Жер үшін төленетін төлемдер

1. Жер төлемдерінің құқықтық танымды ерекшеліктері.

2. Жер салығының мазмұнды сипаты.

3. Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары.

1-сұрақ. Жер үшін төленетін төлемдер - жерді тиімді пайдалану, жерге орналастыру, жерді қорғау, сапасын, құнарлылығын арттыру шараларын, сондай-ақ аймақтың әлеуметтік-экономикалық жағдайын шаруашылыққа байланыстыра отырып, қаржыландыру арқылы дамытуды көздейтін қор жинақтау мақсатындағы жерді пайдалану, иеленудегі және жерді жеке меншікке сатып алу барысында жерге ақы алу процедурасында айқын көрініс табады.

Жерге ақы алудың құқықтық нысандарын бүгінде: жер салығы, жер учаскелері үшін төлемақы және жалдау құқығын сату төлем ақылары мен шартты болса да арнайы жердің нормативті бағаламасының төлемдері құрап отыр. Бұл жерде меншіктегі, тұрақты жер пайдаланудағы немесе бастапқы уақытша өтеусіз жер пайдаланудағы жер учаскелерінен Қазақстан Республикасының салық заңдар нормаларының негізінде жер салығы алынатындығы белгілі.

Жер учаскелері үшін төлемақы - жер учаскесіне жеке меншік құқығын өтеулі түрде бергенде (сатқанда), ал жалдау құқығын сату төлемақысы - уақытша өтеулі жер пайдалану құқығын өтеулі түрде бергенде (сатқанда) төленетін төлем мағынасын береді. Бұл екеуі де жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін қолдану арқылы шығарылатын кадастрлық (бағалау) құны негізінде есептелуге жатады.

Мұнда ескере кететін нақты түсінік, жер кодексі бойынша жерді міндетті түрде жеке меншікке сатып алмаса болмайды деген қағида жоқ. Оның негізгі мәніне мына саралаудағы нормалы тұжырыммен көз жеткіземіз.

Біріншіден, жерді толық кодастрлық құнын төлеп жеке меншікке сатып алу құқығы. Толық бағасын төлеп сатып алған адам осы жердің толық шынайы иесі болады және жерді пайдалануда ешқандай шектеу қойылмайды, әрі оған қатысты мәселелердің барлық түрін жасауға құқығы бар.

Екіншіден, жерді жеңілдетілген бағамен сатып алу Үкіметтің арнайы қаулысымен бекітіліп отыр. Мұнда кадастрлық бағаның 75%-ін төлейді, бірақ 10 жыл көлемінде жерді кепілдікке қоюдан басқа мәмілелер жасауға тыйым салынады. Кепілдікке қою үшін 50% бағасы төленуі қажет.

Үшіншіден, республика азаматтарына - тұрғын үй-жайлардың меншік иелеріне кондоиминиум обьектілеріндегі мінсіз үлесі ретінде және республика азаматтарына белгіленген нормалар шегінде өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылыстары үшін, сонымен қатар заң актілерінде көзделген өзге де жағдайларда, жер учаскесі меншікке өтеусіз негізде берілетін жағдайларды қоспағанда жерді ұзартылған мерзіммен сатып алу құқығы да бар. Бұл жағдайда жер иесі жер учаскесін он жылға дейін сата алмайды, тек оның 50% төлегенде, төлеген бөлігін сатуға құқылы.

Төртіншіден, жер учаскесін тіптен сатып алмаймын десе, жерді жалға алу формасымен жұмыс жасай береді. Осы атап өткен төрт түрлі құқықтық мүмкіндіктің құзырлығы бірдей және оның таңдап алынуына ешқандай басымдық артықшылықтар әсер етпейді.

Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді жеке меншікке сатудан түскен қаржыны ұлттық қорға шоғырландыру және оны тек қана ауыл шаруашылығы өндірісінің мұқтаждары мен жер құнарлығын арттыру үшін пайдалану тиімді.

Егер ауыл шаруашылығы жер телімін меншігіне алған азамат Қазақстан Республикасы азаматтығынан шығатын болса, жерді ол сатып алған кездегіден аспайтын баға бойынша мемлекет меншігіне қайтаруға тиіс. Ал мемлекет бұл жерді сатып алудан бас тартқан жағдайда, мемлекеттің рұқсаты бойынша тек республикамыздың азаматтарына ғана сата алады.

Жердің меншік иесі жер учаскесін сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттік емес жер пайдаланушы өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын басқа тұлғаларға иелігінен шығарып сатқан кезде, сондай-ақ ол жер учаскесін кейінгі жер пайдаланушыларға жалға берген кезде, жер учаскелері үшін төлемақының мөлшері, мерзімдері мен нысаны азаматтық заң нормаларына сәйкес сатып алу-сату немесе мүлік жалдау шарттарымен айқындалуы мүмкін.

Осылайша, жердің нақты құнын нарықтағы бағаның әсері де белгілейді. Осы жерде “жердің нарықтық бағасы деген не? Ол қай кезде шығады?” деген сауал туындайды.

Үкімет пен жергілікті шенеуніктер “жердің нарықтық бағасы базалық бағамен сатып алып, кейін екінші тұлғаға сатқан кезде шығуы керек” деген түсінік береді. Ғалымдар болса “жердің нарықтық бағасы бұл процедурада қазір бірден шықпайды” деген көзқараста. Неге? Нарықтық баға алғашында үкімет қойып отырған бағадан белгілі себептермен кеміп кетуі де мүмкін ғой. Өйткені, халықта бүгінгі күні қаржы аз, тұрмыс та төмен.

Жердің толық бағаламалы нарықтық бағаға сатылу ісі бірден жүйелі жүріп кетеді деу де қиын. Бұл жерде ақшасы көп адамдарда тәуекелге бара алмайтыны да рас. Себебі, жерге салған ақшасы бірден пайда бермейтінін олар жақсы біледі. Бірақ біздің тұжырымды ойымызша, нарықтық экономиканың теориялық заңдылықтарына байланысты, келе-келе жердің нарықтық бағасы жоғары болатынына күмән келтірудің қажеті жоқ. Оның құқықтық танымдағы өзіндік ерекшелікті себептері де бар. Біріншіден, еліміздің экономикалық даму тетігі тікелей ауыл шаруашылығына байланысты, ал жер болса сол ауыл шаруашылық өндірісіндегі басты құрал. Сонымен қатар ел экономикасы дамыған сайын халықтың тұрмысы жақсарады, жерді сатып алу мүмкіндігі артады. Екіншіден, уақыт өткен сайын жер тыңаяды, оның балл-бонитеті көтеріледі. Жердің нақты нарықтық бағасы да сол кезде анықталуы мүмкін.

2-сұрақ. Экономиканы басқарудың әкімшілік-әміршілдік жүйесінде біздің елімізде табиғат пайдалану тегін деп есептелсе де, жер салықтары ішінара кездесіп отырғаны айқын. Ол әсіресе жеке кооперативтік секторларда қолданылды. Аймақтық шаруашылықтар бойынша ауылшаруашылық өнімдеріне белгіленген бөлшектегі есептік бағалары жерді пайдаланушылардан мемлекетке бүркемелі түрде рента алуды көрсетеді, яғни құқықтық негіздер болмаса да, жер үшін төлемнің болғаны айғақталып отыр. Ол аз мөлшерде болса да қосалқы шаруашылық жүргізілетін жерлерден, саяжайлық жерлерден салық алынып келгені белгілі.

1990 жылдың 28 ақпанында КСРО-ның “КСР Одағының және одақтас республикалардың жер туралы заңдар негіздері” заңы қабылданды. Сондағы 12-бапта: “КСРО-да жер иелену және жерді пайдалану ақылы, ал ақы жер салығы және арендалық ақы ретінде өндіріліп алынады” - делінеді. Бұл жағдай 1990 жылғы қарашада қабылданған Қазақ КСР-нің Жер кодексінде де жазылды. Жер ресурстарына төлем қазіргі таңда негізінен жер салығы түрінде алынуда. Жалпы жер қорындағы ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың, орман қорының, су қорының жерлері мен босалқы жерлер салық салынуға жатпайды. Бұл тұрғыда босалқы жерлерді қоспаған ретте, аталған жерлердің ауыл шаруашылығы мақсаттарында пайдаланылатын жерлері тұрақты жер пайдалануға немесе бастапқы өтеусіз уақытша жер пайдалануға берілетін жағдайларда ғана жер жер салығы салынуы керек.

Ал елді мекен жерлерін төмендегіше екі топқа бөліп қарау арқылы, оған салық салудың маңызы ерекше. Атап айтқанда:

- жанындағы орналасқан құрылыстар мен ғимараттар жерлерін қоспағандағы тұрғын үй қорына жататын елді мекендер жерлері;

- жанында орналасқан құрылыстар мен ғимараттар бар тұрғын үй қоры жерлері.

Негізінен жер салығы салық төлеушіге жер учаскесі берілген айдан кейінгі айдан бастап есептелуге жатады. Мұнда ескере кететін жайт, ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер үшін салық төлеушілер орналасқан жер учаскелері бонитетінің балдарын анықтау мүмкін болмаған жағдайда, жер салығының мөлшері шекаралас орналасқан жердің бонитет балы негізге алына отырып анықталмақ. Заңды тұлғалардың салық төлеу мерзімдеріне келер болсақ, ағымдағы төлемдердің салалары ағымдағы жылдың 20 ақпанынан, 20 мамырынан, 20 тамызынан, 20 қарашасынан кешіктірілмейтін мерзімдерде төленуге тиіс және ол салық міндеттемелері туындаған кезде жыл ішіндегі салықтың ағымдағы салаларын төлеудің бірінші мерзімі болып табылады. Жер құқық қатынастарында жеке тұлғаларға өзіндік (қосалқы) үй шаруашылығын, бағбандық және саяжай құрылысын жүргізу үшін қора-қопсы салынған жерді қоса алғанда, берілген ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерге базалық салық ставкалары мынадай мөлшерде белгіленуі қажет. Яғни, көлемі 0,50 гектарға дейін қоса алғанда - 0,01 гектар үшін 20 теңге, ал көлемі 0,50 гектардан асатын алаңға - 0,01 гектар үшін 100 теңге.

Cонымен ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерге салынатын жер салығының ставкалары жергілікті жердегі топырақтың сапасы ескеріліп, 1 гектар бойынша есептеліп белгіленеді. Яғни, жазық аумақтардың далалық және қуаң далалық аймақтарының кәдімгі және оңтүстік қара топырақты, күңгірт-сарғылт және сарғылт топырақты, сондай-ақ тау бөктеріндегі аумақтардың күңгірт сұр (сұр-қоңыр), сарғылт (қоңыр) топырақты және тау бөктерінің қара топырақты жерлеріне бонитет балына барабар түрде жер салығының базалық салық ставкалары Қазақстан Республикасы Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы (Салық кодексі) заңында (2001 ж. 12 маусым) нақты көрсеткішпен көрініс тауып отыр. Бұған қоса шөлейтті, шөлді және тау бөктеріндегі шөлді аумақтардың ашық-сарғылт, құба, сұр-құба, ашық және кәдімгі сұр топырақты, сондай-ақ таулы далалық, таулы-шалғынды-далалық және таулы альпілік, субальпілік топырақты жерлеріне бонитет балына барабар түрдегі жер салығының базалық салық ставкалары мен елді мекендерден тыс орналасқан өнеркәсіп жерлеріне салынатын базалық салық ставкаларының бір гектарға шаққандағы бонитет балына барабар мөлшерлемесі анықталған.

Ал ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың, орман қоры мен су қорының ауыл шаруашылық мақсаттарына пайдаланылатын жерлеріне жергілікті өкілді органдардың жер салығының базалық ставкаларынан елу пайыздан аспайтындай етіп төмендету немесе жоғарылату құқығы бар екендігі ескеріліп, жалпы ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерге салынатын салық ставкалары қолданылады.

Елді мекендердің (үй іргесіндегі жер учаскелерін қоспағанда) жерлеріне салынатын базалық салық ставкалары алаңның бір шаршы метріне шаққанда шамамен мынадай мөлшерде белгіленеді: