Мазмұны

Кіріспе……………………………………………………………………….........	3
1 Кафедра тапсырмасы……………………………………………………..........	5
1.1 БИОН компаниясы туралы қысқаша мәлімет беру......................................	5
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығының мақсаты..................................................	5
1.3 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау әдістері және салыстырмалы сату әдісін тәжірибелік қолдану.................................................	7
1.4 Жылжымайтын мүлік нарығының маркетингісі..........................................	9
1.4.1 Жылжымайтын мүлік нарығын сегменттеу.............................................................................……..........................	16
2 «БИОН» ЖШС ақпараттық жүйесін жобалау.................................................	20
2.1 Мекеменің мәліметтер қорын құру...............................................................	21
2.2 «БИОН» жылжымайтын мүлік бюросының ақпараттық жүйесін жобалау....................................................................................................................	23
3 СҒЗЖ бойынша тапсырма: мекеме сұранысына байланысты есептеу жүргізу.....................................................................................................................	32
4 Техника қауіпсіздігі, еңбекті қорғау және өртке қарсы іс-шаралар тапсырмасы.............................................................................................................	34
Қорытынды.............................................................................................................	38
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі.........................................................................	39

Кіріспе

Қазақстан Республиксында соңғы 2-3 жылда тұрақты экономикалық өсу байқалады, ол әрине біздің еліміздің әртүрлі нарықтарына өзінің әсерін тигізеді. Бұл жерде қозғалмайтын мүлік нарығы да қарастырылады. Және де, инвестициялық белсенділікьің төмендеуіне байланысты экономикалық өсудің біртіндеп баяулауына қарамастан, қозғалмайтын мүлік нарқы өзінің қызметін жалғастыруда. Және оның әрі қарай дамуына тек қана жақсы инвестициялық ахуал, мемлекеттің білімді экономикалық саясаты және тұрақты экономикалық өсу, соныменен қатар ішкі тұрақтылық және анықтылық сияқты жағымды алғышарттардың болуы жеткіліксіз. Соңғысына жетуге болады, егер де заңды негізде және нарықтағы жеке субъектілердің деңгейінде нарықтың объектілері мен субъектілеріне дұрыс анықтама берген жағдайда ғана.

Жылжымайтын мүлік бұл саны бойынша халықтың меншігіндегі елдің ұлттық байлығының негізі. Сонымен қатар шаруашылық қызметтің және меншіктің барлық формалары мен кәсіпорындардың дамуының базасы ретінде қолданылады. Қазіргі уақытта, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуымен байланысты көптеген азаматтар, кәсіпорындар және ұйымдар жылжымайтын мүлік операцияларына белсенді түрде қатысуда. Мемлекеттік және муниципалды меншіктерді жекешелендіргенде, бос ғимараттарды жалға бергенде, тұрғын үйлерді сатқанда және сатып алғанда жылжымайтын мүлік талқыланатын маңызды мәселе болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығы тауар немесе қызмет көрсету және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды.

Жылжымайтын мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің құрылуының маңызды шарты. Жылжымайтын мүлік нарықтық қатынастардың барлық жүйесінің орталық звеносын құрайды. Жылжымайтын мүлік объектісі адамдардың жеке қажеттіліктерін қанағаттандыратын тауар ғана емес, табыс әкелетін капитал болып саналады.

Осы практикалық жұмыс қозғалмайтын мүлік объектілерін бағалау технологиясына үздіксіз байланысты кәсіпорын мүлкін бағалау принциптері мен нарықтық құнына түсініктемені анықтауға арналған. Бағалау қызметінің негізі болып табылатын осы түсініктерді анықтағаннан кейін, қазіргі уақытта Қазақстанда қандай да бір түрде қалыптасқан қозғалмайтын мүлік нарығының қызмет етуінің барлық жүйесін түсінуге болады.

Бағалаудың кәісби нормалары – бұл кәсіби ұйымдар мен мемлекеттің өз мүшелерінің қызметіне бақылау жасау үшін құрылған бағалаудың кәсіби тәжірибесінің стандарттары. Стандарттарды білу бағалаушыларға бірдей сөздікті, түсініктемелік аппаратты және бағалау әдіснамасын қолдануға мүмкіндік береді.

Мүлікті бағалау классикалық және қазіргі экономикаға жүгінеді. ХХ ғасырдың 40 жылдарында көптеген елдерде негізінен бір-біріне ұқсас бағалау әдістемесі мен принциптері құрылған болатын, бірақта ХХ ғасырдың тек екінші жартысында ғана бағалау түсінігіне кәсіби пән ретінде көзқарастар дами бастады.

60-70 жж. бірқатар ұлттық бағалаушылар ұйымы өз мүшелері үшін кәсіби тәжірибелік қызмет стандарттарын құрды және жарыққа шығарды. Осы мысалға басқалары да ерді. Стандарттардың мазмұны нарықтың тәжірибелік қажеттіліктерімен кәсіби тәртіптегі ойлар үйлестірілді. Бірқатар елдерде стандарттар толығымен немесе біртіндеп ұлттық заңдарға және нормативті актілерге айналды. Кейбір ұйымдар ұйым мүшесі стандарттарды немесе соған байланысты этикалық нормаларды бұзған кезде оны кәсіби мәртебесінен айыру немесе сөгуге мүмкіндік беретін бақылау және атқарушы процедураларын шығарды.

1 Кафедра тапсырмасы

1.1 «БИОН» жылжымайтын мүлік компаниясы туралы сипаттама

«БИОН» ЖШС қызметтің түрлі бағыттарын алған ірі компанияларды біріктіреді. Холдинг құрылымы ауыл шаруашылық шикізатын өндіру және қайта өңдеу кәсіпорындарын, апта сайын басылатын жарнама-ақпараттық газетін, ірі өндірістік базасын, сонымен қатар бизнесті жүргізу үшін жайлы жағдайлар ұсынатын қазіргі заманға сай бизнес орталықтарын қамтиды.

«БИОН» ЖШС 1999 жылдың сәуір айында құрылған болатын. Компания өз қызметінің барлық кезеңдері барысында клиенттерге жылжымайтын мүлікті жалға беру бойынша қызметтердің толық кешенін ұсынып келді.

«БИОН» ЖШС офистік жылжымайтын мүлікті жалға беру нарығының текше стратегияларын ұстанады. Аз квадратура офистерінің жалпы жетіспеушілігі мен «С» және «В» класстарындағы офистердің шектеулі ұсыныстары жағдайларында компания қайта құрылған немесе жаңа бизнес орталықтарының шағын офистерін, сонымен қатар «Адите» өндірістік базасы жанындағы өндірістік, техникалық, қойма бөлмелері және кран астындағы учаскелерді жалға береді.

Компания меншігінде Астана қаласындағы «Табыс», «Маржан», «Меруерт», «Меруерт-Тау», сонымен қатар Щучинск қаласындағы «Медет» бизнес орталықтарының ғимараттары бар. Бизнес орталықтардың жалпы ауданы 14 286,52 ш. м. құрайды.

«БИОН» ЖШС тиесілі барлық бизнес орталықтарды ерекшелендіретін жағдайлар- ұтымды орналасу, ыңғайлы жоспарлау, қызмет көрсетудің жоғарғы деңгейі мен жалға алудың қолайлы төлемі. Жалға алушылардың ыңғайлығы үшін бірінші қабаттардағы холлдарда терминалдар, «Цеснабанк» АҚ Астаналық филиалдың жеке қызмет көрсету орталықтары және буфеттер орналастырылған. Клинеттер үшін жалға алушылар жайлы, ақпарат стендтері құрылған. Офистік бөлмелерде, ағымдағы жөндеу жұмыстары жүргізіліп, барлық бизнес орталықтар автотұрақтармен қамтамасыз етілген. «Адите» өндірістік базасына қарасты барлық бизнес орталықтарында тәулік бойы қызмет ететін күзет бар. Бір сөзбен айтқанда, «БИОН» ЖШС жұмыс процессін жүргізу үшін клиенттерге бар жағдайларды жасап отыр.

4>1.2 Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы, мақсаттары, бағыттары және әдістері

Шаруашылық қызметінің кез-келген өрісі, оған жылжымайтын мүлік сферасы да қосылады өзіне тән ерекшеліктерімен айқындалады. Рыноктық қатынастар жағдайында бұл өзгешеліктердің көрінісін жылжымайтын мүлік нарығы ерекшеліктерінен табамыз.

Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз - жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызуды, өткізуді, пайдалануды және қаржыландыруды қамтамасыз ететін нарықтық механизмдердің өзара байланысты жүйесі.

Жылжымайтын мүлік нарығы жүйесінің қызметі жағдайында мынадай қатынастар туындайды: </h4>

-жылжымайтын мүлік объектілерін жасау барысында-инвесторлар, құрылысшылар, мердігерлер және жылжымайтын мүлікті пайдаланушылар арасында;

- жылжымайтын мүлікке құқық айналымы процесінде-сатушылар мен сатып алушылар , жалға берушілер мен жалға алушылар арасында;

- жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану процесінде-меншік иелері мен басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар арасында.

Бұл қатынастар, әрине өздерінің мазмұны бойынша бір-бірімен едәуір ерекшеленеді, дегенмен оларды жалғап, біріктіретін негіз-ол жылжымайтын мүлік объектісі.

Жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсыныстың жағдайы мен үрдістерін зерттеу көптеген басылымдардың елеулі бағыттарының бірі екендігі белгілі. Бұл түсініктіде, себебі сұраныс пен ұсыныс арақатынасының баға, табыстылық, тәуекелділік сияқты маңызды экономикалық параметрлер тәуекелділігі анықталады.

Жоғарыда айтып кеткеніміздей, жылжымайтын мүліктің объектісі жер, капитал және еңбек тәрізді өндіріс факторларының өзара әрекеті нәтижелі. Бұлардың екеуі динамикалық қозғалыста болса, үшіншісі- жер-қозғалыссыз және шектеулі. Дегенмен, тұрғын үй қоры көлемін пайдалануға жер аумағының өзгермейтіндігіне қарамастан ұлғайтуға бір қатар мүмкіндік бар. Мысалы, қолда бар жердің өзіне қосымша капиталдар тартып тұрған үйлердің қабаттылығын көбейту арқылы тұрғын үй қорын арттыруға болады .

Сонымен, жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс денгейі бірқатар тәсілдермен ұлғайтылуы мүмкін болады екен. Есте сақтайтын бір нәрсе, жаңа аумақтарды игеру, жылжымайтын мүліктің жаңа аумақтарын игеру, жылжымайтын мүліктің жаңа обьектілерін салу, жаңа материалдар мен конструкцияларды пайдалануды жүзеге асыру- ұзақ мерзімді процесс, сондықтан, жылжымайтын мүлікке баға өскен сәттен- ақ жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс бірден көбейіп жүре бермейді. Экономикалық теорияда айтылатын икемділік қысқа мерзім ішінде жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсынысқа тән емес, яғни қысқа мерзімдегі ұсыныс абсолютті икемсіз. Икемділік дегеніміздің- өзі бір параметрдің екінші бір параметр өзгеруіне реакциясының өлшемі.

Жылжымайтын мүлік нарығының ұсынысын икемді болмауының себебі жылжымайтын мүлік объектілерін салу процесінің ұзақтығында болса керек. Бағаның өсуіне әсер ететін нарық ұсыныстың ұлғаюуымен жауап беруі үшін кем дегенде 2-3 жыл уақыт қажет. Оны өмірлік тәжәірибе көрсетіп отыр. Жылжымайтын мүлік нарығының өзіне тән ерекшелігі ұсыныс өзгешелікетерімен шектелмейді. Бағалар мен табыстар өзгеруіне ұсыныстың да «үн қосуы» бір талай ерекшеліктерге бой алады. Американдық зерттеулерге сәйкес тұрғын үй нарығындағы баға бойынша сұраныс икемділік коэффициенті 0,6-ны құрайды екен, яғни баға 1%-ке төмендесе, сұраныс 0,6-ны ғана ұлғаяды екен, немесе қарама- қарсы баға 1%- өссе, сұраныс 0,6%-ке азаяды. Аталған зерттеулерге сәйкес табыс бойынша сұраныстың икемділігі де аса жоғары емес(0,3-0,5) басқаша айтқанда табыстын 100%-ті дейін өсуінің өзі сұраныстың 30-50%-ке ғана жоғарлауын қамтамасыз ететін болып шығады. Ал, енді байлық бойынша сұраныстың икемділігін бағалайтын зерттеушілер оның икемділігі бірлікке жақын дейді, яғни байлық 1%-ке өссе, сұраныста сондай шамаға өсседі. Мәселенің мәнісі мынада: жылжымайтын мүлікті, тұтынушылардың басым бөлігінің табыстарымен жылжымайтын мүлік объектісі бағасының ара қатынастары салыстыруға келмейтін өлшемдер. Тәжірибе көрсетіп отырғандай жылжымайтын мүлік бағасы оны пайдаланушының жылдық табысынан бірнеше ондық есе жоғары, сондықтан табыс бірнеше ондық пайызға өссе де жылжымайтын мүлік бағасының жанына да жоламайды. Бірақ, жылжымайтын мүлікті тұтынушыда бар игіліктердің жалпы қоры нарықтағы жылжымайтын мүлік бағасымен салыстыруға жарайды. Сондықтан, жылжымайтын мүлік нарығындағы сұранысты қалай көбейтеміз деген сұраққа жауап- тұтынушының байлығын оның ағымдағы төлем қабілеттілігінде айналдыратын механизм жасау керек. Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығында мұндай механизмдер қазірдің өзінде бар.