2.4. Подходы к оценке рыночной стоимости объекта оценки

В соответствии с Федеральными стандартами оценки обязательными к применению субъектами оценочной деятельности. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В Федеральном стандарте № 1 (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки». Утвержден Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. №256) оценки приводится определение подходов, применяемых при определении стоимости объекта оценки:

затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В п. 6 дано определение метода оценки:

метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется создание аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Определение полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения оцениваемого имущества на дату проведения оценки.

2. Определение потерь стоимости объекта оценки в результате всех видов износа (физического, функционального и экономического).

3. Оценка рыночной стоимости объекта как полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения за вычетом потерь от всех видов износа.

Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затратный подход:

1. Поимущественное налогообложение или арест имущества, что требует отделения стоимости зданий от стоимости земельного участка.

2. Определение износа зданий и сооружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учета;

3. Определение верхнего предела стоимости недвижимости;

4. Страхование объектов;

5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

6. Принятие решения об обновлении недвижимости.

Затратный подход используется для оценки рыночной стоимости новых объектов, а также объектов узкоспециализированного назначения.

Данный подход дает достаточно объективную оценку рыночной стоимости для оценки объектов с годом постройки (выпуска), близким к дате проведения оценки. Имеющаяся у Оценщика информация позволяет применить затратный подход при оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости, в данном случае без учета стоимости улучшений.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым объектом. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены аналогов можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки при этом подходе:

• исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов;

• отбор информации с целью повышения ее достоверности, подтверждения того, что сделки свершались в свободных рыночных условиях;

• подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

• сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости может быть применен, так как сравнительный подход отражает чисто рыночные факторы, влияющие на стоимость объекта (спрос и предложение, местоположение, транспортная доступность, качество, дизайн, престижность и т.п.).

В целях настоящей оценки возможно применение сравнительного подхода, так как в г. Кызыле имеются предложения по продаже по аналогичной или близкой к оцениваемой жилой недвижимости. Для настоящей оценки берутся реальные цены купли – продажи единых объектов недвижимости (стоимость улучшения + стоимость земельного участка). Доходный подход основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В настоящем случае Оценщикам необходимо определить рыночную стоимость объектов оценки, на которую потенциальная доходность объектов оказывает влияние, и что дает возможность применения доходного подхода. Доходный подход может быть применен, если известны арендные ставки на жилые площади, аналогичные оцениваемому объекту оценки по данному городу. Для целей настоящей оценки он не применим в связи с тем, что объект оценки не относится к доходной недвижимости, поэтому данный подход не применялся для расчетов.

Таким образом, процесс оценки сводится к определению рыночной стоимости в рамках затратного и сравнительного подходов, чем и достигается цель оценки.