1.3 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау әдістері және салыстырмалы сату әдісін тәжірибелік қолдану

Бағалаудың нарықтық әдістері жылжымайтын мүлікпен максималды тиімді билік етуге көмектеседі, бұл жаңа ресурсты кәсіпорындар мен азаматтар өз биліктеріне алады. Осы бағалау меншік иелері жерлері мен жылжымайтын мүліктерін несие алу үшін кепілдікке қойғысы келген кезде қажетті болады. Жеткіліксіз бағалау кезінде қосымша инвестицияларды тартуды есептеу қажет, соның ішінде шетелдік.

Жекешелендірудің бірінші кезеңінде, біріккен кәсіпорындарды құру кезінде осындай бағалауды мүлдем жасамайтын, немесе бағасын шамалап қоя салатын. Инвестордың өзі бағасын анықтайтын. Бұл күрделі объектілерге қатысты болса, онда батыстық бағалау фирмалары тартылатын, олар көп жағдайда бағаны шетелдік инвесторлар пайдасына жүргізді, сол уақытта біздің активтердің нақты нарықтық құны төмендетілді.

Нақты материалдық қаражаттарымен нығатылған дәрежеге өз жарғылық капиталын өсіруге тырысатын жекешелендірілген кәсіпорындардың акйияларын екінші ретті эмиссиялау кезінде де бағалау қажет. Дәл нақты проспектілерді эмиссиялау акция котировкілерін белгілеу кезінде қателіктерден инвесторлардың қашып құтылуына мүмкіндік береді. Бағалау сондай-ақ мүлікті бөлу кезінде, жер мен қозғалмайтын мүлікті жақсы коммерциялық пайдаланудың тәсілдерін анықтауда және қозғалмайтын мүлікпен байланысты барлық басқа да операцияларда қажет.

Нарықтық құн неғұрлым ықтималды бағаны білдіреді, ол шыншыл мәмілені жүзеге асыру үшін қажетті барлық шарттардың саны кезінде бәсекелестік және ашық нарықта меншік объектісін сату кезінде қалыптасады. Мұндай шарттар болып табылады:

1. Сатып алушы мен сатушы типтік, стандартты уәждемелер негізінде әрекет етеді. Мәміле оған қатысушы жақтардың біреуі үшін де еріксіз болып табылмайды.

2. Өз мүдделерін неғұрлым толық қанағаттандыруға ұмтыла отырып әрекет етеді және шешім қабылдау үшін екі жақта барлық ақпараттармен толық қамтылған.

3. Объект ашық нарықта жеткілікті уақыт тұрды және мәмілені құру үшін оптималды сәттер таңдалды.

4. Төлем ақшалай формада жүргізіледі немесе нақты ақшамен төлем жасаумен салыстырылатын қаржылық шарттар келісілген.

5. Мәміле бағасы жай шарттарды бейнелейді және мәмілемен байланысты жақтардың ешқайсысына жеңілдіктер, арзандату және несиелендіру қарастырылмаған.

6. Объект жай сұранысқа ие және нарықты танымалды пайдалылықпен үстемдік етеді.

7. Объект жеткілікті тапшылықта, басқаша айтқанда, бәсекелестік нарықты құратын шектелген ұсыныс бар.

8. Объект шеттету қасиетіне ие және қолдан-қолға берілу мүмкіндігі бар.

Қозғалмайтын мүлік құнына әртүрлі факторлар әсерлерін тигізеді, олар әрдайым өзгеріп отырады, сондықтан да қозғалмайтын мүлік бағасы белгілі бір уақыт аралығында ғана дұрыс.

Бағалаудың негізгі әдісі – бұл сатудың салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нақты сатылымдар бар кезде, әсіресе бағаларды нарық қалыптастырған кезде қолданылады, және бағалаушылардың тапсырмасы осы нарыққа талдау жасауда ұқсас сатылымдарды салыстыру және осылай бағаланатын объектінің құнын алу. Әдіс нарықтық ұқсастықтармен сату үшін ұсынылған объектіні салыстырумен құрылған. Бірақта бұл жұмыс үшін қалыптасып қойған жер және қозғалмайтын мүлік нарығы қажет.

Сатударды салыстыру әдісі ұқсас бағаланатын объектілерді сату-сатып алу мәмілелері туралы дұрыс ақпараттардың жеткілікті саны кезінде қолданылады. Салыстыру объектісін таңдау үшін критерий ұқсас неғұрлым жақсы және неғұрлым тиімді қолдану болып табылады. Сатуларды салыстырмалы талдау әдісін қолданудың реттілігі: