4. Выпуск ценных бумаг. Жилищные займы..

Инвестици­онные проекты жилищного строительства, осуществляемые с помощью выпуска и размещения жилищных сертификатов или облигаций жи­лищного займа, имеют ряд существенных преимуществ: ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владель­цам право получить жилую площадь или возвратить де­нежные средства.

В соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182 жилищный сертификат — особый вид облигации с индексируемой номинальной стоимостью.

Облигация — долговое обязательство, по которому, за­емщик гарантирует кредитору выплату определенной сум­мы по истечении оговоренного срока и выплату ежегодного дохода в виде фиксированного или плавающего процента.

В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищ­ное строительство и проектную документацию на жилищ­ное строительство.

В качестве кредитора-собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое так и юриди­ческое лицо.

В этой схеме прямые договорные отношения между за­стройщиком и инвестором заменяются на систему выпус­ка и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владель­цам на получение впоследствии жилья в домах, под кото­рые эмитент производит эмиссию.

Поручителями (гарантом) по жилищным серти­фикатам могут быть банк, страховая компания.

Срок обращения облигаций соответствует сроку реали­зации программы строительства тех объектов, под кото­рые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.

Облигация жилищного займа является беспроцентной с выплатой дохода единовременно — при погашении. Доход по облигации может быть выражен в натуральной или де­нежной форме:

1.)Натуральный доход по облигациям получается при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию — один квадратный метр общей пло­щади квартиры в доме, построенном на средства займа.

Минимальный номинал жилищного сертификата, вы­раженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м².

2.)Денежный доход по облигациям получается при их по­гашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Отличительные черты облигационного жилищного займа:

— конкретный адресный характер использования за­емных средств;

— эквивалентность жилищной облигации праву собст­венности на один квадратный метр общей площади квар­тиры;

— разделение строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализо­вано заранее определенное число облигаций;

— формирование цены жилищной облигации в зависи­мости от затрат по каждому этапу строительства и от уров­ня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;

— независимость финансирования строительства от хода размещения облигаций за счет частичного кредито­вания банком программы строительства;

— зависимость срока действия займа от срока строите­льства;

— выбор инвестором формы погашения жилищных об­лигаций.

Погашение облигаций по желанию инвестора осущест­вляется тремя способами:

— деньгами исходя из рыночной стоимости квадратно­го метра общей площади жилья, построенного на средства займа;

— жильем;

— обменом на облигации последующих серий или дру­гих займов.

Лица, желающие получить квартиру и купившие не менее 30% от требуемого для этого количества облигации, имеют право заключить с эмитентом договор купли-прода­жи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Согласно Указу Президента РФ эмитент жилищных сертификатов обязан выкупить их по требованию держа­теля в течение семи банковских дней. В связи с этим поло­жением эмитент, объявляя о моменте начала продаж облигаций, должен резервировать часть средств на скупку облигаций.

Банк, выступивший финансовым агентом и гарантом по займу, обязан в случае массовой продажи облигаций держателями и недостатка собственных средств эмитента подключиться к скупке облигаций. Это необходимо, чтобы подстраховать эмитента на период между выкупом облигаций и их даль­нейшей перепродажей и кредитованием продолжения строительной программы.