36. Сущность ипотечного кредита и организация ипотечного кредитования.

Ипотечным кредитом является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Сущность ипотечного кредита в его целевом использовании, т.е. приобретении или строительстве недвижимости.

Организация ипотечного кредитования включает следующие этапы:

1) предварительный этап. Включает разъяснение клиенту основных условий кредитования, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки, передача списка документов для получения ссуды.

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге. Цель этапа - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

3) оценка вероятности погашения кредита. На этом этапе проводится проверка платёжеспособности клиента. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт.

4) принятие решения по кредиту. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

5) На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

– договор купли-продажи недвижимости;

– кредитный договор;

– договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

– договоры страхования.

6) Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем: осуществляется прием платежей; проверяется соответствие фактических выплат графику платежей; рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке; взимаются просроченные платежи; ведется отчетность по выданным кредитам.

7) Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Следовательно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

38. Характеристика современных способов кредитования.

Способы кредитования – методы размещения денежных средств в соответствие с принципами кредитования (срочность, платность, возвратность, обеспеченность). Современные способы размещения денежных средств через заключение кредитного договора:

1. Разовым начислением денежных средств на расчетный счет клиента или выдача наличных денег (если это физ.лица и кредит в рублях). Разовое зачисление оформляется кредитным договором, и если клиенту потребуется дополнительные суммы, то заключается новый кредитный договор.

2. Открытие кредитной линии, т.е. заключение договора о максимальной сумме кредита (лимита), которую клиент может получить в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий договора, частями или полностью. Условия могут быть разными, поэтому есть разные кредитные линии:

- отзывные – банк может закрыть кредитную линию в случае ухудшения финансового положения заемщика или снизить лимит кредитования.

- безотзывные – таких действий со стороны банка не предполагают.

* возобновляемые, при которых возращенные суммы в рамках срока действия кредитной линии, восстанавливаются в ее лимите;

* невозобновляемые – возвращенные суммы в лимите не восстанавливаются.

Данный способ кредитования несет для банка повышенный риск, т.к. банк не всегда знает в какой момент и в каком объеме клиенты используют свои кредитные линии. Банк России установил коэффициент риска для кредитной линии: отзывной – 50%, безотзывной –100%.

3. Кредитование счета клиента - овердрафт. Банк заключает договор с клиентом на право совершения расходных операций, по счету клиента сверх остатка средств на нем в пределах определенной суммы без оформления отдельного кредитного договора. Лимит по овердрафту устанавливается в зависимости от среднемесячных поступлений средств на счет клиента. Сроки предоставления определены договором. По данным операциям Банк России устанавливает коэффициент риска – 100%.

4.Банк может разместить средства на консорциальной (синдицированной) основе.

а) к совместно инициированному консорциальному кредиту относится совокупность отдельных кредитов, предоставленных кредиторами одному заемщику, если в условиях каждого из договоров указано, что:

- срок погашения и величина процентной ставки идентична для всех договоров;

- каждый кредитор должен предоставить средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных отдельным двухсторонним договором;

- банк-агент действует от лица кредитора на основании многостороннего соглашения, заключенного с кредиторами, которые содержат общие условия предоставления заемщику консорциального кредита.

б) к индивидуально инициированному консорциальному кредиту относится кредит, предоставленный банком от своего имени и за свой счет заемщику, права требования, по которому в последствии уступлены третьему лицу при выполнении следующих условий:

- доля каждого банка в совокупном объеме требований к заемщику определяется соглашениями между банками и первоначальным кредиторам и фиксируется в каждом отдельном договоре об уступке прав требования;

- порядок действий банков – участников синдиката в случае банкротства заемщика, в т.ч. обращения взыскания на доп. обеспечении кредита в случае наличия такого определен многосторонним договором.

в) к консорциальному кредиту без определения долевых условий относится кредит, выданный банком-организатором синдиката заемщику от своего имени в соответствии с условиями договора, при условии заключения договора с третьим лицом в котором определено, что указанное третье лицо:

- обязуется предоставить банку-организатору синдиката денежные средства в полном объеме или частично для предоставления кредита в сумме равной или меньшей;

- вправе требовать платежей по кредитному договору, не ранее момента их реального осуществления.

5. Другие способы, которые не противоречат законодательству, например: вексельное кредитование, лизинг, факторинг и др.