Передача недвижимости

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Дело № А40-105571/12 Арбитражный суд г. Москва от 29.10.2013 г.

Совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества без его фактической передачи, то есть отсутствие исполнения сделки, указывает на то, что сделка была совершена без цели отчуждения, а только для того, чтобы затруднить виндикационный иск. Презумпция передачи помещения ООО «УК «Содружество» по передаточному акту от 02.05.2012 опровергнута последующей сдачей Самсоновым Д.А. частей и комнат спорного помещения аренду третьим лицам.

Дело № А73-1863/2014 Арбитражный суд Хабаровского края от 14.05.2014 г.

В подтверждение факта передачи ответчику в пользование спорного здания истцом представлено распоряжение Главы Дукинского сельского поселения от 18.09.2012 № 83, в соответствии с которым принято решение о передаче Морозову Д. А права пользования спорным имуществом до передачи этого имущества в соответствии с пунктами 3.2. и 3.3. договора. Наличие подписи покупателя на указанном документе об ознакомлении с его содержанием не свидетельствует о фактической передаче имущества в пользование ответчика.

П. 60 Постановления 10/22:

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Дело № 2-92/2014 от 21 апреля 2014 г., Сараупольский городской суд:

Представитель продавца заключил договор и осуществил передачу недвижимости, но до подачи заявления о государственной регистрации перехода права доверенность была отозвана, реестровый собственник чинит препятствия покупателю.

Акт приема-передачи и передача ключей свидетельствуют о переходе владения, покупатель может защищаться, если ему чинит препятствия реестровый собственник.

Банкротство

Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 июля 2009 г. №  ВАС-8610/09

2009 г. ВАС РФ: передаточный акт не может быть оценен в качестве самостоятельной сделки:

Отказывая в удовлетворении требований истца о признании сделок, оформленных в виде передаточного акта от 24.04.2006 и 10 актов приема-передачи векселей, недействительными в силу их мнимости на основании статей 168, пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал, что факт заключения и исполнения договора купли-продажи спорного имущества от 24.04.2006 установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.05.2008 по делу N А07-17622/2007. Поэтому передаточный акт от 24.04.2006 и акты приема-передачи векселей (при наличии в них ссылки на оспариваемый договор) в данном случае не могут быть оценены в качестве самостоятельных сделок, поскольку они удостоверяют факт исполнения указанного договора.

Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2013 г. по делу № ВАС-1105/13

2013 г. ВАС РФ, напротив, распространяет правила о недействительных сделках на акт приема-передачи недвижимости:

Исследовав обстоятельства дела и представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что по состоянию на дату совершения сделки (подписания акта приема-передачи недвижимого имущества от 23.06.2010) должник утратил платежеспособность, поскольку имел неисполненные обязательства перед иными кредиторами; стоимость переданного имущества составляла более 20% от активов должника на последнюю отчетную дату, отчуждение имущества привела к невозможности исполнения требований кредиторов должника; должник изменил адрес местонахождения за год до совершения сделки и возбуждения дела о банкротстве с период процедуры взыскания с должника задолженности перед Коммерческим банком "Балкредобанк"; заявителю было известно о неплатежеспособности должника. Кроме того, судом установлено, что должник после отчуждения объекта недвижимости продолжал им пользоваться.

Установив указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный акт следует признать недействительным, исходя из положений пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.