- •Перечень используемых при проведении оценки данных, с указанием источников их получения
- •Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные харак теристики объектов оценки
- •3.2 Анализ рынка недвижимости
- •3.3.Расчет стоимости сравнительным подходом Итак, рассчитаем стоимость сравнительным подходом
- •Расчет стоимости земли сравнительным подходом
- •Дефектная ведомость
- •Расчет физического износа здания
- •Расчет физического износа здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем
- •Заключение: общий физический износ здания составляет 3,68%.
- •Сравнительный подход
- •Краткая характеристика объектов - аналогов
- •Расчет стоимости объекта на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам и единицам сравнения
- •Итоговая стоимость объекта оценки 5 270 372,90 руб.
- •Примененные корректировки в расчете:
- •Расчет коэффициент капитализации для зданий
- •Расчет коэффициент капитализации для земельного участка
- •Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:
- •Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости
- •Рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода:
- •Расчет стоимости объекта методом капитализации дохода
- •Таким образом стоимость земельного участка равна 1 082 992,85 руб, стоимость улучшений составило 1 500 617,80 руб, а стоимость единого объекта недвижимости 2 583 610,64 руб.
- •Анализ рынка аренды
- •Согласование результатов Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
- •Итоговая стоимость объекта 4 097 377,7 руб., в т.Ч. Стоимость земельного участка 654 204,46руб.
- •Для расчета стоимости объекта недвижимости в работе проведен анализ рынка недвижимости в г. Шарья. Итоговая стоимость объекта 4 097 377,7 руб., в т.Ч. Стоимость земельного участка 654 204,46руб.
- •Оценка коммерческой недвижимости - теория и практика / Интернет ресурс. Режим доступа: www.Bpn.Ru/publications/1812.
- •Вопросы применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / Интернет ресурс. Режим доступа: http://ppt.Ru/news/25557
Дефектная ведомость
Таблица 7
№ п/п |
Конструктивные элементы |
Характер дефекта |
Процент физического износа |
1 |
Фундаменты |
Неровности на поверхности бетона |
10% |
2 |
Стены -наружные -внутренние |
Мелкие сколы Небольшая трещина в перегородке |
3%
2% |
3 |
Перекрытия |
Трещины между стыками плит |
4% |
4 |
Крыши |
- |
|
5 |
Полы |
- |
|
6 |
Проемы |
Туго закрываются двери |
3% |
7 |
Отделочные работы |
Потертости на обоях |
5% |
8 |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства |
- |
- |
9 |
Прочие работы |
|
|
|
Итого |
|
27% |
Таблица 8
Расчет физического износа здания
Наименование элементов здания |
Удельный вес конструктивных элементов по сб. УПВС №28, в % |
Физический износ элементов здания, в % |
|
По результатам обследования |
Средневзвешенное значение износа |
||
Фундаменты |
14 |
10% |
0,014 |
Стены и перегородки |
22 |
3%
2% |
0,0033 0,0022 |
Перекрытия |
6 |
4% |
0,0024 |
Крыши |
7 |
|
0 |
Полы |
8 |
|
0 |
Проемы |
8 |
3% |
0,0024 |
Отделочные работы |
12 |
5% |
0,006 |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства |
15 |
|
0 |
Прочие работы |
8 |
|
0 |
Итого |
100 |
27% |
0,03 |
Расчет физического износа здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем
Таблица 9
Наименования элементов здания |
Удельный вес конструктивных элементов по сб. УПВС №28, в % |
Нормативный срок службы, лет |
Износ элементов здания: Тф*100%/Тн, в % |
Средневзвешенная доля износа всего здания: гр.2*гр.4/100 %, в % |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Фундаменты |
14 |
150 |
0,67 |
0,093 |
Стены и перегородки |
22 |
75 |
1,33 |
0,293 |
Перекрытия |
6 |
110 |
0,91 |
0,054 |
Крыши |
7 |
25 |
4 |
0,28 |
Полы |
8 |
50 |
2 |
0,16 |
Проемы |
8 |
40 |
2,5 |
0,2 |
Отделочные работы |
12 |
15 |
6,67 |
0,8 |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства |
15 |
15 |
6,67 |
1 |
Прочие работы |
8 |
10 |
10 |
0,8 |
Итого 368 |
||||