- •Оценка земли
- •1. Рассчитайте стоимость объекта
- •2. Имеется данные о продажах земельных участков с улучшениями
- •3. Рассчитайте корректировку для сопоставимых продаж участков земли с улучшениями
- •4. Рассчитайте метод остатка
- •5. Рассчитайте метод остатка
- •6. Метод выделения (корректировки даны фрагментарно)
- •7. Метод распределения.
- •8. Определите текущую стоимость чод
- •9. Рассчитайте стоимость земельного участка
- •10. Определите на основе цен аналогов остаточную стоимость земельных участков проданных на рынке.
- •12. Проведите оценку права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по имеющим следующим характеристикам:
Оценка земли
1. Рассчитайте стоимость объекта
№ п/п |
Вариант использования сдачи жилья в аренду |
Значение |
1 |
Потенциальный валовой доход, руб. |
158076 |
2 |
Потери от недоиспользования и неплатежей |
42000 |
3 |
Эффективный валовой доход, руб. (стр. 1 - стр. 2) |
|
4 |
Операционные расходы, руб. |
9923 |
5 |
Чистый операционный доход, руб. (стр. 3 - стр. 4) |
|
6 |
Коэффициент капитализации |
0,113 |
7 |
Стоимость объекта, руб. (стр. 5 : стр. 6) |
|
2. Имеется данные о продажах земельных участков с улучшениями
Типичные застроенные участки |
Цена продажи участка с постройками |
Стоимость улучшений |
Отношение стоимости улучшений у цене продажи |
Район «У» |
905000 |
714950 |
|
Район «У» |
890000 |
720900 |
|
Район «У» |
869000 |
756030 |
|
Среднее значение |
- |
- |
|
Основываясь на том, что в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с постройками продается за 1059800 руб., то свободный участок путем соотнесения правомерно оценить в _________________________________________________________
3. Рассчитайте корректировку для сопоставимых продаж участков земли с улучшениями
Элемент сравнения
|
Оцениваемый участок
|
Сравнимые участки |
|||
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
|||
Местная канализация |
|||||
1. Цена объекта, руб. |
- |
905000 |
890000 |
869000 |
|
2. Местоположение |
Район «У» |
Район «У» |
Район «У» |
Район «У» |
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
3. Имущественные права |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
4. Физические характеристики: |
|||||
Площадь земельного участка, м2 |
618 |
700 |
650 |
710 |
|
Корректировка, % |
|
- 1 |
- 0,5 |
- 1 |
|
Площадь строения, м2 |
129,4 |
148 |
132 |
140 |
|
Корректировка, % |
|
-2 |
0 |
-1 |
|
Материал стен |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Корректировка на физическое состояние объекта, % |
|
-3 |
- 0,5 |
-2 |
|
5. Транспортная доступность |
Удовл. |
Удовл. |
Удовл. |
Удовл. |
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
6. Коммуникации |
Местная канализация |
Местная канализация |
Местная канализация |
Местная канализация |
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
7. Условия финансирования |
Собственные средств |
Собственные средств |
Собственные средств |
Собственные средств |
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
8. Условия оплаты |
Наличные |
Наличные |
Наличные |
Наличные |
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
9. Время продажи |
|
2 месяца |
1 месяц |
1 месяц |
Корректировка, % |
|
2 |
1 |
1 |
10. Основные условия продажи |
отсутствует |
отсутствует |
отсутствует |
отсутствует |
Общая корректировка |
|
|
|
|
Скорректированная цена |
|
|
|
|
Весовой коэффициент объектов-аналогов |
х |
0,25 |
0,5 |
0,25 |
Стоимость объектов-аналогов |
|
|
||