Ol
I
Ю
Отделъяое
vewhmd'9%1lФJ‹