1.5 Почвы

Почвенный покров представлен черноземами типичными и черноземами выщелоченными, частично эродированными. Почвообразующими породами служат преимущественно делювиальные отложения. Почвы характеризуются темно-серой окраской, зернистой структурой, глинистым механическим составом. Обычная мощность гумусового горизонта 35-40 см, местами увеличивается до 70 см или уменьшается до 25 см. Содержание гумуса в верхнем горизонте 10-12%, валового азота 0,5-0,6%, поглощенного кальция 50 мг-экв. Выщелоченные черноземы обычно вкраплены в типичные и карбонатные черноземы. Они отличаются почти черной окраской, зернистой структурой, мощностью гумусового горизонта около 40 см, содержанием в нем гумуса до 10-15%, а валового азота до 0,5-0,7%. Среди почв небольшими пятнами развиты серые лесные почвы и оподзоленные черноземы. К поймам рек приурочены дерново-аллювиальные, лугово-солончаковые, дерново-глеевые и другие почвы, а к крутым склонам – маломощные скелетные почвы.

Территория относится к остепненным; процесс остепнения был вызван не природными факторами, а антропогенной деятельностью (преимущественно с кон. 17 по 19 вв.). Из естественной растительности наиболее распространены различные виды степей. В прошлом почти все безлесные равнинные пространства покрывали разнотравно-злаковые степи с преобладанием ковыля и богатым лугово-степным разнотравьем. В настоящее время они распаханы или используются под выгоны и сенокосы. На опушках лесов, в более увлажненных лощинах и на северных склонах развиты пестрые луговые степи с присутствием ковылей и обилием бобовых. На маломощных черноземах сформированы типчаково-ковыльные степи, почти лишенные разнотравья. Поймы характеризуются развитием солончаковых лугов.

1.6 Растительность

В прошлом леса занимали значительную территорию. В настоящее время площадь лесов составляет 13162 га (8,8% территории); из них хвойных 6,8%, твердолиственных – 26,8%, мягколиственных 66,4%. Леса представлены отдельными колками, приуроченными к наиболее повышенным участкам водоразделов или, наоборот, к лощинам и западинам, имеются они также на поймах. Преобладают леса дубовые – злаковые, разнотравно-злаковые и снытьевые, которые в основном являются средневозрастными III и IV бонитетов с полнотой древостоя 0,6-0,7. К дубу часто примешиваются липа, береза, клен, вяз, ильм. Кроме того, встречаются леса липовые, березовые, осиновые, а на поймах – ольховые и осокоревые. В лесах также развит кустарниковый ярус, состоящий из лещины, бересклета бородавчатого, малины, шиповника, рябины, черемухи, жимолости, калины. Из культурных насаждений распространенными являются сосна, клен ясенолистый, акация желтая, рябина. Кустарниковая растительность на поймах рек представлена зарослями ивы, черемухи и бузины, а на склонах балок и оврагов – зарослями чилиги, бобовника и степной вишни.

Общая площадь болот составляет более 400 га; болота занимают притеррасные понижения пойм и старицы.

1.7 Общие сведения о земельных ресурсах (распределение земель по категориям, распределение земель по формам собственности)

На 1 января 2012 года площадь земель в административных границах муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан по категориям составляет:

- земли сельскохозяйственного назначения - 198050 га;

- земли населенных пунктов - 9194 га;

- земли промышленности, транспорта, связи и пр. - 2914 га;

- земли особо охраняемых территорий и объектов - 63 га;

- земли лесного фонда - 11343 га;

- земли водного фонда - 519 га;

- земли запаса - 77 га.

1.8 Общие сведения об экономических ресурсах

Экономика района многоотраслевая, преобладающей отраслью является сельское хозяйство. Сельскохозяйственные угодья занимают 189,4 тыс. га, в т. ч. 129,3 тыс. га- пашня. Специализация в растениеводстве - зерновое хозяйство, возделывание подсолнечника, картофеля и овощей. Основные отрасли животноводства представлены молочно-мясным скотоводством, свиноводством, птицеводством.

Производством сельскохозяйственной продукции занято 23 предприятия различных форм собственности. Крупнейшими являются ГУСП совхоз «Рощинский», ООО АП им. Калинина, ООО «Авангард», ООО Агрофирма Салават, ООО СП им. Машкина, ООО СП «Дружба», ООО Агрофирма «Стерлитамакская». Валовой объем сельскохозяйственной продукции ежегодно составляет более 6 млрд. рублей, валовой сбор зерна - более 200 тыс. тонн при урожайности до 33 центнеров с гектара. В районе ежегодно производится более 11 тыс. тонн мяса, около 600 тыс. центнеров молока, надой на 1 фуражную корову составляет 4 895 кг молока. Поголовье крупного рогатого скота составляет 49 416 голов, свиней - 64 444 голов, птицы - 694 037 голов.

Развивается и промышленное производство. В данной отрасли занято 105 организаций. Наиболее крупными являются ООО Стерлитамакский кирпичный завод, ООО Куганакский кирпичный завод, ООО «Стерлитамакский завод Нефтестройматериалов», ОАО Стерлитамакский Агротехсервис. 

Сельскими поселениями необходимое внимание уделяется вопросам благоустройства населенных пунктов и дальнейшего развития территорий. В районе за последние 10 лет практически не осталось дорог без асфальтового покрытия, идет к завершению газификация сёл (90,2%), ведется планомерная работа по замене системы водоснабжения, продолжается строительство жилья. Решение жилищных проблем молодых семей осуществляется через предоставление социальных выплат на приобретение и строительство жилья по Федеральным целевым программам «Жилище», «Социальное развитие села до 2012 года».

В районе созданы необходимые условия для нормального функционирования учреждений социального и культурно-бытового назначения. Укрепляется кадровая и материально-техническая база образования, здравоохранения, создаются условия для развития массового спорта и физической культуры.

2. Государственный кадастр недвижимости

2.1 Нормативно-правовая основа государственного кадастра недвижимости

С начала 1990-х годов в Российской Федерации идет процесс реформирования земельных отношений, закрепленные в законодательных актах.

Действующие правовые источники государственного кадастра недвижимости (ГКН) можно классифицировать по их иерархии (согласно их юридической силе): по вертикали: федеральные акты, акты субъектов Российской Федерации, акты органов местного самоуправления; по горизонтали: например, на федеральном уровне имеются: Конституция Российской Федерации, конституционные федеральные и федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации, нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации.

Основы регулирования земельных отношений содержатся в Конституции Российской Федерации, понятие, режим и особенности регулирования различных видов недвижимого имущества определены в Гражданском кодексе Российской Федерации, Земельном кодексе Российской Федерации, Лесном кодексе Российской Федерации, Водном, Градостроительном, Жилищным кодексах Российской Федерации, а специальные нормы в отношении именно кадастровых отношений – в федеральных законах «О государственном земельном кадастре», «О государственном кадастре недвижимости», др. федеральных законах и, специальных нормативных правовых актах.

Рассмотрим основные нормативные правовые акты, прямо или косвенно регулирующие сферу формирования ведения государственного кадастра недвижимости.

Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993г. Всенародным голосованием, применительно к сфере регулирования кадастровых отношений включает три группы норм:

1) определяющие принципы осуществления права собственности на имущество;

2) определяющие основы федеративного устройства государства, разграничения компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления;

3) формирующие систему действия Конституции Российской Федерации и порядок принятия федеральных законов.

Итак, ст. 9,35,36 Конституции Российской Федерации формируют первую группу норм и посвящены институту собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительно имущество для государственных нужд может быть отчуждено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции Российской Федерации).

Особо регулируются вопросы собственности на землю. Так, в соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами их собственники свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Согласно ст. 5 Конституции Российской Федерации (относящийся ко второй группе норм) ее федеративное устройство основано на разграничении полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, разграничение полномочий между Российской Федерации и ее субъектами определяется Конституцией Российской Федерации, предусматривающей: компетенцию Российской Федерации, совместную компетенцию Российской Федерации и ее субъектов, компетенцию субъектов Российской Федерации.

И, наконец, третья группа норм посвящена порядку принятия федеральных законов в данной сфере. Так, ст. 15 Конституции Российской Федерации предусматривает, что Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяют ее на всей территории Российской Федерации.

Законы и иные принимаемые правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, а законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, принятые по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации или к совместному ведению Российской Федерацию и ее субъектов, не могут противоречить федеральному закону (ст. 76 Конституции Российской Федерации).

Таким образом, устанавливают принцип прямого, непосредственного действия Конституции Российской Федерации, означающий, что ее нормы действуют на всей территории страны и не требуют дополнительный фиксации в иных нормативных правовых актах.

Важный нормативный правовой акт в сфере регулирования кадастровых отношений, безусловно – Гражданский кодекс Российской Федерации.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) (часть 1) от 30 ноября 1994г. №51 – Федеральный закон (в ред. 118 – ФЗ от 26 июня 2007 г.) определяют:

1) понятие и категории недвижимого имущества (ст. 130)

2) особенности его правового режима (в том числе обязательность государственной регистрации прав и сделок с ним) (ст. 131,219, 223);

3) понятие и виды вещных прав (ст. 216);

4) приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество (гл. 14,15);

5) формирование режима осуществления права собственности и др. вещных прав на жилые помещения (гл. 18), на земельные участки (гл.17);

6) возможности защиты вещных прав (гл.20);

7) общие положения об обязательствах и договорах, объектом которых может выступать недвижимое имущество (разд. 3).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 ноября 1996г. №14 – Федеральный закон (в ред. от 26 июня 2007г., с изм. от 24 июля 2007г.) посвящен регулированию отдельных договоров и внедоговорных обязательств. Применительно к кадастровым отношениям данный Закон определяет те договоры, заключение и исполнение по которым потребует внесения сведений в систему государственного кадастра недвижимости: договор купли – продажи недвижимости (гл.30), договор мены (гл.31), договор дарения (гл.32), договор аренды недвижимого имущества (гл.34), договор поручения (гл.49), договор доверительного управления имуществом (гл.53).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 3) от 26 ноября №146 – Федеральный закон (в ред. от 3 июня 2006г., с изм. от 29 декабря 2006г.) регулирует отношения по наследованию недвижимого имущества (разд. 5).

Особое значение среди норм Гражданского кодекса Российской Федерации имеет ст.130, в которой определен перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие государственной регистрации.

Следующий важнейший нормативный правовой акт в сфере регулирования кадастровых отношений – Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ от 25 октября 2001 г. №136 – ФЗ), который полностью посвящен регулированию земельных отношений. Применительно к кадастру недвижимости этот кодекс определяет:

1) объекты земельных отношений (ст. 6);

2) состав земель (ст. 7);

3) вещные права на землю (пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками) (гл. 4);

4) порядок осуществления права собственности на землю (гл. 3,5);

5) возникновение и прекращение прав на землю (гл. 5,7);

6) права и обязанности собственников земельных участков и иных правообладателей (гл. 6);

7) особенности правового режима земель различных категорий (гл. 14…18);

8) организация и порядок проведения землеустройства, государственного земельного кадастра (гл. 11).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации полностью регулирует особый режим такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок. Поэтому этот нормативный правовой акт является фундаментом, на основе которого развивается земельное законодательство.

К основным нормативным правовым актам в сфере недвижимости также относятся Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации.

Градостроительный кодекс Российской Федерации регулирует кадастровые отношения прежде всего в части определения требований к территориальному планированию территории Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, составу градостроительных регламентов, к порядку получения разрешения на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию.

Требования территориального планирования и градостроительного зонирования территорий Российской Федерации во многом предопределяют виды зданий, сооружений, которые могут быть построены на определенной территории, а также основные их параметры (назначение, площадь, этажность).

Например, градостроительными регламентами могут быть предусмотрены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства и т.д.

Градостроительным кодексом Российской Федерации был предусмотрен порядок определения видов разрешенного использования земельных участков. Эта характеристика также накладывает определенные ограничения на эксплуатацию земельного участка и осуществление деятельности в его пределах. Так, в этом кодексе отмечено, что в состав, например, зон специального назначения можно включать участки, занятые кладбищами, крематориями, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

Сведения, предусмотренные данным Федеральным законом, подлежат включению в государственный кадастр недвижимости в качестве индивидуальных характеристик определенного объекта недвижимости.

Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (в ред. от 29 декабря 2006г., с изм. и доп., вступивший в силу с 1 января 2007г.) в основном касаются жилищных отношений, объектом которых выступают жилые помещения.

Жилые помещения определенного вида можно создавать в результате строительства, реконструкции, перевода нежилого помещения в жилое и т.д.

В области кадастровых отношений основной специальной нормативный правовой документ – Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21 июля 1997г. №221 – ФЗ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 ФЗ).

Данный закон определяет понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, порядок ее осуществления, включая требования к представляемым документам, основания для приостановления и отказа в государственной регистрации, особенности государственной регистрации отдельных объектов недвижимого имущества (предприятия, гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах и т.д.), договоров (участия в долевом строительстве) и ограничений (обременений) прав (сервитуты, ипотека, аренда и т.д.).

Федеральный закон №28 – Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000г. Закрепил систему норм, которые в логической последовательности раскрыли: основные понятия государственного земельного кадастра, содержание, цели, задачи и принципы его ведения, права и обязанности участников кадастровых отношений, состав кадастровых работ, обеспечивающих формирование и обновление сведений земельного кадастра, а также подробный порядок ведения государственного земельного кадастра.

2.2 Организационный механизм ведения государственного кадастра недвижимости

Впервые самостоятельная земельная служба России была образована на основании Закона РСФСР от 14 июля 1990г. «О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР». Этот орган получил название Государственный комитет РСФСР по земельной реформе. Совет Министров РСФСР своим постановлением от 25 октября 1990г. установил, что Государственный комитет землеустройства России:

1) разрабатывает программы проведения земельной реформы и механизм ее осуществления, обеспечения поэтапной реализации финансирования этих программ, а также подготовку проектов соответствующих законодательных актов и решений Правительства РСФСР;

2) создает социально – экономические и организационно – хозяйственные условия для развития и укрепления новых высокоэффективных форм организации и использования земли;

3) организует работу по перестройке системы землепользования, научное, кадровое, методическое обеспечение и координация проведения земельной реформы.

Этим же постановлением было определено, что Государственный комитет РСФСР по земельной реформе:

1) выявляет неиспользуемые и нерационально используемые земли в целях создания земельного запаса (Советов народных депутатов) для последующего их перераспределения;

2) ведет мониторинг земель, землеустройство, государственный земельный кадастр;

3) разрабатывает механизм экономического стимулирования рационального использования земли;

4) организует и проводит топографо – геодезические, картографические, почвенные, агрохимические, геоботанические и другие исследовательские и изыскательские работы;

5) организует систему научно – технической информации по использованию земель и земельной реформе.

Во исполнение постановления Совета Министров РСФСР от 25 октября 1990г. приказом Государственный комитет землеустройства РСФСР от 17 декабря 1990г. была утверждена следующая структура центрального аппарата Государственного комитета РСФСР по земельной реформе: подразделения по организационному обеспечению и финансированию земельной реформы, государственному контролю за использованием и охраной земель, земельной политике и новым формам хозяйствования, экономическому стимулированию рационального использования земель, государственному земельному кадастру, информационному обеспечению земельной реформы и мониторинга земель, землеустройству, инновационным программам, материально – технического обеспечения, внешним и межреспубликанским связям, правовому и кадровому обеспечению земельной реформы и другие подразделения.

После принятия Земельного кодекса в 1991г. предстоял большой объем работ по социально справедливому и экономически обоснованному перераспределению земель, переходу к экономическим методам управления земельными ресурсами; в то же время Совет Министров РСФСР постановлением от 11 июня 1991г. утвердил Положение о Государственном комитете землеустройства РСФСР, где комитет был впервые назван органом государственного управления земельными ресурсами страны.

Положением было также установлено, что Государственный комитет землеустройства РСФСР, комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам автономных округов, краев, областей, районов, городов, подведомственные им предприятия и организации образуют систему Комитета.

В 1998г. была предпринята попытка административного объединения органов федеральной исполнительной власти, участвующих в формировании объектов недвижимого имущества, что способствовало бы решению существующих межведомственных противоречий. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 30 апреля 1998г. в результате слияния Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике и Федеральной службы геодезии и картографии России было образовано Министерство Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно – коммунальному хозяйству.

Приказом Государственного комитета землеустройства от 8 февраля 2000г. ответственность за организацию работ по ведению государственному земельному контролю на территории субъекта Российской Федерации была возложена на соответствующие комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

В целях совершенствования структуры федеральных органов исполнительной власти Указом Президента Российской Федерации от 17 мая 2000г. №865 Государственный комитет землеустройства был упразднен и создан новый земельный орган – Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр).

Правительство Российской Федерации постановлением от 18 июля 2000г. установило, что Росземкадастр является федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим специальные(исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и др.) функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель. Основные задачи Федеральной службы земельного кадастра России, следующие:

1) государственное управление земельными ресурсами и участие в проведении земельной реформы в пределах ее компетенции;

2) ведение государственного земельного кадастра и в пределах ее компетенции – государственного кадастрового учета расположенных на земельных участках и объектах недвижимого имущества(кроме технического учета), прочно связанных с ними, в целях информационного обеспечения деятельности по государственному и муниципальному контролю за использованием и охраной земель, государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, землеустройству, проведению кадастровой оценки земель (в том числе для целей налогообложения), реализации мероприятий, направленных на сохранение и повышения плодородия земель, и иной связанной с использованием земель деятельности;

3) государственный контроль за использованием и охраной земель;

4) организация и осуществление землеустройства и мониторинга земель, прогнозирования и планирования рационального использования земель в пределах ее компетенции;

5) участие совместно с другими федеральными органами исполнительной власти в формировании нормативной правовой базы ведения государственного земельного контроля (ГЗК) и государственного учета объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними, землеустройства, государственной кадастровой оценки земель, мониторинга земель и государственного контроля за использованием и охраной земель;

6) обеспечение в установленном порядке федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, заинтересованных юридических и физических лиц информацией о состоянии земель, прогнозировании и планировании их рационального использования;

7) содействие развитию международного сотрудничества по вопросам, отнесенным к ведению службы.

Согласно положению о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009г. №457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, по ведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих и саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Кроме того, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченном в области наименований географических объектов, а также осуществляющим ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, в отношении которых не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за их деятельностью.