1)Хохольский районный суд Воронежской области от 25 августа 2010 г.

Между сторонами был заключен договор аренды офисного помещения в здании.

Договором было установлено, что передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту (ст.655 ГК РФ).

Арендатору офисное помещение было передано во временное владение и пользование без подписания передаточного акта. Суд на основании ст.651 ГК РФ считает, что несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Несмотря на то, что фактически недвижимость поступила во владение и пользование арендатора.

Наше мнение:

Мы считаем, что решение суда неверно. Суд исходит из того, что передача недвижимого имущества путем подписания передаточного акта является лишь доказательством обязательственной сделки. Не делается разделения между обязательственной и распорядительной сделками. Так как распорядительная сделка не была совершена в должной форме, суд признает недействительным сам договор.

Между тем, судом не было учтено следующее. Ст.651 ГК РФ, которая говорит о форме договора аренды недвижимости имеет ввиду только форму договора аренды, а не распорядительной сделки, которая направлена на непосредственную передачу имущества.

Данное распорядительное действие является самостоятельной сделкой, к которой применяются общие правила о сделке(Гл.9).

В соответствии с п.1 ст.162 несоблюдение простой письменной сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Также здесь применима доктрина непротиворечивого поведения, которая сформулирована в п.5 ст. 166- заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Подводя итог, можно сказать, если обе стороны не подписали передаточное распоряжение, то это вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание передано.

Данный вывод полностью соответствует политико-правовым соображениям.

Сделанный вывод подтверждает следующее решение.

2) Истринский городской суд Московской области. Дело №2-1142/12.

Иск о признании договора аренды земельного участка недействительным. Истица заявляет, что в передаточном акте нет подписи- форма договора не соблюдена. Следовательно, договор недействительный.

Суд отказывает в признании договора недействительным по тому основанию, что несоблюдение формы передаточного акта не может подтверждать, что договор не был заключен, так как передаточный акт является документом исполнения, а не заключения договора.