Тема 7:Финансирование и кредитование, анализ хозяйственной деятельности строительной организации.

Лекция 15: Источники финансирования жилищного строительства

План лекции.

1. Основные положения. Структура источников финансирования.

2. Государственные капитальные вложения.

3. Финансирование за счет банковских займов под строительство.

4. Выпуск ценных бумаг. Жилищные займы.

5. Ипотечное кредитование

6. Частный капитал.

7. Долевое участие в строительстве.

1. Основные положения. Структура источников финансирования.

Согласно «Временному положению о финансировании и кре­дитовании капитального строительства на территории Россий­ской Федерации» инвесторами, осуществляющими вложение соб­ственных, заемных и привлеченных средств в создание и вос­производство фондов в форме капитальных вложений, могут быть:

• органы, уполномоченные управлять государственным и муни­ципальным имуществом или имущественными правами;

• организации и предприятия, предпринимательские объедине­ния, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;

• международные организации, иностранные юридические лица;

• физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане).

Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвес­торами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Источниками финансирования капитальных вложений могут быть :

1. собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные фи­нансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчис­ления, денежные накопления и сбережения граждан и юридичес­ких лиц);

2. средства, выплачиваемые органами страхования в виде воз­мещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства;

3. заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);

4. привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллек­тива, граждан, юридических лиц);

5. финансовые средства, централизуемые объединениями (союза­ми) предприятий в установленном порядке;

6. средства внебюджетных фондов;

7. средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ;

8. средства иностранных инвесторов.

Финансирование капитальных вложений по стройкам и объ­ектам может осуществляться за счет как одного, так и несколь­ких источников.

В состав внутренних финансовых ресурсов предприятий, исполь­зуемых для финансирования инвестиционной деятельности, вклю­чаются:

• прибыль по строительно-монтажным работам, выполняемым хозяйственным способом;

• поступления от ликвидации основных фондов в строительст­ве, осуществляемом хозяйственным способом (при разборке вре­менных нетитульных зданий и сооружений);

• доходы, полученные от попутной добычи строительных мате­риалов на месте строительства объектов;

• мобилизация внутренних ресурсов для строительства объек­тов, осуществляемого хозяйственным способом, и др.

До недавнего времени основным инвестором в жилищ­ном строительстве было государство, которое осуществляло свою собственную программу жилищного строительства за счет бюджетных средств. Сейчас с возникновением рыноч­ных отношений в сфере недвижимости и принятием рада нормативных документов, регулирующих их, открылись новые возможности для привлечения внебюджетных ис­точников финансирования жилищного строительства.

В связи с переходом к финансированию развития не­движимости преимущественно за счет средств физических и юридических лиц проблемы разработки эффективных механизмов вовлечения их финансовых ресурсов в строи­тельство и реконструкцию стали важнейшей проблемой для всех, кто занят в этой сфере .

Страны с развитыми рынками недвижимости накопили богатый опыт привлечения фи­нансов для развития недвижимости из различных источ­ников с использованием самых разнообразных механиз­мов. При этом основными мотивами выбора тех или иных вариантов финансирования не­движимости служат не только максимизация прибыли, но и сокращение рисков, максимальное использование воз­можностей, предоставляемых налоговым законодательст­вом той или иной страны.

Не все эти варианты можно использовать в российской практике по следующим причинам как:

• высокий уровень инфляции (в России за последние пять лет он ни разу не опускался ниже 50% в год, а эта цифра в странах с развитой рыночной экономикой рас­сматривается как гиперинфляция);

• отсутствие реальных денег у банков (основная часть банковских пассивов — расчетные счета предприятий и организаций и краткосрочные депозиты);

• низкий уровень доходов населения, не позволяю­щий ему выступать в качестве платежеспособного заем­щика.

В этих условиях основными формами привлечения фи­нансовых ресурсов в развитие недвижимости стали:

• государственные капитальные вложения;

• краткосрочное банковское кредитование;

• выпуск ценных бумаг, жилищные займы;

• ипотечное кредитование;

• частный капитал ( в том числе иностранный);

• долевое участие в различных вариантах:

100-про­центная единовременная оплата,

оплата по мере строи­тельства объекта,

оплата с зачетом имеющегося жилья.

Государственные капитальные вложения				Краткосрочное банковское кредитование				Частный капитал
			Источники финансирования жилищного строительства
Ипотечное кредитование				Долевое строительство				Жилищные займы