2.6. Согласование результатов оценки

В соответствии со стандартами оценочной деятельности определение стоимости объекта должно быть получено согласованием результатов, рассчитанных с применением разных методов оценки. Описанными выше подходами к оценке удалось найти два ориентира рыночной стоимости объекта оценки.

После определения стоимости недвижимости, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации, как правило, один считается базовым, остальные используются для корректировки получаемых результатов.

Для согласования результатов думается целесообразным придать каждому методу весовые коэффициенты, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, способность метода учитывать действительные намерения покупателя и продавца, конъюнктуру рынка, соответствие оцениваемому типу и характер использования недвижимости, допущения принятые в расчетах.

Поскольку в расчетах исключен доходный подход из трех существующих подходов, то итоговая величина стоимости будет получена путем взвешивания результатов, полученных по сравнительному и затратному подходу.

При оценке жилой недвижимости может быть сделан вывод:

1. результату, полученному с применением сравнительного подхода, придается максимальный вес при хорошо развитом рынке недвижимости. Такой подход наилучшим образом отражает цену, которая может сложиться на рынке недвижимости, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%;

2. затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 20 %. Недостатком такого подхода является и то, что расчеты по нему имеют некоторую погрешность, так реальная прибыль предпринимателя, получаемая застройщиком в связи с высокой рентабельностью жилищного строительства, выше прибыли, учитываемой при определении восстановительной стоимости жилого дома и установленной органами статистики официально.

3. Доходный подход не используется, так как жилая недвижимость не предназначена для извлечения прибыли.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того подхода, который наиболее логичен и приемлем в каждом конкретном случае.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V = V1×Q1 + V2×Q2

(8)

где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂ – стоимость объекта, определенная с использованием различных подходов соответственно, руб.;

Q₁, Q₂ – значение достоверности методов сравнительного подхода соответственно (вес).

Результаты согласования стоимости с использованием формулы 9 представлены в таблице 8.

Таблица 8 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость квартиры V1, V2, руб.	Весовые коэффициенты Q1, Q2, в долях	Удельные веса, руб.
Сравнительный подход	1670065	0,8	1336052
Затратный подход	1477840	0,2	295568
Доходный	–	–	–
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	133052+295568 = 1631620≈1632000

Таким образом, в результате проведенного анализа и расчетов с использованием соответствующих подходов к оценке жилой недвижимости, было определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая составила на дату оценки 1632000 (один миллион шестьсот тридцать две тысячи) рублей.