2.1. Особливості відведення земельних ділянок під будівництво через земельні торги

Норма про відведення земельних ділянок державної та комунальної власності на конкурентних засадах була установлена у Земельному кодексі ще у першій його редакції. А саме у ст.134 ЗК йшлося про те, що: «земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб’єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги)» . Крім того, проведення земельних торгів передбачалося у двох формах – конкурсу та аукціону.

У 2008 році до Земельного кодексу були внесені зміни відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву», які стосувалися питання земельних торгів. Так, даним законом було розширено предмет земельних торгів, адже згідно з нововведеннями крім продажу самих земельних ділянок шляхом земельних торгів була надана можливість відчужувати також інші права на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису), а ще була прибрана конкурсна форма проведення земельних торгів. Однак, все одно існувало багато моментів, які блокували можливість проведення аукціонів. Наприклад, відповідно до положення ч. 5 ст. 137 ЗКУ, «земельні торги проводяться у порядку, встановленому законом», а спеціального закону, що визначав би порядок проведення земельних торгів (аукціонів), прийнято не було. Хоча проекти закону «Про ринок земель» неодноразово розглядалися Верховною Радою України, проте жоден із поданих до парламенту проектів закону не міг вважатися задовільним і тому не був парламентом ухвалений. Альтернативна спроба провести через парламент спеціальний закон «Про земельні аукціони» також зазнала невдачі – 17.02.2010 року парламент відхилив урядовий проект цього закону. За таких обставин ризик того, що будь-який аукціон буде проголошено таким, що не відповідає закону, а саме ч. 5 ст. 137 ЗКУ, що дасть підстави для оспорювання договору, укладеного за результатами аукціону, блокував можливість проведення аукціонів.

Нарешті, 5 липня 2012 року був прийнятий Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону». Прийняття даного закону уможливило проведення земельних аукціонів, яке було надзвичайно утруднене раніше, за відсутності встановленої законом відповідної процедури. Однак, даним законом також передбачено прийняття великої кількості підзаконних нормативно-правових актів, без яких проведення земельних торгів буде неможливим. Відповідно до ст.10 Закону, такими актами має бути визначено: форму заяви про участь в аукціоні, форму довідки про отримання документів виконавцем, форму книги реєстрації учасників аукціону, форму вхідного квитка, форму інформаційної картки на лот, форму картки учасника торгів – зараз врегульовано Наказом Міністерства аграрної політики і продовольства «Про затвердження форм документів, необхідних для проведення земельних торгів» від 25.09.2012 № 580. Як ствержує А.М. Мірошниченко, встановлені Законом додаткові вимоги щодо процедури підготовки і проведення торгів істотно обтяжать їх учасників, а також вплинуть на прозорість проведення.

Отже, у нинішній час порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) у формі аукціону регулюється главою 21 Земельного Кодексу.

У частині 2 статті 135 встановлено «виключний» порядок продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на земельних торгах. Однак, винятки з цього правила містяться у частині 2 статті 134, з них нашої теми (відведення земельних ділянок під будівництво) стосуються, зокрема, такі:

будівництво об’єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;

надання земельних ділянок державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам, а також господарським товариствам, у статутному капіталі яких державна або комунальна частка акцій (часток, паїв) перевищує 60 відсотків;

надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;

надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;

Процедура проведення аукціону умовно поділяється на такі етапи:

Визначення організатором торгів земельних ділянок державної чи комунальної власності, права на яких продаються;

Формування лотів до проведення земельних торгів

Підготовка та порядок проведення власне самої процедури аукціону,

Встановлення та оприлюднення результатів земельних торгів.

Організатором земельних торгів виступає фізична або юридична особа, яка є власником земельної ділянки, орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або державний виконавець у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження».

Підготовка лотів до проведення земельних торгів зазвичай здійснюється за рахунок коштів організатора земельних торгів, але також може здійснюватися за рахунок коштів виконавця земельних торгів на підставі договору про підготовку лотів для продажу між організатором земельних торгів та виконавцем земельних торгів з наступним відшкодуванням витрат виконавцю земельних торгів за рахунок коштів, що сплачуються покупцем лота.

Щодо виконавця (або ж ліцитатора) земельних торгів, то таким може виступати суб’єкт господарювання, який має ліцензію на проведення земельних торгів та уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення. Такий суб’єкт може бути приватноі або державної форми власності. Наприклад, такі послуги з проведення земельних торгів надає державне підприємство «Укрспецзем», яке має 28 філій по Україні. Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає:

виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки та у разі, якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі);

державну реєстрацію земельної ділянки;

державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;

отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;

проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель», крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї;

встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки (яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки);

встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим розміру орендної плати, визначеного Податковим кодексом України;

встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису,суперфіцію земельної ділянки,яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за ринкову вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок;

визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів. (ч.4 ст.136 Земельного кодексу)

Підставою до початку проведення аукціону слугує публікація, розміщена виконавцем у друкованих засобах масової інформації загальнодержавної, регіональної та місцевої сфери розповсюдження, а також на офіційному веб-сайті Державного агентства земельних ресурсів. Земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення.

Потенційні учасники, не пізніше ніж за три робочі дні до їх проведення, подають до виконавця торгів перелік матеріалів, окреслений у пункті 7 статті 137 Земельного кодексу України, за результатами чого отримують документ, підтверджуючий заявлений факт.

У день проведення торгів виконавець реєструє присутніх учасників. Для реалізації свого права на участь в аукціоні особа (її представник) зобов’язана пред’явити паспорт (довіреність на вчинення дій під час торгів і паспорт), зокрема на участь у торгах та підписання протоколу про результати торгів. Незареєстровані особи до участі у торгах не допускаються. У процесі ведення торгів ведеться також протокол, один з примірників якого потім видається переможцю.

Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів. Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується. Що ж до ціни продажу земельної ділянки, а також плати за користування земельною ділянкою, права користування якою набуто на торгах, то даний платіж підлягає сплаті переможцем не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору. Гарантійний внесок, сплачений переможцем до початку торгів, зараховується до купівельної ціни.

Завершальним етапом процедури аукціону є оприлюднення організатором торгів не пізніше п’яти робочих днів у друкованих засобах масової інформації та розміщення на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, відеозапису торгів і повідомлення про результати торгів за кожним лотом.

Зміст

План…………………………………………………………………………………………..…………….……….7

Вступ……………………………………………………………………………………………….…….………….8

РОЗДІЛ 1.ТЕОРИТИЧНІ ОСНОВИ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК……………………….…….…………11

1.1 Сутність та поняття грошової оцінки землі ………………………………………….…..11

1.2 Загальні положення та принципи експертної оцінки землі…………..….…….15

1.3 Законодавча основа приватизації землі в Україні……………………………..….…18

РОЗДІЛ 2. ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ПРИ ПРИВАТИЗАЦІЇ………….…………….22

2.1 Методичні підходи експертної грошової оцінки земельних ділянок при приватизації………………………………………………………………………………………………..…..22

2.2 Купівля-продаж приватизованих земельних ділянок…………………….….……28

2.3 Визначення ринкової вартості приватизованої земельної ділянки…….….38

Висновки…………………………………………………………………………………………………….……40

Список використаних джерел…………………………………………………………………….…..41