Реферат

Пояснительная записка 36с, 17 источника литературы.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ,УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ,СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА.

Целью работы является изучение формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности, изучение основных подходов и метода исследования рынка недвижимости, а так же рассмотрение рынка недвижимости на примере г. Смолевичи.

Содержание

содержание 3

ВВЕДЕНИЕ 6

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности активно изучаются. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере. 6

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости 6

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. 6

Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития. 6

Поставленная цель определяет основные задачи данной курсовой работы: 6

Объект работы – рынок жилых усадебных домов г. Смолевичи. 7

Предмет работы – методические и методологические особенности анализ рынка недвижимости. 7

ГЛАВА 1 Рынок недвижимости: понятие, 7

участники, основные факторы 7

ГЛАВА 2 Основные подходы и методы 10

исследования рынка недвижимости 10

ГЛАВА 3 Сегментация рынка недвижимости 15

г. Смолевичи 15

Глава 4 Анализ демографических и экономических показателей г. Смолевичи 20

Глава 5 Анализ рынка жилых усадебных домов г.Смолевичи 27

Глава 6 Прогнозирование долгосрочных перспектив развития рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи 32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 37

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 39

ВВЕДЕНИЕ 3

Глава1 Рынок недвижимости: понятие, участники, основные факторы 4

Глава 2 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости 6

Глава 3 Сегментация рынка недвижимости г. Смолевичи 10

Глава 4 Анализ демографических и экономических показателей г. Смолевичи 15

Глава 5 Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи 22

Глава 6 Прогнозирование долгосрочных перспектив развития рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи 26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 31

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 33

ВВЕДЕНИЕ

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности активно изучаются. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода.

Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития.

Поставленная цель определяет основные задачи данной курсовой работы:

1. Исследовать рынок недвижимости: понятие, участники, основные факторы.

2. Исследовать основные подходы и методы исследования рынка недвижимости.

3. Произвести сегментацию рынка недвижимости г. Смолевичи

4. Проанализировать демографические и экономические показателеи г. Смолевичи

5. Проанализировать рынок жилых усадебных домов г. Смолевичи

6. Прогнозирование долгосрочных перспектив развития рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

Объект работы – рынок жилых усадебных домов г. Смолевичи.

Предмет работы – методические и методологические особенности анализ рынка недвижимости.

ГЛАВА 1 Рынок недвижимости: понятие,

участники, основные факторы

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости [14, c. 215].

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как [3, c. 75]:

-специфика объектов недвижимости;

-относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

-воздействие рынка капитала;

-невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

-экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

-финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

-взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

-изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

-изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

-изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

-изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных

-курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка [4, c. 21]:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности [9, c. 103]:

-готовые объекты;

-объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

-незавершенные объекты.

Все объекты недвижимости делятся на жилые и нежилые. Объекты жилой недвижимости для целей данного исследования разделены по назначению на 3 категории: жилые усадебные дома, жилые блокированные дома, жилые многоквартирные дома. Объекты нежилой недвижимости разделены по назначению на 7 категорий: административно-офисные объекты, объекты торговли, объекты сферы услуг, производственно-складские объекты, индивидуальные гаражи, социально-значимые объекты и прочие объекты. К социально значимым объектам отнесены объекты образования, здравоохранения, культуры и религиозные. К прочим отнесены объекты, не вошедшие в вышеуказанные категории, в том числе объекты специализированного и неустановленного назначения.