Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:

№

Наименование

Ед. изм

Значение

Порядок

1

Налог на землю

р

9345,3136

п.2*п.3

2

Площадь земельного участка

кв. м

144,2

3

Ставка налога на землю

р/кв. м

64,808

0,8*Скд

4

Остаточная стоимость объекта без НДС

р

1500617,77

из затратного подхода с учетом износа без стоимости земельного участка

5

Налог на имущество

р

33013,5913

2,2% от остаточной стоимости

6

Расходы на страхование

р

11254,6337

0,75% от остаточной стоимости

7

Резерв на замещение

р

90974,5

5% от ПВС

8

Расходы на управление

р

14708,4

экспертно 2% от действительного валового дохода

9

Расходы на оплаты коммунальных услуг и обслуживанию здания

р

51912

30руб*12мес*144,2кв.м

10

Расходы на уборку и охрану территории

р

96624

1чел.*ЗП(6000руб)*Налог(34,2%)*12мес

Итого

307 832,44р.

№

Наименование

Ед. изм

Значение

Порядок

1

Полезная площадь объекта

кв. м

144,2

кадастровый паспорт

2

Арендная ставка

р/кв м

500

3

Потенциальный валовый доход

руб.

865200

п.1*п.2*12

4

Прогназируемая недозагрузка

руб.

86520

экспертно 10%

5

Прогназируемые потери от недозагрузки

руб.

43260

экспертно 5%

6

Действительный валовый доход

руб.

735420

ПВД-Потери-Недозагрузка

7

Операционные расходы

руб.

307832,44

Из предыд. Табл.

8

Чистый операционный доход

руб.

427587,56

п. 6- п. 7

9

Коэффициент капитализации земли

0,1655

из таблицы 18

10

Стоимость объекта недвижимости

руб.

2583610,64р.

п. 8/ п. 9

11

Стоимость 1 кв. м

руб.

17916,86р.

п. 10/ п. 1

12

Стоимость улучшений земельного участка

руб.

1500617,797

Результат по затратному подходу без учета стоимости земли

13

ЧОД, приходящийся на улучшения

руб.

248352,2453

п. 12 * п. 9

14

Чистый операционный доход для земли

руб.

179235,32р.

п. 8 - п. 13

15

Коэффициент капитализации земли

руб.

0,1655

из таблицы 18

16

Стоимость земли

руб.

1082992,85р.

п. 15 / п. 16

17

Стоимость 1 кв. м земельного участка

руб.

2812,97р.

п. 16 / S_з.уч.