- •Перечень используемых при проведении оценки данных, с указанием источников их получения
- •Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные харак теристики объектов оценки
- •3.2 Анализ рынка недвижимости
- •3.3.Расчет стоимости сравнительным подходом Итак, рассчитаем стоимость сравнительным подходом
- •Расчет стоимости земли сравнительным подходом
- •Дефектная ведомость
- •Расчет физического износа здания
- •Расчет физического износа здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем
- •Заключение: общий физический износ здания составляет 3,68%.
- •Сравнительный подход
- •Краткая характеристика объектов - аналогов
- •Расчет стоимости объекта на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам и единицам сравнения
- •Итоговая стоимость объекта оценки 5 270 372,90 руб.
- •Примененные корректировки в расчете:
- •Расчет коэффициент капитализации для зданий
- •Расчет коэффициент капитализации для земельного участка
- •Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:
- •Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости
- •Рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода:
- •Расчет стоимости объекта методом капитализации дохода
- •Таким образом стоимость земельного участка равна 1 082 992,85 руб, стоимость улучшений составило 1 500 617,80 руб, а стоимость единого объекта недвижимости 2 583 610,64 руб.
- •Анализ рынка аренды
- •Согласование результатов Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
- •Итоговая стоимость объекта 4 097 377,7 руб., в т.Ч. Стоимость земельного участка 654 204,46руб.
- •Для расчета стоимости объекта недвижимости в работе проведен анализ рынка недвижимости в г. Шарья. Итоговая стоимость объекта 4 097 377,7 руб., в т.Ч. Стоимость земельного участка 654 204,46руб.
- •Оценка коммерческой недвижимости - теория и практика / Интернет ресурс. Режим доступа: www.Bpn.Ru/publications/1812.
- •Вопросы применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / Интернет ресурс. Режим доступа: http://ppt.Ru/news/25557
Таким образом стоимость земельного участка равна 1 082 992,85 руб, стоимость улучшений составило 1 500 617,80 руб, а стоимость единого объекта недвижимости 2 583 610,64 руб.
Таблица 16
Анализ рынка аренды
№ |
Адрес местоположения помещения |
S, в аренду, кв.м |
Цена за кв. м., руб. |
Примечания |
1 |
г. Шарья, ул. Ленина 32 |
105 |
650 |
1 этаж, отдельный вход, в центре |
2 |
г. Шарья , ул. Октябрьская 10 "Дом мебели" |
30 |
800 |
1 этаж, центр города, оживленное место |
3 |
г. Шарья ул Центральная 2, |
55 |
900 |
цокольный этаж, евроремонт, центр, охрана |
4 |
г. Шарья, ул. Октябрьская 18, ТЦ |
70 |
400 |
2 этаж, хорошие подъездные пути, рядом гос. Учреждения |
5 |
г. Шарья, ул. Чапаева 32, ТЦ |
20 |
550 |
цокольный этаж, центр города, новый ремонт |
6 |
г. Шарья, ул. П. Морозова 20 ТЦ Позис |
43 |
600 |
1 этаж, оживленное место |
7 |
г. Шарья, ул. Октябрьская 47 ТЦ «Центральный |
95 |
350 |
1 этаж, перспективный район города, евроремонт, все новое |
8 |
г. Шарья, ул. Вокзальная, 16 ТЦ «Визит» |
40 |
500 |
1 этаж, напротив рынка, парковка |
9 |
г. Шарья, ул.Октябрьская 19 БЦ "Спутник" |
25 |
350 |
2 этаж, евроремонт, круглосуточная охрана, хорошие подъездные пути |
10 |
г. Шарья, ул. Ленина ТЦ «Первый» |
35 |
300 |
1 этаж, евроремонт, ресепшн, кафе |
|
Итого средняя стоимость аренды за 1 кв. м составила 500 руб. |
|||
Согласование результатов Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V=Vi*Q2 + Vi*Q2 + V3*Q3
где V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
Уь V2, V3— стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб.;
Qb Q2- Q3 ~ средневзвешенное значение достоверности значения рыночной стоимости полученной каждым из подходов.
Таким образом, по мнению оценщиков, преимущества и недостатки применённых подходов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого подхода. Итоговые веса значимости каждого подхода оценки составили:
Затратный подход — 0,1
Сравнительный подход — 0,57
Доходный подход - 0,33
Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
Таблица 17
Расчет удельных весов значимости методов
№ |
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
1 |
Достоверность информации |
20 |
50 |
30 |
2 |
Полнота информации |
5 |
70 |
25 |
3 |
Способность учитывать действия и намерения покупателя и продавца |
10 |
75 |
15 |
4 |
Способность учитывать коньюктуру рынка |
0 |
70 |
30 |
5 |
Способность учитывать местоположение |
5 |
30 |
65 |
6 |
Допущения принятые в расчетах |
20 |
45 |
35 |
7 |
Сумма баллов |
60 |
340 |
200 |
8 |
Удельные весовые |
0,10 |
0,57 |
0,33 |
Таблица 23
Подход анализа стоимости |
Значение стоимости по каждому подходу, р. |
Удельный вес |
Вклад в итоговую стоимость |
Итого стоимость объекта недвижимости
4 097 377,7руб. |
Затратный метод (подход сравнительной единицы) |
2 406 738 руб.
|
0,1 |
240 673,8 |
|
Сравнительный подход |
5 270 373 руб. |
0,57 |
3 004 112,6 |
стоимость объекта недвижимости за 1 кв.м. 28 414 руб. |
Доходный подход |
2 583 610 руб. |
0,33 |
852 591,3 |