2.2. Характеристика объекта оценки, его местоположение

Объект оценки находится в районе, удаленном от административного центра города Кызыла на 2 км. Район расположен на правом берегу реки Енисей. С центром города район связывают два автобусных маршрута. Предприятий промышленного производства на правобережье нет. В непосредственной близости от объекта оценки находится большая школа на 1256 ученических мест, имеется большой продовольственный магазин. В шаговой доступности расположенный отделения Сбербанка м Россельхозбанка, имеются объекты соцкультбыта (швейное ателье, парикмахерская). Тротуары и проезжая часть асфальтированы. Имеется достаточно зеленых насаждений. В целом район можно охарактеризовать как привлекательный.

Характеристика рынка недвижимости города Кызыла.

В целом рынок недвижимости города Кызыла можно охарактеризовать как стабильный. В городе имеется многоэтажная и индивидуальная жилая застройка. Многоквартирные и многоэтажные дома расположены в основном на левом берегу Енисея, частный жилой сектор - на правом берегу реки. Строительство многоэтажных домов практически не ведется. Население города предпочитает строить дома на земле. В республике есть несколько программ по поддержки малоэтажного строительства. На рынке вторичного жилья спросом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры. Средняя стоимость 1м² недвижимости в секторе частной жилой застройки колеблется в диапазоне от 30000 до 35000 рублей за 1м² в зависимости от общей площади и местоположения объекта.

Таблица 1 – Описание объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Объект оценки	Домовладение 1994 года постройки расположено на земельном участке площадью 600 м2, находящийся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, пер. Пограничный, 18
Общая площадь объекта оценки, м2	53
Количество комнат	3
Строительный объем объекта оценки, м3	143,1
Этажность дома	1-этажный
Площадь земельного участка, м2	600
Фундамент	бетонный
Наружные стены	Дерево, брус
Перекрытия	Деревянные
Крыша	Шифер
Полы	Дощатые, окраска
Проемы оконные и дверные	Деревянные
Отделка внутренняя	Штукатурка, побелка
Отопление	Бойлерное

2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Общие положения

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Недвижимость или объект недвижимости, или недвижимое имущество определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки), это материальная и осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:

1. Законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству и разрешены распоряжениями о зонообразовании.

2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования.

3. Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может увеличивать или уменьшать, создаваемую земельным участком стоимость. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.

В соответствии с нормативными документами по оценочной деятельности, оценка производится на основе анализа возможных альтернативных вариантов использования собственности, при которых рыночная стоимость будет максимальной.

Анализ производится как для земельного участка как свободного, либо существующими улучшениями.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производится, как свободного выполняется в двух случаях:

• При необходимости отдельной оценки земельного участка;

• При выборе варианта строительства нового объекта для сравнительного анализа;

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями выполняется в следующих случаях:

• При определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;

• При выборе объектов для сравнительного анализа.

Основными задачами анализа являются:

• Определение наилучшего функционального использования существующих улучшений;

• Определение состава необходимых работ по модернизации, ремонту, реконструкции существующих улучшений.

При проведении анализа наилучшего использования объекта оценки мы исходили из его фактического состояния и его разрешенного использования.

Вариант использования под производственные, складские, административные помещения не рассматриваются, так как это противоречит существующим законодательным нормам.

Анализ установленных вариантов

По местоположению и почвенно-геологическим условиям и конфигурации участок допускает различные варианты использования. Но в правовом отношении эти варианты ограничены условиями предоставления участка под индивидуальное жилищное строительство. В определении наилучшего использования специализированного имущественного комплекса имеет большое значение специфичность: жилой дом, стоящий на земельном участке, выделенном под и.ж.с.

Из-за разрешенного использования перепрофилирование оцениваемого объекта юридически недопустимы.

Поэтому, наилучшим и наиболее эффективным использованием данного объекта будет его текущее использование в соответствии с назначением.