2.5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

2.5.1. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом реализуется по формуле

Сзп=ПВС–∑И + Сзу

(1)

где С_зп – стоимость объекта недвижимости по затратному подходу

ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений

∑И – накопленный износ

С_зу – стоимость земельного участка под улучшением.

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего земельного участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек.

Данный метод может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод укрупненных единиц, реализуемый по информации Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м² площади стенда, 1 м³ фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части Сборника.

В восстановительную стоимость указанных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно – премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км. при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

Стоимость воспроизводства недвижимости определяется в 2 этапа. На первом этапе определяется сумма затрат на создание недвижимости (стоимость строительства). На втором – величина накопленного износа.

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1. Выбор объекта-аналога.

По данным сборника УПВС, подбирается объект – аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

• назначение здания;

• общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

• расчетный объем.

2. Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб) непосредственно по таблице УПВС.

3. Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

4. Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости в ценах 1969 г.

ПВС69=С69×V×Ккл

(2)

где V – расчетный объем здания (или общая площадь);

С₆₉ – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

К_кл – климатический коэффициент, для Республики Тыва 1 климатический район, 4 территориальный пояс. Он равен 1,14.

5. Определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки (на октябрь 2012 года):

ПВСтекущая=ПВС69×И84/69×И91/84×Итекущий/91×(1+Сндс)×(1+Ппр)

(3)

где ПВС_{текущая} – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС₉₆ – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании Приложений № 1 и № 2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94 составляет 1,19);

И_91/84 – коэффициент перехода к ценам 1991 г. Определяется письмом Госстроя СССР от 16.09.1990 г. № 14-Д и составляет 1,59.

И_{текущий/91} – коэффициент перехода к текущим ценам (на момент оценки) – IV квартал 2012 года. Определяется справкой территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республики Тыва «об индексах сметной стоимости строительства на октябрь 2012 года без учета НДС, данный коэффициент равен 88,92.

С_ндс – налог на добавленную стоимость (18 %);

П_пр – прибыль предпринимателя (25%)

Полная восстановительная стоимость объекта оценки рассчитана в таблице 2.

Таблица 2 – Полная восстановительная стоимость жилого дома 1994 года постройки с учетом НДС и прибыли предпринимателя

Показатель, ед. измерения	Величина
Стоимость единицы объема здания в ценах 1969 г. (УПВС, № 28, табл. 8), руб./м3	33,9
Строительный объем дома, м3	143,1
Коэффициент, учитывающий климатический район для Республики Тыва (1 климатический район, 4 территориальный пояс)	1,14
Восстановительная стоимость дома в ценах 1969 г., руб.	5530,24
Индекс перехода от цен базисного уровня (1969 г.) к ценам на 01.01.1984 г. (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 г.)	1,19
Восстановительная стоимость дома в ценах 1984 г., руб.	6580,99
Индекс перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г. (Постановление Госстроя СССР №140 от 16.09.1990 г.)	1,59
Восстановительная стоимость дома в ценах 1991 г., руб.	10463,77
Индекс перехода от цен 1991 г. к текущим ценам (IV квартал 2012г.), справка территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Тыва «Об индексах сметной стоимости строительства на октябрь 2012г.».	88,92
Восстановительная стоимость дома на дату оценки, руб.	930438,51
Поправка на несоответствие объемного решения	1,00
Поправка на несоответствие конструктивного решения	1,00
Восстановительная стоимость дома с учетом поправок на дату оценки, руб.	930438,51
Прибыль предпринимателя, %	25
Восстановительная стоимость дома с учетом прибыли предпринимателя на дату оценки, руб.	1163048
НДС, %	18
Полная восстановительная стоимость дома на дату оценки, руб.	1372397

Таким образом, полная восстановительная стоимость жилого дама 1994 года постройки на дату оценки равна 1372397 (один миллион триста семьдесят две тысячи триста девяносто семь) рублей.

Определение величины накопленного износа.

Износ определяется, как уменьшение полезности вещи, а значит и ее стоимости, по любой причине. Износ рассчитывается как разница между затратами на воспроизводство объекта на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ начинается с момента создания объекта недвижимости как объект сразу после его создания начинает подвергаться различным видам воздействия окружающей среды, определяющих физический износ, а также испытывать влияние изменений архитектурных и иных требований, ведущее к функциональному износу, изменения внешних экономических условий ведет к внешнему износу.

Расчет физического износа определяется в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. Количественное значение (величина) физического износа определяется с учетом технического состояния его конструктивных элементов. Техническое состояние каждого из них в той или иной мере влияет на состояние здания в целом. В свою очередь, физический износ отдельных конструкций, по которым рассчитывается физический износ здания в целом, пропорционален соотношению между величиной поврежденного участка конструкции и ее общими размерами. Указанные положения закреплены в качестве нормативных и действующих «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). В Настоящее время единые правила оценки физического износа действуют только для объектов жилой недвижимости, что в некоторой степени упрощает процесс оценки.

Физический износ рассчитывается методом нормативного срока жизни. Здесь данный износ определяется как процентное состояние фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы по формуле

(4)

где И_физ – износ физический объекта оценки

Т_факт – фактический возраст жизни, количество лет прошедших с момента завершения строительства;

Т_норм – нормальный срок службы, нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания ремонта.

Для объекта оценки: Т_факт = 18 лет; Т_норм определено положением Госстроя СССР «О средних нормативных сроках службы основных фондов» от 28 февраля 1972 года № 9.17 и составляет для зданий с деревянными брусчатыми стенами 60 лет. Таким образом

(5)

Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

При сложившемся в стране подходе крупнопанельное жилищное строительство не потеряло своего функционального значения и ведется наряду с кирпичным домостроением, поэтому функциональный износ принят равным нулю.

Внешний (экономический износ) – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости, прилегающие территории в соответствии с генпланом подлежат застройке, развита инфраструктура, хорошая транспортная доступность, объект оценки является востребованным объектом на рынке недвижимости.

Выявление всех возможных видов износа. Это накопленный износ объекта оценки. В общем случае износ определяется по формуле

Инак = 1 – (1–Ифиз)(1–Ифункц)(1–Ивнешн)

(6)

где И_нак – накопленный износ объекта оценки

И_физ – физический износ объекта оценки

И_функц – функциональный износ объекта оценки

И_внешн – внешний износ объекта оценки

Расчет накопленного износа выполнен в табличном виде (таблица 3).

Таблица 3 – Расчет общего накопленного износа

Вид износа	Коэффициент износа
Физический износ	0,30
Функциональный износ	0
Внешний износ	0
Накопленный износ	0,30

Расчет остаточной стоимости жилого дома 1994 года постройки.

В результате представленных выше расчетов получены значения стоимости нового строительства жилого дома и различных видов износа для него. Расчет остаточной стоимости жилого дома 1994 г. постройки составил (см. таблицу 4).

Таблица 4 – Расчет остаточной стоимости жилого дома с учетом накопленного износа

Стоимость нового строительства, руб.	Коэффициент	Величина накопленного износа	Остаточная стоимость, руб
1372397	0,3	411719,1	960677,9

Информация об объектах-аналогах взята из газеты «Плюс Информ» за 2012 год, из данных кызыльских агентств недвижимости «Уют» и «Золотой ключик». Расчет стоимости земельного участка по сравнительному подходу приведен в таблице 5.

Таблица 5 – Определение рыночной стоимости земельного участка по сравнительному подходу

Элементы сравнения, единица измерения	Объект оценки	Аналог А1	Аналог А2	Аналог А3
Цена предложения, руб.	–	750000	730000	400000
Коэффициент уторгования	–	0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб.	–	712500	693500	380000
Общая площадь, м2	600	800	800	600
Стоимость 1 м2, руб/м2	–	890,63	866,88	633,33
Право собственности	Полное, без обременений	Полное, без обременений	Полное, без обременений	Полное, без обременений
Корректировка на право собственности	–	1	1	1
Скорректированная стоимость 1 м2, руб/м2	–	890,63	866,88	633,33
Условие финансирования	За счет собственных средств	За счет собственных средств	За счет собственных средств	За счет собственных средств
Корректировка на условия финансирования	–	1	1	1
Скорректированная стоимость 1 м2, руб./м2	–	890,63	866,88	633,33
Условия продаж	Типичные рыночные	Типичные рыночные	Типичные рыночные	Типичные рыночные
Корректировка на условия продаж	–	1	1	1
Скорректированная стоимость 1 м2, руб./м2	–	890,63	866,88	633,33
Время продаж	Октябрь 2012г.	Октябрь 2012г.	Октябрь 2012г.	Октябрь 2012г.
Корректировка на время продаж	–	1	1	1
Скорректированная стоимость 1 м2, руб./м2	–	890,63	866,88	633,33
Местоположение	Пер.Пограничный, район «Правый берег», удаление от центра на 2 км.	Ул. Аратская, район «Правый берег», удаление от центра на 2 км.	Ул. Ламаева, район «Правый берег», удаление от центра на 2 км.	Ул. Пятнадцатая, район «Спутник», удаление от центра на 6 км.
Корректировка на местоположение	–	1	1	1,3
Скорректированная стоимость 1 м2, руб./м2	–	890,63	866,88	823,33
Средняя стоимость 1 м2, руб./м2	860,28
Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, руб.	860,28 руб. × 600 м2 = 517168 руб.

Обоснование корректировок

1.Коэффициент уторгования. На рынке купли – продажи земельных участков в городе Кызыле предложение больше спроса. Поэтому при типичной сделке купли – продажи продавец вынужден идти на уступки покупателю. Как показывает статистическая обработка соответствующих данных, цена такой уступки составляет 5 %. Следовательно, к ценам предложений всех аналогов применима «понижающая корректировка» , и в долях она составляет 0,95.

2. Корректировка на местоположение. Объект оценки аналоги 1, 2 равноудалены от центра города (на 2 км). Поэтому стоимости аналогов 1, 2 не корректировались (коэффициент корректировки равен 1). Аналог 3 значительнее удален от центра (6 км) по сравнению с объектом оценки (удаление от центра 2 км). Следовательно, по данному элементу сравнения объект оценки «лучше» аналога 3. Значит к аналогу 3 применяю «повышающую корректировку» 1,3.

Таким образом, стоимость земельного участка объекта оценки равна 517168 (пятьсот семнадцать тысяч сто шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Стоимость объекта оценки с учетом стоимости земельного участка по затратному подходу на дату оценки равна:

960677,9 + 517162 = 1477839,9≈1477840 (один миллион четыреста семьдесят семь тысяч восемьсот сорок) рублей

(7)