МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОУ ВПО «СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ФИНАНСОВ И БАНКОВСКОГО ДЕЛА»

(НОУ ВПО САФБД)

ИНСТИТУТ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО БИЗНЕС ОБРАЗОВАНИЯ

К защите: ___________________________ ___________________________ ___________________________ «____»_______________2013 г.

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

по программе профессиональной переподготовки оценщиков для

специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

ТЕМА: ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Выполнил: слушатель группы ДАП – 1229о Руководитель: Нормоконтроль:

Кенен-оол Ч.С. В.Н. Тарасов В.В. Курышова

Новосибирск

2013

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение	4-5
Основные понятия оценки недвижимости	6-27
1.1 Понятие недвижимости	6-7
1.2 Типы недвижимости	8-9
1.3 Вещные права на недвижимость, понятие жилых помещений	9-14
1.4 Термины оценки, их научное определение	14-18
1.5 Основание для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления 1.6 Современная модель регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации 1.7 Федеральные стандарты оценки	18-21 21-26 26-27
2 Определение рыночной стоимости объекта оценки	28-57
2.1 Сведения о месте расположения объекта оценки, характеристика рынка недвижимости города Кызыла	28-31
2.2 Характеристика объекта оценки, его местоположение	31-32
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки	33-35
2.4 Подходы к оценке рыночной стоимости объекта оценки	36-39
2.5 Расчет рыночной стоимости объекта оценки	39-54
2.5.1 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом	39-49
2.5.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом	50-54
2.6 Согласование результатов оценки	55-57
Заключение	58-59
Список использованных источников	60-61

Аннотация

В данной выпускной аттестационной работе на основе обобщения теории и практики оценки недвижимости рассмотрены особенности оценки жилой недвижимости на примере оценки рыночной стоимости однокомнатной квартиры.

Аттестационная работа содержит 61 страницу, 8 таблиц, 8 формул, 19 источников литературы.

ВВЕДЕНИЕ

Повышение активности инвестиционного рынка на современном этапе становления рыночных отношений в России обеспечивается главным образом ростом операций, совершаемых с недвижимостью. Основными условиями данного процесса являются совершенствование законодательного регулирования сделок с недвижимостью, повышение объективности независимой рыночной оценки объектов.

Развитие российской экономической науки в переходный период привело к формированию новой отрасли знаний – стоимостной оценке различных объектов собственности и, в частности, стоимостной оценке недвижимости. На сегодняшний день существует большое количество учебной и монографической литературы по оценке недвижимости, в которой освещаются как базовые положения оценки рыночной стоимости, так и специфические приемы стоимостной оценки, учитывающие особенности оцениваемого объекта, задания на оценку.

Значительный вклад в формирование представления о недвижимости как объекте оценки, принципов систематизации оценки и видов стоимости, содержания этапов определения стоимости доходным, сравнительным и затратным подходами внесли такие ученые, как А. Дамодарин, Н. Ордуэй, Д. Фридман, Т.С. Харрисон, С.В. Грибовский, А.Г. Грязнова, В.М. Рутгайзер, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова.

Целью данной дипломной работы является: обобщение теоретических знаний и формирование системного представления об особенностях оценки жилой недвижимости и порядка ее проведения, приобретения практических умений и навыков в данной области.

В дипломной работе установлен круг понятий, используемых в оценке недвижимости, выделены основные характеристики объекта оценки, произведен расчет стоимостей полученных при применении различных подходов, дано согласование полученных результатов, получено значение рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки.

1. Основные понятия оценки недвижимости

1. Понятие недвижимости

Недвижимость – земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались: земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

С 1994 г, согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

• недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

• долговечность объекта инвестирования;

• каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

• недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

• стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

• информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

• потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

• полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

• возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

• существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

• существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

• строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.