1. Разработка планов проведения текущего и капитального ремонтов зданий населенного пункта

Разработка и исполнение положений перспективного плана проведения текущих и капитальных ремонтов - это обязательное условие безаварийного обслуживания и безопасной эксплуатации зданий в течение нормативного срока. Каждая управляющая кампания должна имеет перспективный - пятилетний план ремонтов зданий своей обслуживаемой территории. Без такого плана, управляющей кампании, ее подрядным подразделениям остается работать только по текучке, превращаясь в спасателей - ликвидаторов последствий аварий и обрушений.

Перспективный план ремонта жилых зданий составляется на пятилетний период с учетом следующих данных: тип здания, год постройки, жилая площадь, восстановительная стоимость, год последнего текущего и капитального ремонта зданий. План составляется с целью определить: сроки текущего и капитального ремонта каждого здания, ежегодные объемы работ, их стоимость, необходимое количество рабочих для выполнения ремонтно-строительных работ.

Нормы годовых отчислений на ремонтно-строительные работы, а также периодичность текущего предупредительного ремонта принимаются в зависимости от группы капитальности жилых зданий.

Периодичность капитального планово-предупредительного ремонта определяется сроком службы наименее долговечного конструктивного элемента здания.

Периодичность текущего ремонта зависит от степени физического износа различных по группе капитальности зданий.

Степень износа (в процентах) каждого элемента устанавливается по данным инструментального обследования и натурного осмотра. Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, в соответствии с их удельным весом в общей восстановительной стоимости объекта.

Для приближенной оценки общего износа здания Ф, % можно воспользоваться методом сопоставления фактического срока службы здания к моменту оценки Т_Ф с нормативным сроком службы Т_Н. Согласно методике [1] полному износу здания соответствует физический износ 70-75% и его состояние классифицируется как ветхое. Принимая срок нормальной эксплуатации здания, соответствующего его полному износу (75%), общий износ здания приблизительно можно оценить:

Ф=75Т_Ф/Т_Н

Текущий ремонт предусматривает своевременное и систематическое проведение необходимых работ по предупреждению износа конструктивных элементов здания, устранение мелких повреждений и неисправностей, а также наладке инженерного оборудования. В связи с этим текущий ремонт подразделяется на планово-предупредительный (профилактический), выполняемый с определенной периодичностью, и неплановый (непредвиденный), выполняемый, как правило, в срочном порядке между плановыми ремонтами. На производство работ по планово-предупредительному ремонту предусматривается 75% общих средств, выделяемых на текущий ремонт. К этому виду текущего ремонта относят также ежегодно выполняемые работы по подготовке жилых домов к сезонным условиям эксплуатации и наладке инженерного оборудования, на что расходуется 25% общих средств.

Задачей капитальных ремонтов – планово-предупредительного и выборочного (внепланового) – является устранение физического и морального износа конструкций и инженерных систем здания. На производство работ по планово-предупредительному капитальному ремонту предусматривается до 70% общих средств, выделяемых на этот вид ремонта зданий.

С учетом доли средств, выделяемых на планово-предупредительный ремонт, годовые объемы работ в тыс. руб. на текущий С_Т и капитальный С_К ремонты определяются 2:

С_Т=0,75Т_Т(п_ТΣS_iт·γ_i)/100;

С_К=0,7Т_К(п_КΣS_iк·γ_i)/100,

где п_Т, п_К – нормы годовых отчислений соответственно на текущий и капитальный ремонты, в % (nк=1,2; nт=0,85);

S_iт, S_iк – жилая площадь, i-го здания, подлежащего в планируемом году соответственно текущему или капитальному ремонту;

γ_i – восстановительная стоимость 1 м² жилой площади соответствующего здания, тыс. руб./м²

Расчет численности рабочих текущего и капитального ремонтов по годам производится исходя из годового объема ремонта С_г, деленного на среднегодовую выработку одного работающего:

N_г = С_г/В_{г ,}

где N_г – необходимое количество рабочих в рассматриваемом году; С_г  годовой объем работ по текущему или капитальному ремонту, в тыс. руб.;

среднегодовую выработку В_г на одного рабочего в ценах 1984 года можно принять следующими:

- на текущей ремонт - 5-7 тыс. руб.;

- на капитальный ремонт - 8-9 тыс. руб.

Перевод среднегодовой выработки В_г на выработку в текущих ценах В^m приблизительно можно оценить по формуле:

В^т = В_г к у J,

где к  коэффициент перевода сметных цен с 1 территориальной зоны к зоне г. Якутска и Нерюнгри, принимаемый равным - 3,51;

у  коэффициент перевода на базовые цены 1991 года, принимаемый равным - 1,34;

J  индекс перевода цен 1991 года в текущий уровень цен. Для курсового проектирования J можно принимать равным – 22.