Подходом

Доходный подход — совокупность методов оценкн стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования

объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связаннвіе с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет велич ину будуіцих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественны х характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

6) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в пернод после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по ујзовню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в пернод прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• дисконтированных денежнвіх потоков.

• прямой капитализацни доходов;

В основе данных методом лежит предпосылка, 'rro стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будуіиих доходов от объекта недвижнмости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежны х потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выруч ка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированны х денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод ДДП — метод определение каііитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход нли группа доходов со своими ставкам и дисконтирования пригодятся к велітчине, равной сумме их текуіиих стоимостей.

В общем виде математи ческое выражение для данного метода можно

представить так:

где PV — текущая стоимость объекта оценки; ^Co — денежный поток периода t;

i, — ставка дисконтировання периода;

П — стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);

п период времени (годы).

Метод ДДП применяется когда:

1. предполагается, что будущее денежнъіе потоки будут существенно

отличаться от текущих;

2. имеются данные, позволяющие обосноввівать размер будущих потоков

денежны х средств от недвижимости;

3. потокн доходов н расходов носят сезонный характер;

4. оценивается недвижимости, функциональное назначение которой многопрофильное;

5. объект недвижимости строится или вводится в действие.

Для расчета ДДГІ необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования. Алгорнтм расчета метода ДДП:

1. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до ее перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 — 10 лет, для Россин типичной величиной будет период длительностью 3 — 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать

О OGHOBflПHЫЙ П]ЭОГНОЗ.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсюо, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

32

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов

дохода от объекта:

W ПOTCH ЦИІІЈІ b Н Ы Й ВіПІОВОЙ ДОХОД — BCC b ДОхОД, КОТО]ЗЫЙ СП OGO t2H П]ЭИНёСТИ

объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операіщонных

расходов;

• действительный валовой доход — ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;

• чистый операіціонный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционны х расходов до вы платы сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчнслений;

• денежный поток до уплаты налогов:

Денежный поток до уплаты налогов — ЧОД — капиталовложения - Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

• денежный поток после уплаты налогов:

Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов — Іlлатежи по подоходному налогу владепвца недвнжнмости.

3. Определение ставки дисконтирования — ожидаемой ставки доходности на

вложенный капитал.

3. Дисконтирование потока чисты х доходов — осуществляется посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирова ние всех текущих стоимостей.

4. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

5. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи

(реверсии).

3. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текуіией суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Схема расчета денежного потока:

1. этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

2. этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерв от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на терріггории или внутри объекта).

3. этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.

4. этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем выч итания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.

Метод прямой капнтализации используется, если:

• потоки доходов стабнльны длительный период времени представляют собой значнтел вную положительную велич ину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следуюііщй вид:

Коэффициент капитачизоции

где С — стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

Таким	образом, метод капитализации доходов представляет	собой
определение	стоимости недвижимости через перевод годового	(или

среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкиии нли же находится в состоянии незавершенного строительства, то еств в ближайшее будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Кроме того, в российских условиях актуальна проблема «информационной непрозрачности» рынка недвижимости. Отсутствие ннформацни по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информаиин по коэффициенту загрузки на кажвом сегменте рынка делают расчет ЧОД и ставкн капнтализацин ояень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализацни:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использование;

2. расчет ставки каіштализации;

3. определение стонмости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем делення ЧОД на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это рассчитанная устойчивая велнчина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживание долга по ипотечному креднту и учета амортизационных отчислений.

Последователвноств расчета ЧОД следующая‘

34

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

Й — ДОХОД, КОТОЈЗЫЙ М ОЖН О ПОЛ)/ЧИТЬ ОТ Нt2ДВИЖН М OCTH, П{ЗИ 1 -HOM

использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД -— S * С

где S площади, сдаваемая в аренду ³² C, — арендная ставка за 1 ³²

2. Определяется действительный валовой доход (ДВД).

ДВД — это потенцпальный валовой доход за вычетом потерв от недоисполвзования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД ПВД — Потери + Прояие доход ы .

Обычно эти потери выражакгг в процентах по отношению к

ПОТ Н ЦИЫfl ЬHOM B8JIOBOM ДОХОД)/ .

3. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операцнонные расходы, а также резервы:

чод — двд — oн — пя

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженностн объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев и т.д.).

К операционных (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Основные операцнонные расходы:

• оплата услуг по управленню имуіиеством;

• КОМ М НlПІБН Ы ё ДGЛ ДГИ;

• зарплата персонала;

• налоги на зарплату;

• пособия служаіцим;

• оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);

• содержание помещение, его уборка и др.;

• уборка прнлегающей территории;

• содержание и косметический ремонт;

• расходы на сауну и бассейн;

• банковские платежи.

Определение среднеры ночной арендной платы

При определении среднерыночной арендной платы в рамках доходного подхода была использована информация об арендные платах, представленная в Интернет-ресурсах. В качестве объектов-аналогов использовались офисные помещения, расположенные, как и оцениваемый объект недвижимости, в Вахитовском районе.

Ниже представлен переченв предяожений по аренде офисных помещений в г. Казани, отобранных в качестве объектом-аналогов для определение среднерыночной арендной гілаты объекта оценки.

Таблица 28

Объекты-аналога

		Объекты-аналогп
		AI	A2
информации		http://kazan. ir r.ru	http://kazan. in. ru	http://www chak- chak.com	http //real ii i 16.ru	hnp://kazan . irr. щ
Наименование		Офисное помещение	Офисное помещение	Офисное помещение	Офисное помещенне	Офисное помещение
Местоположение		ул. Большая красная	ул. К.М кса	Островског о	Маяковско го	Парижсхой комунны
Транспортная ДО NБOCTb
Арендная плата за объект в месяц (без платежей)	py6	150 000	94 000	102 850	60 000	87000
Площадь	кв. м.	167	133,9	300	178	220
Арендная плата за 1 кв. м. в месяц	руб./к в м.	830	800	9ОО	850	800
Отделка
Среднерыночная арендная плата за 1 кв.м. в месяц		840
Среднерыночная арендная плата за объект недвижимости в месяц	py6.	1 07 1 420

Таким образом, в качестве среднерыночной арендной платы принимается

840 руб./кв, м. в месяц (без коммунальных платежей).

Определенне коэффициента капнталнзацин

Ставка капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих — ставки

дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка днсконтирования — это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимость самого объекта. Ставка возврата капитана учитывает изменение стоимость самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств. Поскольку земля является неизнашиваемым активом, ставка капитализации для земли равна ставке дисконтирования.

Таблица 29

Расчет коэффицнента капиталнзации

	Яоказятель	Ед. нзм.	Зняяенпе		Порядок расчета
	Ьезрисховая ставка	%»	6,59		по данным ЦЬ РФ
2	Вероятный срок экспонирования объекта на інке	мес.	6		принимается экспергно
3	Поправка на неликвидность	%«		3,30	п. 1/ l2мec. *п.2
	Поправка иа риск вложения в •«•••••	, '		3, 13	см. табл. N.• 30
L 4
	инвестиционного менеджмента		2,50		см. табл. N.•3 1
[ 6	Стявкя дпсконтировяння	° «			п. 1+п. 3+п. 4+п. 5
7	Общий срок экономической жизни улучшеннй	год	50		количество лет, на протяжении которых объект будет приносіггь доход
8	Фактический возраст ул шений		1		год оценки-год постройки
9	Эффективный возраст улучшений		1		эксплуатации принимаегся
10	Оставшнйся срок экономической жизни улучшений		49		п7-л9
t I	Ставка возврата капитана		2,04		I 00/п. 10
	Обатая стввка		17,55		п. б+п. 11

В рамках данной оценки коэффициент капиталнзации определяется с

помощью метода возмещения капитальных затрат

Ск = Сд + HBK

где Сд — ставка дисконтнрования,

HBK — норма возврата капитана.

определение ставки диснонтированил

Наиболее распространены три подхода:

• метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);

• метод связанных инвестиций;

• кумулятивный (суммарный) метод.

37

Определение ставки капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу ставка капнтализации определяется следующим образом:

NOY

где NOY — чистый операционный доход от объекта; С — ueнa объекта.

Метод закточается в сравнении оцениваемого объекта с объектом- аналогом. Основанием прн этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковвіе ставки капитализацни.

Метод прямой капнтализации — наиболее простой способ расчета ставки

капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообраэно применять.

Метод связанные инвестиций (заемного и собственного капитана) применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции. В данном случае ставка кагі итализации должна удо влетворятв рыночные требованням на доход собственного капитала, а также рыиочным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит.

Метод связанных инвестиций заемного н собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализацин путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала Уф к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равнаl — p.

Схему реализации метода связанных инвестиций — заемного и собственного

капитала можно представить следующим образом: Составляющая заемного капитала = KpVp, Составляющая собственного капитала = + (1 Уф),

EДП Й — HПOTCЧHflЯ ПОGТОЯЗ-I НПЯ ;

^КсФств ^{,— ставка капитализации собственного капитана;} Kpp равна сумме указанных составляющих.

Другим методом определение ставки капитализации является метод кумулятивного построения, нли метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями),

5fi

В рамках данной оценки безрисковая ставка определяется с помощью метода кумулятивного построения.

Сд — БС — ДР

где БС — безрисковая ставка,

Z — _с^умма рисков.

Безриснован ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные

активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то ни было риска невозврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Вложения капитана в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка калитализации должна учиты вать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна тапже учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается бмстрота, с которой акгив может 6звть превращен в налнчные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулнрованности ипотечного кредитования. Этот фактор учнтывается ставкой компенсации за

Так как вложення капитала в недвижимости явлтотся рискованными, то и управление этими инвестициями требует определенных усилий, которые должны компенсироваться ітутем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как

среднеевропейскими показателями по безрисковым операціівм, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. По данным интернет-порвала Центрального банка Российской Федерации www.cbr.m безрисковая ставка на дату оценки определена в размере 6,59%.

Определение премии за риск инвесжирования в оііъеит неdвижимосжи

Риски вложения в объект недвижимости подразделяіотся на два вііда. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск.

Несистематический риск — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственноствю и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск — это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, дннамнческий риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Таблица 30

Расчет премин за риск вложения в недвижимость

экономики в регионе
( 3 Текущее состояние отрасли	динамичный
4 Пещспектнвы азвития отраслн	динамнчный
} Несистематические риски
1 5 Веяичнна общего износа	статнчный
6 Местоположенне	статичный
7 Транс по ная до пность	статичный
8 Потенциал доходопо ения	динамичный
Количество паблюдений		032210000	0
Взвешенный irroг		0668500 0	0
Сумма
Колкчествофакторов		8

l9npedeлeнue преннп зп инвестпцпвннмй женед: :кeнm

Это поправка на дополнительннй риск, связанный с неэффективным управлением инвестицнями чем более рискованные инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Табпица 31

Расчет премин за риск инвестнционного менеджмеита

р	Вид и нанменпвянне риска	‘"’"	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Несистематические риски
	Потери при сборе а платежей
2	Потери от недозагруженности	днпам нчньтй
3	Качество упрввлеиия	динамичный
4	Ошибкн маркетипГо политики	дннамичный		1
	Количество наблюдений		0	2	2	0	0	0	0	0	0	0
	Взвешенны й итог		0	4	6	О	0	0	0	0	0	0
	Сумма		10
	Количество факторов		4
	Средневзветенное значение риска		2,50

60

Таблица 32

Расчет операционных расходов

		Ед.	›... ..	Порядок расчета
	Налог на земюо			п.З*кадастровая стоимость земельного астка
	Млощедъ ЗёМёЈlЪНОГ‘ acтsa	py6.	1 540	см. кадастровьгй паспорт земельного астка
	Ставка земелъного налога	%	0,3	HK РФ
	Налог на имущество	py6.	2 302 554	п.6*0,022
5	Остаточііая стоимость объекта без НДС	py6.	104 661 537	сн. табл. N• 23
6	Расходы на страхованне	py6.	523 308	п. 5*0,005
	Резерв на замещенне	py6.	365 777	см. табл. № 33
	Расходы на управление	py6.	219 855	ДВД*0,02
9	Расходы по оплате коммуналъньт услуг н обслужнваіово здания	py6.	459 180	1275,5*З0руб./кв. м.* l2мec.
10	Расходьт по охране здання и уборке помещений	py6.	314 880	31,2% S l2мec. *5000руб. /хтес. *4чел
		py6.	4 238 333	п. 1+п. 4+п.б+п. 7*п. 8+п.9+п. 10

Таблица 33

Расчет резерва на замещение улучшений

	Конструістивны е элементы с					Резерв нв зямещенне
	жизни				элементы, py6.
	Попы	80		1 180 576	14 757
2	Кровля	90		2 371 789	26 353
3	Проены	50		2 278 193	45 564
4	Вітутренняя отдеяка	50		6 572 939	131 459
5	Водоснабженне	40		237 179	5 929
6	Электроснабжение	40		2 488 783	62 220
7	К налнзация	40		237 179	5 929
8	Отошіенне	50		2 006 342	40 127
9	Веитіщяиия	40		1 337 561	33 439
	Итого				365 777

Коэффициент капитализации — это показатель, являющийся оцененным уровнем риска инвестирования в конкретный объект оценки и исполвзуемый для

перевода в единую текущую стоимость величины будущих денежных потоков,

генерируемых объектом оценви, изменяющихся с одинаковым темпом g.

Норжа возврата написала — это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. При снижении стоимости вложенного капитана (регулярный возврат доли инвестированной cyымы и процентов за использование денежных средств), а, значит при g < 0, используются методы:

• методом Ринга (прямолинейный возврат капитана);

• аннуитетным методом или методом Инвуда (сумма возврата капитана реинвестируется по ставке доходности инвестиций);

• методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хосколвда (используется когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Получение дохода по безрисковой стакве).

В рамках данной оценки учет возврата капитана в ставке капитализации производится по методу Рннга, т.е. по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшиеся сроком экономической жизни объекта оценки. Метод Рннга формализуется в следующем виде:

HBK = 100% / срок финансировання инвестиций

Этот метод дает наивысшую норму возврата калитала, тах как инвестиции возвращаются за указаннмй срок полностью. Причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода. (деление 100% стоимости актпва на оставшийся срок полезпой жизни объекта)

Суть жетода осжажна для земли выражается в следующем положении:

доход от единого объекта недвижимости формируется как сумма дохода от здания и дохода от земельного участка, т.е.;

ЧОДеон — ЧОДзд +ЧОдз, или ЧОДеон зд*Кзд + Сз*Кз,

где: ЧДеон — иистый доход от единого объекта недвижимости;

Й,Д,3 — ЧНGТЫЙ ДОХОД ОТ 3 МЛН;

Сзд стоимость (улучшений) здания;

Сз — стоимость земли;

Кзд — коэффициент капитализации для улу чшений (здания); Кз — коэффициент капитализации для земли

Следовательно, стоимость земельного участка определяется по формуле:

Сзем =

ЧОДеон — Сзд х Кзд _ ЧОДеон — ЧОДзд _ ЧОДзем Кзем Кзем Кзем

Таблица 34

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

		Ед.нзw.	Зпв9онэа	МорЯдоwра iia
	Полезная площадь объекта	кв. м.	l 275,5	см гада‹лровый паспорт здания
2	Арендная ставка	руб./кв. м.
3	ПВД потенциальный валовый доход)	py6.	8 020 344	п. 1 *п.2* 12мес.
4	Прогнозируемые недозагрузки	%	$	принимается экспертно
5	Прогнозируемые потери от неуплаты	%•	5	принимается экспертно
	ДВД (действительный валовой доход)	py6.	6 857 394	(п.3-п.4)-п. 5
7	Операционные расходы	py6.	4 155 626	сы. хнбн. N-•
8	ЧОД (чистый операционный доход) для EOH (единого объекта недвижимости)		2 701 768	п6-п7
9	Коэј}іфициеігг каптализации	%«	17,55	см. табл. № 29
lO	Стоимость EOП	py6.	15 393 f80	п.8/п.9
ii	Стоимость 1 кв.м. EOH	руб./кв. м.	12 070	п.10/п. 1
Определенпе стоимости земельного уявсткя методом оствткв для землп
1 2	Стоимость улучшений	py6.	106 358 234	см. табл. N•. 23
13	ЧОД, пряходящийся на улучшения	py6.	18 666 738	п. l2*n. 9
14	ЧО@для земельного участка	py6.	- 15 964 970	п. 8-п. 13
15	Коэффнцнент капнтализацин для земельного участка		15, 51	равеи cтasre дискоитировання из табв. №
1 6		py6.	-102 933 400	m l4/m 5
1 7	Площадь земельного участка			см. кадастровый паспорт земелъного участка
				п. 16/п. 1 7