Жерге деген меншік құқығы және жерді пайдалану құқығы

1. Жерге деген заттық құқық түсінігі.

2. Жерге деген меншік құқығының субъектілері мен объектілері.

3. Жер пайдалану құқығының түсінігі, түрлері және оны жүзеге асыру тетіктері.

4. Жер учаскесіне меншік құқығын және өзге де заттық құқықтарды тоқтату.

1-сұрақ. Жерді өмір бойына мұраға қалдырып иелену құқығының енгізілуі Қазаќстан Республикасы Президентінің 1994 жылы 24 қаңтарда “Жер қатынастарының кейбір мәселелерін реттеу туралы”, сол жылы 5 сәуірде “Жер қатынастарын одан әрі жетілдіру туралы” заң күші бар Жарлықтармен өмірге келді.

Осы аталған маңызды құжатты орындау мақсатында қабылданған “Қазаќстан Республикасыныњ азаматтары мен заңды тұлғалардың жер учаскелерін өмір бойы мұраға қалдырып иелену құқығын, пайдалану құқығын немесе жалпы жалға алу құқығын, сатып алу-сату тәртібін бекіту туралы” Министрлер Кабинетінің 1994 жылғы 14 маусымдағы №625 қаулысы мемлекет өмірінде жерге заттық құқыѓын бекітті. Яѓни, сол кезден бастап жерге деген заттыќ ќ±ќыќ мазм±нын - меншік құқығы, жер пайдалану құқығы, жеке меншіктегі жер учаскесін уаќытша пайдалану ќ±ќыѓы, міндеттілік (сервитут) және µзге де заттыќ ќ±ќыќтар ќ±рады.

Алайда жердіњ зат немесе м‰лік емес екендігіне барѓан сайын, зањ нормаларымен бекітілген әртүрлі жерге қатысты заттық құқықтар көз жеткізеді. Әйтсе де осы мәселеге қатысты шамада меншікті конститутциялық норма тұрғысынан қарастырып көрсек, “Меншік міндет жүктейтінін, оны пайдалану сонымен қатар қоғам игілігіне де қызмет етуге тиістігін” (ҚР Констутциясы 6-бап, 2-тармақ) көреміз.

Ал меншік - заттық құқық. Демек, жерге аймақтық меншік иесі ретіндегі мемлекет алдында жерге заттық құқықтарға жерді нысаналы түрде дұрыс пайдалану, жерді эрозияға, басқа да экологиялық апатқа келтіретін келеңсіз іс-әрекеттерден қорғау, мемлекеттік, қоғамдық сұраныстарға байланысты жер учаскесін қайтару, заңға сәйкес басқа да өздерімен теңдес жерге заттыќ құқықтар алдында “қоғам иелігіне де қызмет етуге тиіс” міндеттер жүктелінген сайын “меншік өзінің заттық құқық” мәртебесін анықтап, дәлелдей түседі.

Ал үстеме қарапайым салмақты дәлел келтірсек; “Жер” ұғымының астарын белгілі бір кеңістіктегі алаң ретінде (географиялық ұғым) және өнім беруші аймақ (өндірістік ұғым) ретінде түсінуіміз тиіс. Ал меншік -иемдену (иелену) нәтижесі ретінде екінші анықтамаға қатысты - өндірістік ұғым. Осы өндірістік ұғым арқылы жерге заттық құқықтар ғана заңдастырылуы керек. Сондықтан да жер зат немесе мүлік емес, тек қана жер учаскелеріне белгілі заң нормаларымен бекітілген азаматтық айналымға түсетін заттық құқықтар ғана бар.

2-сұрақ. Жер кодексіне сәйкес Қазақстан Респуликасында жерге мемлекеттік меншік танылады. Осы заңда белгіленген негіздерде, шарттар мен шектерде жер учаскелері жеке меншікте болуы м‰мкін. Жерге, жер учаскелеріне Қазақстан Республикасында басқа меншік иелері жоқ. Мемлекетіміздің аумағында жерге мемлекеттік меншік құқығының субъектісі - Қазақстан Республикасы. Ал жеке меншік жер учаскелерініњ субъектілері - жеке т±лѓалар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар.

Меншік иесінің өзіне тиесілі жер учаскесін иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге құқығы бар. Жердің меншік иесі ретіндегі мемлекеттің құқықтарын Қазаќстан Республикасыныњ жер заңдарында белгіленген өз құзыретіне сәйкес мемлекеттік органдар жүзеге асырады.

Ал республика азаматтарының жеке меншігінде шаруа (фермер) қожалығын, өзіндік қосалқы шаруашылық жүргізу, орман өсіру, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылысы үшін, сондай-ақ үйлерді (құрылыстарды, ғимараттарды) олардың мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, өндірістік және өндірістік емес, оның ішінде тұрғын үйлер мен олардың кешендерін салуға берілген немесе салынған жер учаскелері болуы мүмкін.

Шаруа (фермер) қожалығын, өзіндік қосалқы шаруашылық жүргізу, орман өсіру, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылысы үшін берілген жер учаскесінің меншік иесі шыққан кезде меншік құқығы иеліктен алынуға тиіс. Мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу, орман өсіру үшін, үйлерді (құрылыстар мен ғимараттарды) олардың мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, өндірістік және өндірістік емес, оның ішінде тұрғын үйлер мен олардың кешендерін салу үшін берілген жер учаскелері болуы мүмкін.

Сонымен жер қатынастарының объектісі - Қазақстан Республикасы аумағының шегіндегі бүкіл жер, онда не орналасқанына және олардың жекеленген субъектілерге бекітіліп берілуінің құқықтық негіздеріне қарамастан жекеленген жер учаскелері, сондай- ақ жер учаскелері мен жер үлестеріне құқықтар бола отырып, олар мемлекеттік және жеке меншіктегі жер ретінде жерге деген меншік құқығының объектісін құрайды. Яғни жер дегеніміз - Қазаќстан Республикасыныњ егеменді белгіленетін шектегі аумақтық кеңістік, табиғи ресурс, жалпыға ортақ өндіріс құралы және кез-келген еңбек процесінің аумақтық негізі.

Осылай келе, жер құқық қатынастарының реттелу объектісін саралап көрсетуге болады.

а) жер - табиғи ресурс ретінде құқықтық реттеу объектісі;

б) жер - оған мемлекет және жеке меншік құқығын реттеу объектісі;

в) жер - оны пайдалану мен меншіктену объектісі;

г) жер - мемлекеттік басқару органдарының құзыреттерін реттеу объектісі;

д) жер - оны пайдаланушылар мен меншік иелерінің құқықтары мен міндеттерін құқықтық реттеу объектісі;

е) жер - жер құқық ќатынасында нарық қатынастарының объектісі;

ж) жер - құқық қатынастарында заңдылықты сақтауды реттеу объектісі.

3-сұрақ. Жер пайдалану құқығы - тұлғаның мемлекеттік меншіктегі жер учаскесін өтеулі және өтеусіз негізде шектеусіз мерзімге (тұрақты жер пайдалану) немесе белгілі-бір мерзім ішінде (уақытша жер пайдалану) иелену және пайдалану құқығы болып табылады. Яғни, жерді пайдалану құқығы жерге мемлекеттік меншік құқығынан пайда болады. Жер учаскесін пайдалану құқығының пайда болуының үш негіздері бар:

- мемлекеттік органдар заңда көрсетілген реттерде актілер жасап береді;

- азаматтық-құқықтық актілер шегіндегі мәмілелер негізінде;

- заңда көрсетілген өзге де негіздерде (мұраға өту) заңды тұлғаларды қайта ұйымдастыру т.б.

Жер пайдалану құқығының түрлері тұрақты немесе уақытша, иеліктен алынатын немесе алынбайтын, ақы төлеп немесе өтеусіз алынатын болуы мүмкін. Ал жер пайдалану құқығының субъектілері - жер пайдаланушылар, олар мемлекеттік және мемлекеттік емес, ұлттық және шетелдік, жеке және заңды тұлғаларға, тұрақты және уақытша, бастапќы жєне кейінгі кейінгі болып бөлінеді.

Оралмандарға өзіндік (қосалқы) үй шаруашылығын жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін жер учаскелерін беру селолық елді мекендердің жерінен, ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерден, көшіп келушілердің жер қорының, арнайы жер қорының жерінен және босалқы жерден өтеусіз уақытша жер пайдалану құқығымен жүзеге асырылады. Берілген жер учаскелері Қазақстан Республикасының азаматтығын алғаннан кейінгі жағдайларда осы заңда белгіленген тәртіппен олардың жеке меншігіне өтеді.

Жер учаскелері тұрақты жер пайдалану құқығымен мынадай мемлекеттік жер пайдаланушыларға:

- кодоминиум объектілеріндегі үйлерді (құрылыстарды, ғимараттарды), үй-жайларды шаруашылық жүргізу құқығымен немесе оралымды басқару құқығымен иеленетін заңды тұлғаларға;

- ерекше қорғалатын табиғи аумақтар жерінде жер пайдалануды жүзеге асыратын заңды тұлғаларға беріледі. Бұл жер пайдалану құқығының түрі заңды нормалар негізі бойынша шетелдік жер пайдаланушыларға берілмейді.

Ал уақытша жер пайдалану құқығына келер болсақ, Қазаќстан Республикасыныњ заң актілерінде өзгеше белгіленбесе, уақытша өтеусіз жер пайдалану құқығы 5 жылѓа дейінгі мерзімге табыстала алады. Уаќытша µтеулі жер пайдалану ќ±ќыѓы болса, ол қысқа мерзімді, яѓни 5 жылѓа дейін жєне ±заќ мерзімді 5 жылдан 49 жылға дейін берілуі мүмкін. Мұнда уақытша өтеулі жер пайдалану құқығы жалдау құқығымен теңдестірілген.

Бастапқы жер пайдаланушы өзінің жер пайдалану құқығын иелігінен шығармай, ал өзіне тиесілі учаскені (немесе оның бір бөлігін) жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық уәкілетті органдарға хабарлай отырып, басқа тұлғаға уақытша жер пайдалануға беретін жағдайларда, кейінгі жер пайдалану туралы шарттың негізінде кейінгі жер пайдалану туындайды.

Бұл жерде сервитут ұғымын да бµле-жара түсініп алған жөн. Яғни, сервитут дегеніміз - бөтен жер учаскелерін шектеулі мақсатты пайдалану, оныњ ішінде жаяу µту, кµлікпен µту, ќажетті коммуникацияларды тарту мен пайдалану, ањ аулау шаруашылыѓы жєне µзге де ќажеттер ‰шін пайдалану ќ±ќыѓы.

Сонымен, жалпы жер учаскесін пайдалану туралы шешім жергілікті өкілді органның депутаттары, жер ресурстарын басқару, сәулет және қала құрылысы жөніндегі аумақтық органдар мен жергілікті өзін-өзі басқару органдар өкілдері қатарынан жергілікті атқарушы органдар құратын комиссияның қорытындысы негізінде қабылданады.

Мемлекеттік жер учаскелеріне меншік және жер учаскесін жер пайдалану құқығына алуға мүдделі жеке және заңды тұлғалар жер учаскесі орналасқан жердегі жергілікті атқарушы органға өтініш береді. Өтініште жер учаскесін пайдаланудың мақсаты, оның болжамды мөлшері, орналасқан жері, суарылатын жерді пайдалану құқығы, басқа жер учаскесінің болуы (болмауы) көрсетілуі тиіс. Жер учаскесін беру туралы өтініш түскен кезінен бастап үш айға дейінгі мерзімде қаралады.

Мемлекеттік меншіктегі жер учаскелерін жалға алу құқығы аукционда сатылатын объектілер болуы мүмкін. Жер учаскесінің нақты (жергілікті жердегі) шекарасы белгіленгенге және жергілікті уәкілетті орган жер учаскесіне дейін жер учаскесін пайдалануға жол берілмейді.

4-сұрақ. Жер учаскесіне жеке меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын тоқтату негіздерін Жер кодексінде көрсетілген құқықтық нормалар бойынша төмендегіше жіктеп көрсете аламыз:

• меншік иесі - жер учаскесін немесе жер пайдаланушы жер пайдалану құқығын иеліктен шығарып басқа тұлғаға берген кезде;

• меншік иесі меншік құқығынан немесе жер пайдаланушы жер пайдалану құқығынан бас тартқанда;

• жер учаскесіне меншік құқығынан немесе жер пайдалану құқығынан өзге де жағдайларда айрылған ретте тоқтатылады.

Меншік иесінен, сатып алуды қоса алғанда, жер учаскесін және жер пайдаланушыдан жер пайдалану құқығын алып қоюға.

• меншік иесінің немесе жер пайдаланушының міндеттемелері бойынша жер учаскесінен немесе жер пайдалану құқығынан өндіріп алу жүргізілген;

• жеке меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан жер учаскесі мемлекеттік қажеттіктер үшін сатып алуды қоса алғанда алып қойылған;

• мақсатына сай пайдаланылмай отырған немесе Қазаќстан Республикасыныњ заңдарын бұза отырып пайдаланылып жүрген жер учаскесі меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан мәжбүрлеп алып қойылған;

• радиоактивті ластануѓа ±шыраѓан жер учаскесін, ќ±ны тењ жер учаскесі беріле отырып, меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан алып ќойѓан;

• тәркіленген реттен басқа жағдайларда жол берілмейді.

Сонымен қатар жер пайдалану құқығы бұдан басқа да мына негіздер бойынша тоқтатылуы мүмкін:

а) учаске берілген мерзімнің µтуі;

б) жер учаскесі кепілде тұрған жағдайларды қоспағанда, жер учаскесін жалға беру шартының немесе өтеусіз уақытша жер пайдалану шартының мерзімінен бұрын тоқтатылуы;

в) жер пайдаланушыға қызметтік жер телімін берумен байланысты туындаған еңбек қатынастарының тоқтатылуы.

Қазаќстан Республикасыныњ заң актілерінде көзделген жағдайларда, қылмыс немесе өзге де құқық бұзушылық жасағаны үшін меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан жер учаскесі сот тәртібімен санкция түрінде өтеусіз алып қойылуы мүмкін. Сотталған адам мен оның асырауындағы адамдар үшін қажетті, сотталған адамға жеке меншік құқығымен тиесілі немесе оның ортақ меншіктегі үлесі болып табылатын, онда үйі мен шаруашылық қора-жайлары орналасқан жер учаскелері, сондай-ақ өзіндік қосалқы шаруашылық жүргізу үшін қажетті жер учаскелері Қазаќстан Республикасыныњ қылмыстық-атқару заңдарында көзделген тізбеге сәйкес тәркіленбеуге тиіс.

Тәркіленген жер учаскелері мемлекеттік меншікке қайтарылады. Тәркілеу объектісі болып табылатын мұндай жер учаскелері не жер пайдалану құқығы Қазаќстан Республикасыныњ заңнамаларында белгіленген тәртіппен сатылуы мүмкін.

Ауыл шаруашылығы өндірісіне не тұрғын үй құрылысы мен өзге де қ±рылысқа арналған жер учаскесі, заңдарда өзгеше көзделмесе, бір жыл ішінде тиісті мақсатында пайдаланылмаған жағдайларда жер учаскесі меншік иесінен және жер пйдаланушыдан алып қойылуы мүмкін. Бұл кезеңге учаскені игеруге қажетті уақыт, сондай-ақ дүлей апаттар салдарынан немесе пайдалануға мүмкіндік бермеген өзге де мән-жайларға байланысты учаскені мақсаты бойынша пайдалану мүмкін болмаған уақыт кірмейді.

Жер учаскесі мемлекеттік қажеттіктер үшін сатып алу немесе жеке меншік иесінің немесе жер пайдаланушының келісімімен құны тең басқа жер учаскесін беру арқылы алып қойылуы мүмкін.

Жер учаскелерін мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қоюға немесе сатып алуға:

• халықаралық міндеттемелер;

• қорғаныс қажетіне, ерекше қорғалатын табиғи аумақтарға, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мєдени мақсатқа арнап жер беру;

• учаскенің астынан пайдалы қазбалардың кен орнының (кең таралғандарынан басқасы) табылуы;

• жол салу, электр тарату, байланыс желілері мен магистральды құбырларды тарту, сондай-ақ осы объектілерді орналастырудың басқа мүмкін нұсқалары болмаған кезде мемлекеттік маңызы бар басқа да объектілер салу;

• ќұлау (қирау) қаупі бар апатты және ескірген тұрғын үйлерді бұзу;

• ќалалар мен өзге де елді мекендердің бас жоспарлары, аумақты аймақтарды бөлу схемалары және белгіленген тәртіппен бекітілген өзге де қала құрылысы немесе жерге орналастыру құжаттамасы негіз болып табылады.

Егер жер пайдаланушы берілген құқықты мемлекеттен сатып алмаған болса, уақытша жер пайдалануға берілген жер учаскесін мемлекеттік қажеттіліктерге алып қою жер пайдалану құқығын сатып алусыз жүзеге асырылады. Жер пайдаланушыларға шығындар толық көлемінде өтеледі, сондай-ақ олардың қалауы бойынша басқа жер учаскесі берілуі мүмкін.

3-лекция