Міністерство освіти і науки України

Івано-Франківський державний коледж технологій та бізнесу

Циклова комісія суспільних дисциплін

КУРСОВА РОБОТА

з навчальної дисципліни «Оціночна діяльність»

на тему «Оцінка вартості земельних ділянок під забудову»

Студента третього курсу, групи ОД-25,

спеціальності «Оціночна діяльність»

Костюк Ігор Ігорович

Керівник – Бринзей Б.С.

Курсову роботу захищено з оцінкою

___________ _____________________

(к-ть балів) (за національною шкалою)

Члени комісії

__________ _______________

(підпис) (ініціали та прізвище)

__________ _______________

(підпис) (ініціали та прізвище)

__________ _______________

(підпис) (ініціали та прізвище)

Івано-Франківськ-2014

Розділ 1. Теоретичні основи експертної оцінки земельних ділянок

1.1. Теоретичні основи і сутність грошової оцінки земельних ділянок

Земельна рента як економічна категорія. Рентоутворюючий характер земельних відносин. Поняття та сутність земельної ренти. Складові земельної ренти та її різновиди. Диференціальна, абсолютна та монопольна рента. Класичні та сучасні підходи до визначення ренти. Особливості формування ренти в сільськогосподарському виробництві, в населених пунктах та несільськогосподарських галузях. Взаємозв'язок понять: рента, дохід, вартість землі, ціна землі. Нормативний рентний доход. Критерії, показники та загальновизнані методи оцінки ефективності капітальних вкладень. Принципи раціонального землекористування. Чинники виробництва, їх вклад в формування доходу від комерційної діяльності. Основні техніко-економічні показники підприємств: валова, товарна, чиста продукція, прибуток, рентабельність, собівартість, фондовіддача. Принципи ціноутворення в ринкових умовах.

Ринок земель в Україні. Первинний та вторинний ринки землі, фінансово-правові аспекти їх функціонування. Cтворення інфраструктури ринку земельних ділянок. Особливості реформування ринку земель в сільськогосподарському виробництві Особливості реформування ринку земель в несільськогосподарському виробництві.

Світовий досвід оцінки землі та об'єктів нерухомості. Риси, що об'єднують та відрізняють оцінку земель в Україні та за кордоном. Міжнародні стандарти оцінки. Огляд оцінки земельних ділянок у державах з ринковою економікою (США, Велика Британія, Німеччина, Швеція), державах колишнього соціалістичного табору з перехідною економікою (держави Балтії, Польща, Чехія) а також у Росії.

Історичні аспекти становлення грошової оцінки землі в Україні. Історія оцінювання земель Україні; комплексна економічна та містобудівна оцінка територій населених пунктів; економічна, бонітетна та грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення.

Нормативно-правова база грошової оцінки земель в Україні. Склад нормативно-правової бази оцінки земель: Закони України, Укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України, нормативно-методичні документи Держкомзему України та інших державних органів. Основні положення Земельного кодексу, Закону України про оцінку земель, Закону про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність, Закону про плату за землю. Об'єкт і предмет оцінки. Види оцінок. Нормативна грошова та експертна грошова оцінки. Їх функції та сфери застосування. Випадки проведення обов'язкової оцінки земель. Суб'єкти оціночної діяльності в галузі оцінки земель, їх права та обов’язки. Види землеоціночної діяльності. Передумови та обмеження щодо проведення грошової оцінки земель.

Земельна ділянка як об'єкт оцінки. Земля та нерухомість. Права та обов’язки, пов'язані із використанням земельної ділянки. Фізичні характеристики ділянки та їх вплив на оцінку земель. Класифікація земель за цільовим призначенням. Зміст права власності на землю, спільна сумісна та спільна часткова власність. Право постійного користування та орендні відносини. Порядок відведення земельної ділянки, встановлення меж. Набуття права власності.

Питання проведення експертної грошової оцінки землі в Україні набуло особливої актуальності в період становлення та розвитку ринку земельних ресурсів, оскільки визначення найбільш ймовірної ціни продажу земельної ділянки необхідне при здійсненні будь – якої господарської операції, пов’язаної із зміною власності на землю.

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №1531, індивідуальна ринкова оцінка землі проводиться за такими трьома методичними підходами:

¨      капіталізації чистого операційного або рентного доходу;

¨      зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

¨      врахування витрат на земельні поліпшення або спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу передбачає визначення вартості земельної ділянки за умови найбільш ефективного її використання. В основу вищеназваного методу покладено той факт, що будь – яке ефективне вкладання капіталу в землю призводить до зростання доходу. Це означає, що вартість землі формується із суми капіталізованих майбутніх рентних доходів. При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу важливо правильно вибрати методику визначення ставки капіталізації. У світовій та вітчизняній практиці для визначення ставки капіталізації найчастіше використовують три методи, а саме: метод екстракції, кумулятивний метод та метод опитування широкого кола осіб. При неправильному виборі ставки капіталізації оцінювач здійснює цілий ряд помилок та упущень.

За умови використання методичного підходу, який базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок оцінювач проводить порівняльний аналіз земельної ділянки із тими, які були продані протягом останнього періоду часу, тобто в його основі лежить принцип заміщення. Використання цього методичного підходу доцільне лише за умови функціонування розвинутого земельного ринку, на якому є доступною вся необхідна інформація про продаж земельних ділянок.

В основу витратного методу покладено той факт, що вартість земельної ділянки є сумою її початкової вартості та вартості  витрат, здійснених на земельні поліпшення або спорудження об’єктів нерухомого майна. Цей метод використовується для оцінки поліпшених чи забудованих земельних ділянок або тих ділянок, на яких передбачається здійснення поліпшення або забудови за умови їх ефективного використання. При цьому, для визначенні вартості майбутніх доходів від використання земельної ділянки та витрат на її поліпшення або спорудження об’єктів нерухомості слід враховувати той факт, що вони нерівномірно розподіляються у часі через інфляцію, що вимагає проведення дисконтування відповідних грошових потоків. Складність застосування цього методу випливає із складності визначення суми витрат, необхідних для здійснення земельного поліпшення та спорудження об’єктів нерухомого майна.

Отже, без здійснення індивідуальної ринкової оцінки землі процес включення її в ринковий оборот є неможливим, адже основною метою проведення такої оцінки є визначення найбільш ймовірної ціни продажу, оренди, обміну чи застави земельної ділянки. Однак, при її проведенні різними методами здійснюється ряд помилок та упущень. Тому, для визначення остаточної вартості земельної ділянки оцінювач повинен ґрунтуватися на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами. Сама ж методика проведення експертної грошової оцінки вимагає подальшого перегляду та удосконалення. Вирішення цього питання забезпечить стабільність і прозорість ринку земельних ресурсів, сприятиме створенню на ньому конкурентного середовища.

План

Вступ

Розділ 1. Теоретичні основи експертної оцінки земельних ділянок