1.4.1 Жылжымайтын мүлік нарығын сегменттеу

Нарықты сегменттеу дегеніміз- физикалық және экономикалық сипаттамаларына қойылатын жалпы талаптарға сәйкес тапсырылған жылжымайтын мүлік тұтынушыларын дербес, бөлек қарастыру.

Жылжымайтын мүлік нарығында жүргізілетін сегменттеу бірқатар белгілер негізінде жүзеге асады. Олар: географиялық орналасуы, физикалық сипаты, объектілердің қызмет көрсету түрі т.б. болуы мүмкін. Мысалы, Ресейдің Мәскеу, Санкт-Петербург сияқты ірі қалаларындағы риэлтірлік фирмалардың тәжірибесінде тұрған үйдің қайталама нарығындағы объектілердің сегменттелуі- ескі үй, күрделі жөндеуден кейінгі ескі үй, сталиндік үйлер, хрущевкалар, 60-70 ж.ж. панельді үйлер , 80-90ж.ж. панельді үйлер,кірпіштен салынған үйлер деген сияқты сипаттамалар арқылы жүзеге асады. Объектілер сипатының анықтамасы бейберекеттілігіне қарамастан оларға тән белгілер- материалдың типі, орналасқан ауданы, төбесінің жабылуы, бөлмелерінің, қосалқы кеңістіктерінің сипаты арқылы қандай сегментке жатқызу қажеттігі туралы хабардар болуға тұрарлық ақпараттар екендігі даусыз. Ең бастысы осылайша сегменттеудің өзі тұрғын үйді сатып алушының мақсатын түсінуге, оның мүмкіндіктері мен ойларын білуге, сөйтіп қандай да бір болмасын қиындықпен жұмысты сауатты жүргізуге көмектеседі, нәтижесінде мәлімет жасап, комиссиялық төлемге жеткізіледі.

Бастапқы тұрғын үй нарығындағы сегменттеудің жөні бөлектеу, бұл нарықта тұрғын үйді басқаша жіктейді:

-элиталық тұрғын үй (қаланың мәртебелі(престижный) ауданы, экологиясы таза кірпіштен салынған, жер асты гараж, автотұрақ, күзет, автономды жылу тұрғындардың әлеуметтік біріңғайлылығы, пәтер кеңістігінің молдығы, ас үйдің кеңдігі, санузел, лоджия, хол және т.б.);

-сапалы тұрғын үй (мәртебелі аудан, экологиялық қауіпсіздік, кірпіш, үлкен габаритті пәтер, көлемді ас үй, лоджия);

-типтік тұрғын үй (экологиялық қауіпсіздік, соңғы сериялы кірпіш, оңаша бөлмелер, бөлек санузел, балкон);

-арзан тұрғын үй (жоғарыда көрсетілген артықшылықтардан).

Сегменттеу негізіне тұтынушылардың өздерінде жіктеп алуға болады. Мысалы, комерциялық жылжымайтын мүліктер нарығындағы тұтынушыларды былайша жіктеп қарастыруға болады:

1. Мекмелер, сақтандыру, қаржылық ұйымдары, бұлардың қызметі, біріншіден, келушілер ағынымен тікелей байланысты, екіншіден, олардан қалыпты жұмыс істеу үшін өзара және мемлекеттік билік органдарымен тұрақты байланысты болуы қажет.

2.Өндірістік ұйымдар: бұлардың кейбірі үшін орталықта сәнді офистердің болғаны маңызды, ал өндірістік ғимараттарды олар қала шетінен көргісі келеді, себебі онда талдау ақысы төменірек болады.

3. Сауда ұйымдары: бұлардың бағыт-бағдары тауар сипатына тәуелді болып келеді (азық-түлік, өнеркәсіптік тауарлардың сатушылары қатардағы сатып алушылар үшін, элиталық клиенттер, т.б.)

Сауда сипатына сәйкес ғимараттардың орналасқан жеріне талап әр түрлі болуы мүмкін:

-азық-түлік тауарларын саудалайтын кәсіпорындар үшін олардың тұрғындарға жақын болғаны маңызды;

-элиталық тауарлар сататын кәсіпорындар үшін мекемелер орналасқан жерлерге немесе көлік магистралдарына жақын болуы тиімді;

-күнделікті тауарлардың сауда-саттығы мен айналысатын кәсіпорындар үшін қоғамдық транспорт маршруттарына жақын болғаны қолайлы.

Нарықты сегменттеу, оны зерттеудің келесі кезеңінің негізі болып табылады. Бұл кезең нарықтың бағыт-бағдарын, позициясын анықтау. Позициясын анықтау дегеніміз қандай да бір болмасын өнім түрін нарықтық белгілі бір сегментіне жатқызу, сондай-ақ сол сегмент шеңберіндегі оның орнын іздестіру. Мұнда өнім рөлінде жылжымайтын мүлік объектісі, клиенттерге ұсынылатын қызмет және фирманың өзі де болуы ықтимал. Өнімнің позициясын анықтау арқылы кәсіпкер оның нарықтағы алатын орнын көрсете білуі тиіс, сонымен қатар осы өнімнің нарықтағы басқа тауарлармен ерекшелігін, өзіндік қасиеттерін анықтауы қажет. Сегменттеу сияқты тауардың позициясын анықтау да екі жақты мағынада болады. Біріншіден, өнімнің нарықтағы алатын орнын анықтау, оны өткізу концепциясыын жасауға көмектеседі. Екіншіден, өнімнің позициясын анықтау клиентке өнімнің сипаттамасы жеткізіп, тауарға деген көзқарасын анықтауға көмектеседі.

Еуропа елдерінде жан басына шаққанда 35м тұрғын үй көлемі келеді. ТМД елдеріндегі бұл көрсеткіш- 15м.

Рыноктың көлемін анықтау, бағалау кезінде мынадай факторлармен санасу қажет, олар:

-жұмыспен қамту динамикасы;

-тұрғын үйді иемдену үшін кредит алудың мүмкіндіктері мен қаржылық шарттары;

-отбасының құрылуы мен ажырасу динамикасы;

-тұрғын үйдің баға деңгейі;

-тұрғын үйді ұстау шығындарының деңгейі;

-тұрғындарлың бағалар, салықтар, инфляция және т.б. жөніндегі күтулер.

Нарық көлемін анықтау ұсыныс көлемін анықтауға жол ашады.

Ұсыныс дегеніміз- уақыттың белгілі бір кезеңінде, сату сондай-ақ жалға беру үшін нарыққа шығарылуы ықтимал объектілер саны. Жылжымайтын мүлік нарырығындағы жиынтық ұсыныс екі көзбен –бастапқы және қайталама нарықтардан туындайды. Аталған нарықтардағы сатушылар белсенділігін бір-бірінен едәуір айырмашылығы бар.

Бастапқы нарықтағы белсенділік келесі факторлармен анықталады:

-құрылыс салатын жер теліміне қол жеткізу;

-мердігерлік жұмыстардың бағасы;

-қолданылатын құрылыс технологияларының тиімділігі;

-бастапқы нарықтағы бәсекелік деңгейі;

-қаржы көздеріне қол жеткізу.

Қайталама нарықтағы ұсынысқа бірқатар факторлар әсер етеді.

-әлеуметтік жағдай, отбасылық жағдай;

-табыстар, тұрғындардың жұмыспен қамтылуы;

-экологиялық ахуалдың деңгейі мен өзгерістері;

-қайталама нарықтағы ұсыныс көлемі;

-өздерінің табыстары, жұмыс бастылығы жөніндегі тұрғындардың дәмесі.

Тұрғын үй саудасының бастапқы нарығындағы ұсыныстың қазіргі және болжамды мөлшерін сипаттайтын көрсеткіштер ретінде сатуға шығарылған объектілер саны және оның динамикасы сияқты көрсеткіштерді пайдалану.

Жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз - жылжымайтын мүліктің нақты объектісін терең сараптау арқылы нарықты зерттеу.

Бағалаудың мақсаты - өзгермелі нарықтағы жылжымайтын мүліктің құндылығын анықтау болып табылады. Ал бағалаудың нәтижесінде жылжымайтын мүлікпен операциялардың экономикалық дәлелді шешім негізінде жүргізілуіне жол ашады.

Жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз - жылжымайтын мүлік объектісі құнының дәлелі ақшалай эквивалентін табу және орнықтау процесі.

Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлардың көп түрлігі, оның құнының да көп түрлілігін анықтайды. Ал құн мөлшері болса бағалау процесінде айқындалуы мүмкін. Сонымен қатар, құны анықтаушы факторларды үш топқа бөліп қарастыруға болады. Топтардың әрқайсысы бағаланылатын объектінің өткеніне, қазіргісіне және болашағына қарап жіктелген жөн деп есептеледі.

Нарықтық құн дегеніміз- мәміле бағасына оған қатысы жоқ факторлар әсер етпейтін ашық және бәсекелі нарықтағы сатушы мен сатып алушы арасындағы әділетті мәміле арқылы қол жеткізілетін ең ықтимал баға.

Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптерін үш топқа бөліп қарастыруға болады:

- пайдаланушының түсінігіне негізделген принциптер;

- жылжымайтын мүлік объектілермен байланысты принциптер;

- нарықтық ортамен байланысты принцип.

Пайдаланушының принципі бойынша жылжымайтын мүлік объектісінің құны сатып алушыға қаншалықты пайда болуымен ғана құнды. Пайдаланушының түсінігіне негізделген принциптерге мыналар жатады:

- пайдалылық принципі;

- орнын басу принципі;

- күту принципі;

Жылжымайтын мүлік объектілерімен байланысты принциптер сол объектілер орналасқан жермен байланысты және жерді пайдалану принциптерін ескереді.

Комиссия материалдық-жауапты тұлғалардың қатысуымен тауарлық-материалдық құндылықтардың іс жүзінде болуын оларды міндетті түрде қайта есептеу, таразыға қайта тарту және қайта өлшеу жолымен тексереді. Тізімдемеге материалдық-жауапты тұлғалардың сөзінен немесе олардың іс жүзінде болуын тексерместен есептеу деректері бойынша құндылықтардың қалдықтары туралы деректерді енгізуге жол берілмейді. Іс жүзінде бар қорлардың деректерін көрсету үшін осы Қағиданың 4-қосымшасына сәйкес қорлардың түгендеу тізімдемесі (салыстыру ведомості) номенклатуралық нөмірді, түрін, тобын, сортын және өлшем бірлігіндегі санын көрсете отырып, әрбір жеке атау бойынша жасалады. Жауапты сақтаудағы қорларға осы Қағидаға 5-қосымшаға сәйкес жауапты сақтауға қабылданған (берілген) материалдық құндылықтарды жеке түгендеу актісі жасалады.

Жолдағы, өзге ұйымдардың қоймаларындағы тауарлық-материалдық құндылықтарды түгендеу тиісті бухгалтерлік есеп шоттарында есептелетін соманың негізділігін тексеруі болып табылады.

Жолдағы тауарлық-материалдық құндылықтарға осы Қағидаға 6-қосымшаға сәйкес жеке акті жасалады, онда әрбір жөнелту бойынша мынадай деректер: атауы мен саны (бухгалтерлік есеп құжаттарына сәйкес), түсіру күні, сондай-ақ тізбесі және түсіру құжаттарының нөмірі көрсетіледі.

Қызметкерлерге берілген арнайы киім-кешек пен жеке пайдалану заттарын түгендеу кезінде топтық түгендеу тізімдемелерін, онда жеке карточкалары ашылған осы заттар үшін жауапты тұлғаларды көрсете отырып, оларды тізімдемеде жаза отырып жасауға жол беріледі.

Жарамсыз болып қалған және есептен шығарылмаған жеке пайдалануға арналған арнайы киімдер мен заттар түгендеу тізімдемесіне енгізілмейді, ал пайдалану уақыты жарамсыз болуының себептері, бұл заттарды шаруашылық мақсаттарында пайдалану мүмкіндіктері көрсетілген акті жасалады. Түгендеу жүргізу уақытында түсетін қорларды түгендеу комиссиясы мүшелерінің қатысуымен материалдық жауапты адам қабылдап алады және түгендеуден кейін кіріске алынады. Бұл қорлар «Түгендеу кезінде түскен қорлар» деген атаумен жеке түгендеу тізімдемесіне енгізіледі.

Тізімдемеде олардың қашан, кімнен түскені, кіріске алу құжатының күні мен уақыты, атауы, саны, бағасы мен сомасы көрсетіледі.

Түгендеу комиссиясы төрағасының қолы қойылған кіріс құжатында бір мезгілді осы қорлар жазылған тізімдеме күніне сілтеме жасай отырып, «Түгендеуден кейін кіріске алу» деген белгі қойылады.

Үлкен қоймаларда түгендеу жүргізу ұзақ болған кезде ерекше жағдайларда және тек мемлекеттік мекеме басшысының және бас бухгалтерінің рұқсатымен ғана түгендеу процесінде қорлар түгендеу комиссиясы мүшелерінің тікелей қатысуымен материалдық жауапты адамдармен жіберіледі. Осы қорлар «Түгендеу кезінде жіберілген қорлар» деген атаумен жеке тізімдемеге енгізіледі.