2.5.2. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым объектом. Причиной стало повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались на цены предложения. Такой подход основывается на том, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

• права собственности на недвижимость;

• условия финансирования;

• условия продажи;

• состояние рынка;

• местоположение;

• физические характеристики;

• экономические характеристики;

• характер использования;

• компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Фактический статистический материал, который анализирует оценщик, содержит сведения о ценах предложений и доступных для оценщика цен сделок. Но чтобы расширить информационную базу оценщик может привлекать также сведения не только о ценах предложения, но и он ценах спроса, циркулирующие на рынке аналогичной недвижимости. Только с помощью анализа можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость.

Информация о выбранных объектах дана в таблице 6.

Таблица 6 – Информация об объектах – аналогах, сопоставимых с объектом оценки

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	2	3	4	5
Источник информации	Газета «Плюс Информ» за 2012 год.	Агентство недвижимости «Уют» тел. 6-61-06	Агентство недвижимости «Лимон» тел. 2-03-43	Газета «Плюс Информ» за 2012 год.
Район	Пер. Пограничная, 18 район «Правый берег», удаление от центра на 2 км.	ул. Луговая, 23 удаление от центра на 2 км	ул. Рихарда, 40 район «центр»	Ул. Холмистая, 33, район «Правый берег», удаление от центра на 2 км.
Площадь з.у., м2	600	800	800	600
Разрешенное использование	и.ж.с.	и.ж.с.	и.ж.с.	и.ж.с.
Материал стен	брус-дерево	брус-дерево	брус-дерево	брус-дерево
Надворные постройки	Нет	Нет	Нет	Нет
Техническое состояние	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая

Общая площадь дома, м2	53	62	54	63
Дата оценки, предложения	Октябрь 2012 г.	Октябрь 2012 г.	Октябрь 2012 г.	Октябрь2012г.
Цена предложения	–	2050000	2050000	2100000

Расчет стоимости объекта оценки по сравнительному подходу приведен в таблице 7.

Таблица 7 - Расчет стоимости объекта оценки по сравнительному подходу

Элементы сравнения, единицы измерения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена предложения, руб.	–	2050000	2050000	2100000
Коэффициент уторгования	–	0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость руб.	–	1947500	1947500	199500
Общая площадь, м2	53	62	54	63
Стоимость1м2, руб./м2	–	31411	36065	31667
Право собственности	Полное без обременений	Полное без обременений	Полное без обременений	Полное без обременений
Корректировка на право собственности	–	1	1	1
Скорректированная стоимость1м2, руб./м2	–	31411	36065	31667
Условия финансирования	За счет собственных средств	За счет собственных средств	За счет собственных средств	За счет собственных средств
Корректировка на условия финансирования	–	1	1	1
Скорректированная стоимость1м2, руб./м2	–	31411	36065	31667
Условия продаж	Типичные рыночные	Типичные рыночные	Типичные рыночные	Типичные рыночные
Корректировка на условия продаж	–	1	1	1
Скорректированная стоимость1м2, руб./м2	–	31411	36065	31667
Время продаж	Октябрь 2012 г.	Октябрь2012г.	Октябрь 2012 г.	Октябрь 2012 г.
Корректировка на время продаж	–	1	1	1
Скорректированная стоимость1м2, руб./м2	–	31411	36065	34667
Местоположение	Пер. Пеграничный,18 район «Правый берег», удаление от центра 2 км.	Ул. Луговая,23, район «Восток», удаление от центра на 2 км	Ул. Рихарда Зорге, 40, центр	Ул. Холмистая,33, район «Правый берег», удаление от центра на 2 км
Корректировка на местоположение	–	1	0,88	1
Скорректированная стоимость1м2, руб./м2	–	31411	31737	31667
Техническое состояние	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Корректировка на техническое состояние	–	1	1	1
Скорректированная стоимость1м2, руб./м2	–	31411	31737	31667
Материал стен	Брус-дерево	Брус-дерево	Брус-дерево	Брус-дерево
Корректировка на материал стен	–	1	1	1
Скорректированная стоимость1м2, руб./м2	–	31411	31737	31667
Средняя стоимость 1м2, руб./м2	31165

Обоснование корректировок

Коэффициент уторгования. На рынке продажи жилых домов в городн Кызыле предложение опережает спрос. Поэтому при реальных сделках продажи недвижимости продавец вынужден уступать в цене первоначального предложения покупателю. Как показывает исследуемая статистика, величина такой уступки в данном сегменте рынка недвижимости в среднем составляет 5%. Значит ко всем аналогам применяю «понижающую корректировку» 0,95.

Местоположение. Объект оценки, аналоги 1, 3 имеют равнозначное удаление от центра города (удаление 2 км). Следовательно, стоимости аналогов 1, 3 по данному элементу сравнения корректировать не нужно (коэффициент корректировки в долях равен 1). Аналог 2 имеет самое привилегированное местоположение (самый центр города). Изучение рынка жилья позволяет сделать вывод, что в данном районе цены на дома в среднем на 12% выше других районов города. Объект – аналог 2 по данному элементу сравнения «лучше» объекта оценки. Значит к нему применима понижающая корректировка 0,88.

Таким образом, стоимость объекта оценки по сравнительному подходу ровна: 31605 руб. Х 53 м² = 1670065 (один миллион шестьсот семьдесят тысяч шестьдесят пять) рублей.