Глава I. Обзор литературы

1. Нормативно-правовые акты и их анализ.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Гражданское законодательство состоит из Гражданского Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов. Нормы гражданского права должны соответствовать настоящему кодексу. (статья №3 ГК РФ) [3]. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, а также из действий граждан и юридических лиц. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, из судебного решения, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и др. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (статья №8 ГК РФ) [3]. Право собственности - это мера возможного поведения субъекта гражданского оборота по осуществлению своей властью и в своем интересе правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право собственности - это абсолютное и исключительное право. Собственник вправе претендовать на воздержание любого из окружающих его участников гражданского оборота от произвольного вмешательства в его имущественную сферу (статья №209 ГК РФ) [3]. Наличие в собственности у граждан и юридических лиц имущества в соответствии с действующим кодексом может ограничиваться только общими правилами об оборотоспособности объектов гражданских прав, а также общими требованиями о законности способов пополнения участниками гражданского оборота своей имущественной сферы (статья №213 ГК РФ) [3].

Рассматриваются полномочия Российской Федерации в отношении основ федеральной политики в области земельных отношений, установление ограничений прав собственников, арендаторов и др., управление в сфере мониторинга, землеустройства, государственного земельного надзора и иные полномочия, закрепленные в Конституции РФ, Земельном кодексе РФ и федеральными законами РФ (статья №9 ЗК РФ) [2]. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений осуществляется в городских, сельских поселениях и на других территориях с учетом исторических и иных местных традиций. Изменение границ территорий, в которых осуществляется местное самоуправление, допускается с учетом мнения населения соответствующих территорий. Так же ведется разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель (статья №11 ЗК РФ) [2].

Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли) (статья №22 ЗК РФ) [2].

Благодаря земельному сервитуту представляется возможным определить порядок и пределы использования чужого земельного участка. Как правило, сервитут предоставляет возможность использовать часть земельного участка, при этом право владения на соответствующую часть участка сохраняется за собственником земельного участка (статья №23 ЗК РФ) [2]. Право безвозмездного срочного пользования является правом, на основании которого могут быть предоставлены земельные участки на относительно небольшой срок. Условия безвозмездного срочного пользования, в том числе срок, в течение которого действует данное право, определяются законом и договором с собственником (статья №24 ЗК РФ) [2]. Земельным законодательством могут быть установлены особенности возникновения прав на земельные участки. Воздействие на регулирование возникновения прав на землю оказывает не только гражданское законодательство (статья №25 ЗК РФ) [2]. Документами о правах на земельные участки являются договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком и иные, но если эти документы заключены на срок, менее чем 1 год, то они не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья №26 ЗК РФ) [2].

Под крестьянским (фермерским) хозяйством понимается объединение граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность в области сельского хозяйства без образования юридического лица. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, в котором участвуют два лица и более, принадлежит участникам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Альтернативой законному режиму имущества хозяйства может быть, как общая долевая собственность, так и раздельная собственность участников (статья №257 ГК РФ) [3]. При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства по одному из оснований общее имущество, на которое распространялся режим общей собственности участников хозяйства, подлежит разделу по общим правилам о разделе имущества, находящегося в долевой или совместной собственности. Раздел имущества, находившегося в совместной собственности участников, осуществляется после определения доли каждого из них. В случае выхода из состава хозяйства одного или нескольких его членов при сохранении хотя бы у одного из них намерения продолжать соответствующую деятельность применяется принцип неделимости средств производства крестьянского (фермерского) хозяйства, в частности важнейшего из них - земельного участка (статья №258 ГК РФ) [3]. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Размер вкладов участников товарищества или членов кооператива, созданного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых в соответствии с пунктом 3 статьи 258 Гражданского Кодекса (статья №259 ГК РФ) [3]. Подчеркивается, что земельный участок является одним из видов объектов гражданских прав и подчиняется нормам ГК, регулирующим право собственности на такой объект. В то же время предусматривается возможность специального регулирования для земель сельскохозяйственного назначения (статья №260 ГК РФ) [3]. Земельный участок как объект права собственности обладает признаками индивидуально определенной вещи. Для индивидуализации земельного участка важны его территориальные границы, позволяющие однозначно отграничить его от соответствующего объекта, принадлежащего на праве собственности другому лицу. Земельный участок как таковой представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном земельным законодательством порядке. Сведения о существующих и прекративших существование земельных участках содержатся в Едином государственном реестре земель, - документе, предназначенном для проведения государственного кадастрового учета земельных участков и подлежащим вечному хранению (статья №261 ГК РФ) [3]. Граждане имеют право свободно находится на не закрытых для общего доступа земельных участках. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (статья №262 ГК РФ) [3]. Право на строительство на своем земельном участке является правом собственника в силу принадлежности ему земельного участка. Это право могло бы быть названо правом застройки, как это следует из данной статьи. Право собственника на строительство на своем участке не является вещным и не может быть отчуждено. Отношения собственника земельного участка с иными лицами по поводу строительства могут быть только отношениями обязательственными (статья №263 ГК РФ) [3].

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах (статья №30 Гр.К РФ) [4]. Основы правового регулирования предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые представляют собой: определение расширенного перечня показателей пяти видов предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; обозначение в нормах правила установления применительно к каждой территориальной зоне указанных в ч. 1 настоящей статьи размеров и параметров, их сочетания; возможности установления в пределах территориальных зон подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков (статья №38 Гр.К РФ) [4]. Основы правового регулирования порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, которые включают в себя: определение права направления в комиссию заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка лицом, заинтересованным в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства; порядок участия в публичных слушаниях по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка граждан, проживающим в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства и другие (статья №39 Гр.К РФ) [4].

В соответствии с ЛК РФ леса могут располагаться на землях лесного фонда и землях иных категорий. Согласно ЗК РФ выделяются следующие категории земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Таким образом, леса могут располагаться на всех землях без исключения (статья №6 ЛК РФ) [5].

Сохраняется правило общедоступности поверхностных водных объектов. При этом речь идет о водных объектах разной площади, но обязательно в публичной форме собственности (государственной или муниципальной). Кроме того, закрепляется бесплатность пользования названными водными объектами для личных и бытовых нужд (например, для купания) (статья №6 ВК РФ) [6]. Все моря, реки, озера, болота, водохранилища и другие водные объекты находятся в государственной (федеральной) собственности (статья №8 ВК РФ) [6]. Определение и цели установления специального режима осуществления деятельности в границах водоохранных зон, предусматривает специфическую разновидность зонирования водоохранных зон (в виде прибрежных защитных полос), а также возможность введения дополнительных ограничений в границах прибрежных защитных полос, устанавливают требования к размерам прибрежных защитных полос и правила определения их границ и др (статья №65 ВК РФ) [6].

Предмет правового регулирования комментируемого Закона - кадастровые отношения, которые складываются из трех составляющих: правовые основы государственного кадастра недвижимости; порядок кадастрового учета объектов недвижимости; правовые основы кадастровой деятельности; а также основные положения в переходный период. Кадастр - это систематизированный свод сведений. Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о недвижимом имуществе (статья №1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») [7]. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, который включает в себя основные сведения (сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости) и дополнительные сведения, устанавливает состав основных сведений (сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости) государственного кадастра недвижимости, то есть сведений, которые в обязательном порядке должны содержаться в государственном кадастре недвижимости (статья №7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») [7]. Кадастровый учет осуществляется в связи: с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет); с прекращением существования объекта недвижимости (снятие с учета); с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости (описание местоположения границ объекта недвижимости, описания его местоположения и площади) (статья №16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») [7]. Для выдачи квалификационного аттестата лицо должно соответствовать следующим требованиям: иметь гражданство РФ; иметь среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных Министерством юстиции, либо иметь высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении. Квалификационный аттестат кадастрового инженера: выдается без ограничения срока действия и действует на всей территории РФ; является документом единого федерального образца; признается действующим не с момента его выдачи, а со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров. Аттестация осуществляется в форме квалификационного экзамена, который проводится квалификационной комиссией, сформированной уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (статья №29 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») [7]. Межевой план - документ, который необходим при осуществлении кадастрового учета земельного участка (части земельного участка). Межевой план составляется на основе кадастрового плана (кадастровой выписки), в котором наряду с кадастровыми сведениями указываются сведения о вновь образуемых земельных участках или сведения для внесения изменений в кадастровые сведения (статья №38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») [7].

ФЗ «О Землеустройстве» устанавливает два вида землеустройства - территориальное и внутрихозяйственное, каждое из которых решает свои задачи. В целом землеустройство - это комплекс мероприятий, осуществляемый государством, землевладельцами, землепользователями и собственниками земель по наведению порядка в использовании и охране земель. Землеустройство включает в себя правовые, организационно - хозяйственные, экономические, технологические и технические мероприятия. Территориальное землеустройство - система мероприятий (действий) по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования и охраны земель, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства, и установлению их границ на местности. Внутрихозяйственное землеустройство - система мероприятий (действий) по организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства. Территориальная зона - это часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством. Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (статья №1 ФЗ «О Землеустройстве») [8]. Инвентаризация земель проводится для уточнения или установления местоположения: объектов землеустройства; их грани (без закрепления на местности). Кроме того, инвентаризация земель проводится для выявления неиспользованных земель, нерационально используемых земель или используемых не по целевому назначению, а также не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков. Инвентаризация земель проводится в том случае, если существует угроза возникновения процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель, в отношении групп земельных участков или на отдельных земельных участках (статья №13 ФЗ «О Землеустройстве») [8]. Планирование и организация рационального использования охраны земель являются одной из основных задач Росземкадастра. Цель такого планирования и организации рационального использования и охраны земель - совершенствование распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территории и определения иных направлений рационального использования земель и их охраны в Российской Федерации, субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях. Далее в статье указаны основные виды работ (статья №14 ФЗ «О Землеустройстве») [8]. Целями внутрихозяйственного землеустройства являются: организация рационального использования земель сельскохозяйственного назначения; организация рационального использования земель, используемых общинами коренных малочисленных народов; охрана этих земель. Внутрихозяйственное землеустройство в данном случае решает задачи комплексной организации территории и выступает основным механизмом управления рациональным использованием и охраной этих земель (статья №18 ФЗ «О Землеустройстве») [8].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации (ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество») [9].

В соответствии с Законом межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в ГКН сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о земельном участке или земельных участках. В межевой план включаются сведения о: земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земель и (или) земельных участков (исходные земельные участки) или выделе из земельных участков; земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах (измененные земельные участки). Межевой план подготавливается в форме электронного документа, заверенного электронной подписью кадастрового инженера (Требования к Межевому плану (Приложение №2 к приказу Минэкономразвития России от 24.11.2008. № 412)) [10].