Жер учаскесі мен жер пайдалану құқығын кепілге салу негіздері

1. Жер учаскесі мен жер пайдалану құқығын кепілге салудың мәні және оны шектеу негіздері.

2. Үйлер (құрылыстар, ғимараттар) бар жер учаскесін немесе сондай жер учаскесіне жер пайдалану құқығын кепілге салу.

3. Жер учаскелерін және жер пайдалану құқығын кепілге салудың құқықтық тәртібі.

1сұрақ. Кез-келген мемлекетте жерді негізгі өндіріс құралы ретінде қарастыру ежелден қалыптасқан. Ол - адамзаттың тіршілік ортасы, сондықтан оның басқа өндіріс құралдарынан табиғи ерекшелігі заңды. Бұл жердегі ерекшелігі дегеніміз, оның құқықтық статусын анықтаудағы өзіне ғана тән айырмасы. Бүгінде жер нарығын қалыптастырудағы жерді сатып алу-сату, кепілге беру кезінде шарттардың тіркелу міндеттілігі басты назарда ұсталады. Өйткені кепіл салушыға жеке меншік құқығы мен тиесілі жер учаскесі және жер пайдалану құқығы кепіл нысанасы болып табылуы мүмкін. Сондықтан да жоғарыда айтылған жер нарығына қайта оралар болсақ, кепілге беру, сату-сатып алу, айырбастау шарттары сол нарықты құрайтын тауар айналымының нысандары. Жерді, соның ішінде ауыл шаруашылық мақсатындағы жергілікті жердегі жердің шекті аумағын бүгінде еркін жердің нарық айналымына түсіруге жол ашылған. Бірақ, бұл жер иесі оны мақсатына сай пайдалану міндетін өз мойнына алуы керек. Мұндағы жерді сату-сатып алу шарты, айырбастау шарты, меншік иесінің ауысуын діттесе, ал жер учаскесі мен жер пайдалану құқығын кепілге салу шарты міндетті түрде меншік иесінің ауысуын көздемейді.

Кепілге салу шарты бойынша жердің меншік иесі тек негізгі міндеттеме орындалмаған жағдайда ауысуы мүмкін. Онда да кепілге ұстаушы тұлға кепіл затын сатқанда оны кепіл беруші тұлға сатып алу мүмкін. Жер құқық қатынасындағы кепілге салынған жер учаскесі немесе жер пайдалану құқығы Қазақстан Республикасы Жер кодексінің нормаларына орай, жер учаскесіне құқығы жоқ тұлғаларға қатысты кепіл ұстаушының меншігіне айналған жағдайда, аталған құқық Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарында белгіленген ережелер бойынша 1 жыл ішінде иеліктен шығарылып, осы мерзім ішінде жерге сондай субъектіге тиесілі болатын құқық етіп қайта рәсімделуі керек.

Бұған қоса үйлердің (құрылыстардың, ғимараттардың) иеліктен шығарылуына байланысты меншіктегі немесе жер пайдаланудағы жер учаскесі иеліктен алынған кезде, алушылар жер учаскесіне иеліктен алынатын құқық тәсілі болмайтын тұлғаға жер заңдарына сәйкес бұл құқықты сол тұлғаға тиесілі болатын құқық етіп қайта рәсімдеуінде кепілге салынған жер учаскесінің мәні ескеріледі.

Жер учаскесіне немесе жер пайдалану құқығына қатысты мәмілелер жасауға тыйым салынған жағдайларда, атап айтқанда ең алдымен жер пайдаланушылардың:

• ортақ пайдаланудағы;

• қызметтік жер телімінің;

• шаруа (фермер) қожалығын және тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін уақытша жер пайдалану құқығымен берілген жер учаскелерінің;

• су қорының;

• қорғаныс қажеттеріне берілген;

• ерекше қорғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи мәдени мақсаттағы;

• уақытша өтеусіз және уақытша қысқа мерзімді өтеулі жер пайдалану құқығымен берілген жер учаскелерінің;

• орман қорының жерінде жер пайдалану құқығын иеліктен шығаруды қоса алғанда, жер пайдалану құқығына қатысты мәмілелер жасауына жол берілмейтіндігі ескеріле отырып, ондай режимде жер учаскесін және жер пайдалану құқығын кепілге салуға рұқсат етілмейді.

Мұнымен қоса уақытша өтеусіз жер пайдалану құқығындағы режимді жерлер де нақтылы түрде жер пайдалану құқығымен бірге кепілге салынуға жатпайды. Бұл шектеуге қысқа мерзімді өтеулі уақытша жер пайдалану құқығын да қосар едік. Осындай реттерде, егер жер учаскесінің бір бөлігін нысаналы мақсатына сәйкес дербес учаске ретінде пайдалану мүмкін болмаса, жер учаскесінің бұл бөлігін немесе бір бөлігіне жер пайдалану құқығын кепілге салуға жол берілмейді. Сонымен қатар кепілге салуға берілген жер учаскесінде немесе оның кепілге салуға берілетін бөлігінде орналасқан үйді (құрылысты, ғимаратты) бір мезгілде кепілге салмай, бөлінетін жер учаскесін түгелдей немесе оның бір бөлігін не бүкіл жер учаскесіне немесе оның бір бөлігіне жер пайдалану құқығын кепілге салу заңға қайшы келеді.

Қазақстан Республикасының Жер кодексі нормаларына сәйкес, үй (құрылыс, ғимарат) орналасқан немесе оны пайдалану үшін қажетті, бөлінетін жер учаскесінің бір бөлігін немесе бөлінетін жер учаскесінің бір бөлігіне жер пайдалану құқығын қоса кепілге салмай, не үй (құрылыс, ғимарат) орналасқан бүкіл бөлінбейтін жер учаскесіне жер пайдалану құқығын бір мезгілде кепілге салмай, ол үйді (құрылысты, ғимаратты) кепілге салуға жол берілмейді деп танимыз.

Жер учаскесінің бір бөлігіне кепілді белгілеген кезде уақытша өеусіз жер пайдалану құқығындағы жер учаскелерін иеліктен шығаруға, соның ішінде оларды кейнгі жер пайдалануға беруге болмайтын заңды талаптар сақталуы қажет. Ал жер учаскесін жалдау нысанында ұзақ мерзімді уақытша жер пайдалану құқығын жалдау шартының қолданылу мерзіміне қарай кепілге салуға жол берілмейтіндігін түсініп алғанымыз жөн.

2-сұрақ. Жер учаскесінде жер пайдаланушының жеке (меншік, шаруашылық, оралымды басқару) құқығындағы тиесілі үйлер мен ғимараттар орналасқан болса, онда жер учаскесін немесе жер пайдалану құқығын кепілдікке берумен бір мезгілде жүргізілуге тиіс. Осы үй немесе ғимарат, құрылыстар орналасқан және оның пайалануы үшін қажетті жер учаскесінің бөлігіне жер пайдалану құқығын кепілге салмай тұрып, үй мен ғимарат, құрылыстарды кепілдікке беруге болмайды. Бөлінуге жатпайтын жер учаскесінде ортақ меншіктегі үйлер мен ғимараттар орналасқандығы болса, меншік иелерінің біреуіне тиеселі үйдің немесе ғимараттың бір бөлігін кепілдікке беру, сонымен қатар осы тұлғаның ортақ меншіктегі немесе бөлінбейтін жер учаскесін жалпы жер пайдаланудағы үлесі кепілдікке беру кезінде ескерілуі қажет.

Сонымен үйлер, ғимараттар бар жер учаскесін немесе сол жерге жер пайдалану құқығын кепілге салу нормаларын талдай келе, бөлінбейтін жер учаскесінде ортақ меншіктегі (басқа да ортақ заттық құқықтығы) үйлер мен құрылыстар орналасқандығы расталса, үйді (құрылысты, ғимаратты) орналастыру, күтіп ұстау және пайдалану үшін қажетті жер учаскесінің кепілге салынатындығына құқықтық негіздер бар екендігіне көз жеткіземіз. Егер бұл жағдайларда кепіл нысанасы заңдарда белгіленген тәртіппен бөленген үйдің (құрылыстың, ғимараттың) бір бөлігі немесе ортақ мүлікке құқықтағы үлесі болса, кепілге берілген үй (құрылыс, ғимарат) бөлігінің көлеміне сәйкес келетін жер учаскесіндегі үлеске кепіл бір уақытта белгіленеді. Кондоминум объектісінде орналасқан үй-жайды кепілге салу сонымен бір уақытта кондоминумға қатысушылар арасындағы қатынастарды реттейтін заңдарға сәйкес анықталатын ортақ мүліктегі және жер учаскесіндегі үлестің кепіл нысанасы болатынан көрсетіп отыр.

Жер құқық қатынастарында мемлекеттік жер пайдаланушылар белгілі бір жер учаскесінде орналасқан үйді, ғимаратты және оның осы үй (құрылыс, ғимарат) орналасқан, оған қызмет көрсетуге арналған бөлігін кепілге салынатын жағдайда ғана олар өздеріне қатысты жерге тұрақты жер пайдалану құқығын кепілге салуға құқылы екендігі дәйектелген. Бұл шекті нормадағы нақтылықтың түсініліп алуын қажет етеді. Яғни, мемлекеттік жер пайдаланушының жер учаскесінде орналасқан қозғалмайтын мүлікті не оның кепілін белгіленген тәртіппен иеліктен шығаруға байланысты жағдайлардан өзге ретте, олардың өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын иелігінен шығаруға, сонымен қатар кепілге беруге құқығы жоқ.

3-сұрақ. Жер учаскесін және жер пайдалану құқығын кепілге салудың құқықтық негіздері жер заңдары нормаларынан өзге, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің жалпы бөлім ережелерінен де бастау алады. Яғни, онда міндеттемеге сәйкес несие берушінің (кепіл ұстаушының) борышқор кепілімен қамтамасыз етілген міндеттемені орындамаған ретте кепілге салынған мүлікті теңдестіре отырып жер учаскесі деп шартты түрде танысақ, онымен қоса жер пайдалану құқығы құнынан заң құжаттарында белгіленген алымды шығарып, осы құқықтық қатынастар объектісі тиесілі адамның (кепіл берушінің) басқа несие берушілер алдында артықшылықпен қанағаттандырылуға құқығы бар міндеттемені атқаруының осындай әдісі кепіл деп танылуға жататындығы көрсетілген.

Сонымен жеке меншік құқығында немесе уақытша өтеулі ұзақ мерзімді жер пайдалану құқығында жер учаскелері бар жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға жер учаскесі мен жер пайдалану құқығын кепілге салуда ешқандай кедергі болмауы керек. Ал мемлекеттік жер пайдаланушылардың жер кодексінде белгіленген арнайы тәртіпте ғана өздеріне тиісті жерді тұрақты пайдалану құқығын кепілге беруге болады. Кепілге салу тәртібінде ортақ бірлескен меншіктегі немесе ортақ бірлескен жер пайдаланудағы бөлінбейтін жер учаскесін кепілге беруге ортақ меншікке немесе ортақ жер пайдалануға қатысушылардың барлығының жазбаша келісімі болғанда ғана жол берілетіндігі ерекше нормада айтылған. Өйткені ортақ меншік құқығында жер учаскелері бар тұлғалар ортақ меншікке қатысушылардың жалпы жиналысының шешімі негізінде жер учаскелерін кепілге сала алатындығы жер құқығының талапты механизмін іске қосады.

Заңды негіздер бойынша жер учаскесін немесе жер пайдалану құқығын кепілге салу үшін жеке және заңды тұлғалар кепіл ұстаушы тұлғаға:

• оның жер учаскесіне құқығын куәландыратын құжаттарды (жер учаскесіне жеке меншік құқығы актісін; уақыша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығы актісін; мемлекеттік жер пайдаланушылар үшін тұрақты жер пайдалану құқығы актісін);

• белгіленген жер учаскесіне құқықты тіркеу туралы куәлікті;

• жер учаскесін немесе жер пайдалану құқығының кадастрлық (бағалау) құны актісін;

• жер учаскесінде орналасқан жылжымайтын мүліктің бағалау құны актісін;

• жер учаскесі шекарасының жоспарын;

• ортақ бірлескен меншікке немесе ортақ бірлескен жер пайдалануға қатысушылардың жазбаша жасалған келісімін;

• жер учаскесі бойынша сенімді деректерді белгілеу үшін қажетті басқа да дәйектемелі материалдарды;

• шарт жасасу мерзімінде кепіл салушыға белгілі болған ипотекаға қатысты үшінші жақ тараптың кепілге салу, пайдалану, жалдау, сервитут құқықтарын, жер учаскесіне немесе жер пайдалану құқығына басқа да ауыртпалықтардың тізбесін тапсыруға міндетті.

Бұл жерде тағы да бір ескере кететін жағдай жер учаскесін немесе жер пайдалану құқығын кепілге салу жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелерді тіркеу үшін белгіленген тәртіппен мемлекеттік тіркелуге тиіс. Жер учаскесі мен жер пайдалану құқығының кепілге салынуында кепілге салынатын объектілі нысанының кадастрлық (бағалау құны актісін, сондай-ақ жер учаскесі шекарасының жоспарын - жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақты құзыретті органдар, жер учаскесінде орналасқан жылжымайтын мүліктің бағалау құны актісін және жер учаскесіне немесе жер пайдалану құқығына ауыртпалықтардың болуы (болмауы) туралы мәліметтерді жылжымайтын мүлікке құқықты және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеу органдары белгіленген арнайы тәртіппен беруі қажет.

Ипотека туралы шартта жер учаскесін немесе жер пайдалану құқығын кредиторға немесе үшінші тұлғаға беруді, мақсатына сәйкес ипотека туралы шарт бойынша кепілге салынған меншіктегі немесе жер жер пайдаланудағы жер учаскесін кепілге берушінің және үшінші тарапты тұлғаның оны пайдалану құқықтарын шектеуді, сонымен қатар бұл учаскеден жеміс және табыс алуды көздеуге болмайды.

Кепілге беруші тұлға кепіл ұстаушы тұлғаның талабы бойынша оның құқығын ипотекалық куәлік берумен растай алады, бұл жағдайда кепіл туралы шарттың барлық даналарында оның берілгендігі туралы тиісті жазба жасалады. Мұнда ипотекалық куәлік бір дана етіп жасалып, кепіл ұстаушы тұлғаға беріледі.

Кепілге салу тәртібінде ипотека құқығы кепіл туралы шарттың және ипотекалық куәліктің жылжымайтын мүлікке құқықты, сонымен қатар онымен жасалған мәмілелерді жер учаскесі орналасқан жері бойынша тіркелетін органдарда мемлекеттік тіркеу кезінен бастап туындайтындығы танылады. Борышкер негізгі міндеттемені орындай алмаған жағдайда кепіл ұстаушы заң органдары арқылы жалжымайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес өз талаптарының қанағаттандырылу құқығын қорғауды сұрай алады. Сонымен жер учаскелерін және жер пайдалану құқығын кепілге салу тәртібінде ең алдымен жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының құны туралы екі жақты келісімге қол жеткізілген жағдайда, негізгі міндеттеменің белгіленіп отырған сомасын қамтамасыз ету үшін кепілге салу туралы шарттың екі дана етіп жасалуы маңызды. Ал ипотекалық кредитті қамтамасыз ету үшін жер учаскесін немесе жер пайдалану құқығын кепілге салу туралы міндетті шартқа осы учаскенің шекаралық жоспарының көшірмесі қоса берілуге жатады.

7-лекция