- •Перечень используемых при проведении оценки данных, с указанием источников их получения
- •Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные харак теристики объектов оценки
- •3.2 Анализ рынка недвижимости
- •3.3.Расчет стоимости сравнительным подходом Итак, рассчитаем стоимость сравнительным подходом
- •Расчет стоимости земли сравнительным подходом
- •Дефектная ведомость
- •Расчет физического износа здания
- •Расчет физического износа здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем
- •Заключение: общий физический износ здания составляет 3,68%.
- •Сравнительный подход
- •Краткая характеристика объектов - аналогов
- •Расчет стоимости объекта на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам и единицам сравнения
- •Итоговая стоимость объекта оценки 5 270 372,90 руб.
- •Примененные корректировки в расчете:
- •Расчет коэффициент капитализации для зданий
- •Расчет коэффициент капитализации для земельного участка
- •Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:
- •Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости
- •Рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода:
- •Расчет стоимости объекта методом капитализации дохода
- •Таким образом стоимость земельного участка равна 1 082 992,85 руб, стоимость улучшений составило 1 500 617,80 руб, а стоимость единого объекта недвижимости 2 583 610,64 руб.
- •Анализ рынка аренды
- •Согласование результатов Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
- •Итоговая стоимость объекта 4 097 377,7 руб., в т.Ч. Стоимость земельного участка 654 204,46руб.
- •Для расчета стоимости объекта недвижимости в работе проведен анализ рынка недвижимости в г. Шарья. Итоговая стоимость объекта 4 097 377,7 руб., в т.Ч. Стоимость земельного участка 654 204,46руб.
- •Оценка коммерческой недвижимости - теория и практика / Интернет ресурс. Режим доступа: www.Bpn.Ru/publications/1812.
- •Вопросы применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / Интернет ресурс. Режим доступа: http://ppt.Ru/news/25557
Заключение: общий физический износ здания составляет 3,68%.
Объект сдан в эксплуатацию в 2014г (Тф =1 год). Ремонта не производилось (Трем =0 лет).
Сравнительный подход
Таблица 10
Краткая характеристика объектов - аналогов
Наименование |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Адрес |
Г. Шарья Ул Чапаева |
Г. Шарья Ул Октябрьская |
г. Шарья ул. Ленина |
Общ. площадь здания, кв. м |
200 |
120 |
244 |
Общ. площадь земельного участка, кв.м. |
465 |
451 |
156 |
Стоимость предложения, руб. |
7 000 000 |
5 200 000 |
7 200 000 |
Назначение |
нежилое |
нежилое |
нежилое |
Наличие коммуникаций |
Имеется в полном объеме |
Имеется в полном объеме |
Имеется в полном объеме |
Кадастровый номер |
16:49:0010510:50 |
16:20:0020158:24 |
16:20:0010121:35 |
Таблица 11
Расчет стоимости объекта на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам и единицам сравнения
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объекты сравнения |
||
|
|
Объект- аналог 1 |
Объект- аналог 2 |
Объект- аналог 3 |
Площадь помещений,кв.м. |
144,2 |
200,00 |
120,00 |
244,00 |
Площадь земельного участка, кв. м |
385 |
465,00 |
451,00 |
156,00 |
Рыночная стоимость улучшений,тыс.руб |
|
7000,00 |
5200,00 |
7200,00 |
Стоимость |
|
35,00 |
43,33 |
29,51 |
предложения,тыс .руб за кв.м. |
||||
Передаваемые права на объект (1) |
|
право |
право |
право |
собственн |
собственн |
собственн |
||
ости |
ости |
ости |
||
Корректировка |
|
0,00 |
0,00 |
0,00 |
Скорректированная |
|
7000,00 |
5200,00 |
7200,00 |
стоимость, тыс руб |
||||
Финансовые условия (2) |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
Корректировка |
|
0,00 |
0,00 |
0,00 |
Скорректированная стоимость,тыс руб |
|
7000,00 |
5200,00 |
7200,00 |
Условия продажи (3) |
рыночные |
рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Корректировка |
|
0,00 |
0,00 |
0,00 |
С корректированная стоимость,тыс руб |
|
7000,00 |
5200,00 |
7200,00 |
Дата продажи |
15 января 2015 |
1 января 2015 |
15 ноября 2014 |
16 ноября 2014 |
Корректировка на дату продажи, руб. (4) |
|
0,00 |
104000,00 |
144000,00 |
С корректированная стоимость,тыс руб |
|
7000,00 |
5096,00 |
7056,00 |
Место расположение |
г. Шарья , ул. Александровская 16 |
Г. Шарья ул. Гоголя 40 |
Г. Шарья ул. Первомайская 61 а |
Г. Шарьяул. Ленина |
Кадастровая стоимость земельного участка, руб/кв.м |
689,49 |
3307,52 |
59,94 |
926,51 |
Корректировка на место расположение (5) |
|
-0,08 |
0,11 |
-0,03 |
Скорректированная стоимость,тыс руб |
|
6445,60 |
5632,10 |
6875,37 |
Поправка на торг (6) |
|
0,10 |
0,10 |
0,10 |
Скорректированная стоимость,тыс.руб |
|
5801,04 |
5068,89 |
6187,83 |
Стоимость недвижимости без стоиомсти земельного участка, руб (7) |
|
6209965,00 |
4433751,00 |
6934956,00 |
Стоимость недвижимости за 1 кв.м руб |
|
31049,83 |
36947,93 |
28421,95 |
Год постройки |
|
2000,00 |
2007,00 |
2004,00 |
Группа капитальности |
III |
III |
III |
III |
Физическое состояние, % |
4 |
16,00 |
9,00 |
12,00 |
Корректировка,% (8) |
|
1,14 |
1,05 |
1,09 |
Скорректированная стоимость,руб |
|
35485,51 |
38978,03 |
31005,76 |
Корр-ка на различие в общей площади (9) |
|
1,10 |
0,95 |
1,10 |
Скорректированная стоимость,руб |
|
39034,07 |
37029,13 |
34106,34 |
Рейтинговая оценка |
|
1,00 |
5,00 |
2,00 |
Вес при соглосовании, % |
|
12,50 |
62,50 |
25,00 |
Вклад с итоговую стоимость, руб. |
|
4879,26 |
23143,21 |
8526,59 |
Откорректированная 1 стоимость 1м2, руб. |
36 549,05р. |
|
|
|
Итого стоимость объекта ты с.руб. |
5270 372,90р. |
|
|
|