2. Договір підряду на капітальне будівництво

Договір підряду на капітальне будівництво відіграє важли­ву роль в сфері господарювання, оскільки спрямований на створення нових, реновацію (відновлення) або консервацію діючих будівель, споруд (об'єктів), що використовуються суб'єктами господарювання в процесі здійснення своєї діяль­ності як основні фонди.

За договором підряду на будівництво (капітальне будів­ництво) підрядчик зобов'язується побудувати і передати за­мовнику у встановлений строк обумовлений договором об'єкт або виконати обумовлені договором роботи відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації (інвес­тиційного проекту будівництва), а замовник зобов'язується надати підрядчику будівельний майданчик (забезпечити фронт робіт), передати йому затверджену проектно-кошто­рисну документацію (інвестиційний проект будівництва), за­безпечити своєчасність фінансування будівництва, прийняти завершені будівництвом об'єкти та оплатити їх.

За своїм предметом договір підряду на капітальне будів­ництво є універсальним договором. Він укладається на нове будівництво, на всі види реновації (реконструкцію, розши­рення, технічне переозброєння, капітальний ремонт), на кон­сервацію об'єктів, на виконання передбачених проектно-кошторисною документацією комплексів робіт, пов'язаних із місцем знаходження об'єкта (сантехмонтаж, оздоблювальні, опоряджувальні, земляні роботи тощо).

Існують різні критерії класифікації договорів підряду на капітальне будівництво.

В залежності від предмета договору розрізняють:

• договори підряду на капітальне будівництво (нове будів­ництво, реновацію, консервацію основних фондів);

• договори на виконання будівельних і пов'язаних із ними робіт (спеціальних будівельних: монтажних, пусконалагоджу­вальних, земляних, а також опоряджувальних та інших робіт);

• договори на шефмонтаж — на виконання пусконалаго­джувальних робіт виробником відповідного устаткування (об­ладнання), що монтується на об'єкті.

В залежності від сторін-виконавців і обсягу виконуваних ними робіт розрізняють:

• договори підряду на будівництво об'єкта (на виконання всього комплексу будівельних та пов'язаних з ними робіт на об'єкті силами підрядчика);

• договори генерального підряду на будівництво об'єкта (на забезпечення генеральним підрядчиком виконання всього комплексу робіт на об'єкті — власними силами і з залученням субпідрядників);

• договори субпідряду (договори підряду на виконання частини будівельних та пов'язаних з ними робіт, що викону­ються на об'єкті); укладаються між генеральним підрядчиком і субпідрядчиками за наявності договору генерального підряду.

В залежності від розподілу між сторонами обов'язків, ха­рактеру та обсягу останніх розрізняють:

• генпідрядний (підрядний) договір на капітальне будів­ництво: укладається на підставі готової проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва) і пе­редбачає забезпечення підрядчиком (в т. ч. із залученням ін­ших виконавців — субпідрядчиків) усього комплексу буді­вельних та пов'язаних із ними робіт на об'єкті відповідно до наданої йому замовником проектно-кошторисної докумен­тації;

• проектно-будівельний договір: укладається з організа­цією, здатною суміщати дві стадії капітального будівництва — проектування і будівництво, на виконання і проектних, і бу­дівельних робіт. Підрядчик при цьому може виконувати весь обсяг обумовлених договором робіт власними силами, а може залучати для цього інших виконавців на підставі договору субпідряду. Використання такого виду договору підряду на капітальне будівництво забезпечує скорочення строків будів­ництва;

• договір на управління будівництвом: укладається інвес­титором з посередницькою, консалтинговою або інжиніринговою організацією, яка здійснює управління будівництвом об'єкта, тобто визначає виконавців, укладає з ними договори, координує їх діяльність, контролює хід та якість виконуваних ними робіт, забезпечує приймання замовником завершених будівництвом об'єктів і відповідає перед ним за якість і своє­часність будівництва об'єкта в цілому. Цей вид договору за­стосовується у випадках, коли замовник власними силами не спроможний здійснювати контроль за будівництвом.

В залежності від кількості сторін в договорі розрізняють:

• двосторонні договори підряду на капітальне будівництво, тобто договори, в яких беруть участь лише дві сторони — за­мовник і підрядчик;

• багатосторонні договори, в яких нарівні із замовником та підрядчиком виступають як сторони в договорі гаранти або поручителі (з боку замовника та/або підрядчика), страхові, проектні та інші організації.

За принципом визначення ціни в умовах ринкової еконо­міки розрізняють:

• контракти з ціною типу "вартість плюс контроль" ("The cost plus control"), які передбачають виконання обумовлених договором робіт в межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін; вони не гарантують заздалегідь визначеної вартості будівництва, в зв'язку з чим існує знач­ний ризик для замовника;

• контракт типу "гарантований максимум або перевищен­ня ціни контракту" ("Guaranteed maximum or price control"), який передбачає виконання робіт у межах запланованої кош­торисної вартості з урахуванням поточних цін, але з встанов­ленням максимальної вартості обумовлених договором робіт, що сплачується замовником; у цьому випадку є гарантія для замовника, що узгоджена з ним певна максимальна вартість будівництва об'єкта не буде перевищена;

• контракт з фіксованою ціною ("Lump sum control") ви­магає наявності затвердженої проектно-кошторисної доку­ментації і гарантує замовнику виконання обумовлених дого­вором робіт в межах кошторисної вартості.

Сторонами традиційного двостороннього договору є за­мовник і підрядчик, а в багатосторонньому договорі можуть брати участь гаранти або поручителі (з боку замовника та/або з боку підрядчика), проектні організації, постачальники уста­ткування, кредитні установи, інжинірингові, страхові та інші організації.

Замовником може бути сам інвестор (особа, яка приймає рішення про вкладення власних або залучених коштів в ос­новні фонди) або уповноважена інвестором особа. Функції замовника виконують:

по об'єктах, що фінансуються за рахунок державних кош­тів, — дирекції підприємств, які будуються; діюче підприєм­ство (на реновацію виробничих потужностей); місцеві дер­жавні адміністрації в особі своїх управлінь капітального бу­дівництва; господарські міністерства та відомства, державні господарські об'єднання в особі своїх управлінь капітального будівництва (якщо функції замовника в галузі централізовано);

по об'єктах, що фінансуються за рахунок місцевих бюдже­тів, — виконкоми місцевих рад в особі управлінь капітального будівництва.

Основні обов'язки замовника: передати підрядчику будівель­ний майданчик (забезпечити фронт робіт) і затверджену на­лежним чином проектно-кошторисну документацію (інвести­ційний проект будівництва), забезпечити безперервність фі­нансування будівництва, прийняти завершений будівництвом об'єкт в експлуатацію, а також окремі види і комплекси робіт, здійснювати проміжні (за окремі види, етапи і комплекси ро­біт відповідно до графіку їх виконання) та остаточні розра­хунки за виконані підрядчиком роботи.

Підрядчиком можуть бути фізичні та юридичні особи, за­реєстровані як суб'єкти підприємницької діяльності, за наяв­ності у них ліцензій, необхідних для виконання передбачених законом видів будівельних і пов'язаних із ними робіт. Ліцен­зуванню підлягають окремі види проектних та будівельно-монтажних робіт, інженерних вишукувань для будівництва, надання інжинірингових та інших послуг, які потребують від­повідної атестації виконавців, згідно з переліком, затвердже­ним постановою Кабінету Міністрів України від 6 квітня 1998 р. № 451, у загальному порядку, визначеному Законом України від 1 червня 2000 р. "Про ліцензування певних видів господарської діяльності".

Обов'язки підрядчика: виконати та/або забезпечити вико­нання обумовлених договором будівельних та пов'язаних із ними робіт відповідно до державних будівельних норм і пра­вил, проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва) та вимог договору щодо якості робіт; за­безпечити виконання зазначених робіт і передачу їх замовни­ку своєчасно, тобто у передбачені договором строки; якщо підрядчик забезпечує організацію обумовлених договором ро­біт, підбираючи їх безпосередніх виконавців, то він має здійс­нити підбір виконавців та координувати їх діяльність, а також забезпечити приймання виконаних робіт замовником.

Основні нормативні акти, що регулюють порядок укладен­ня та виконання договорів підряду на капітальне будівництво:

Цивільний кодекс України;

Господарський кодекс України;

Закон України від 18 вересня 1991 р. "Про інвестиційну діяльність", який передбачає основні права та обов'язки учас­ників інвестиційної діяльності в будівництві;

Закон України від 6 квітня 2000 р. "Про майнову відпові­дальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві об'єкта" (далі — Закон від 6 квітня 2000 р.), який встановлює майнову відповідаль­ність сторін за невиконання умов договору, в т. ч. підрядчика — щодо порушення строків завершення виконання робіт, за­мовника — щодо порушення строків здійснення платежів за виконані роботи; є обов'язковим до застосування у випадках фінансування будівництва за рахунок коштів Державного бюджету України, республіканського бюджету Автономної Республіки Крим, місцевих бюджетів, коштів державних та комунальних підприємств, установ, організацій;

Правила про договори підряду на капітальне будівництво, затверджені постановою Ради Міністрів СРСР від 26 грудня 1986 р. № 1550, які визначають порядок укладення цих дого­ворів, права та обов'язки сторін, гарантійні строки в сфері бу­дівництва, відповідальність за порушення сторонами умов до­говору. Норми про відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договірних зобов'язань застосо­вуються в обов'язковому порядку (в частині, що не супере­чить вищеназваному Закону від 6 квітня 2000 р.) лише щодо об'єктів державного замовлення, а в решті випадків — тільки за умови, якщо в договорі зроблено відповідне посилання на використання передбачених цим нормативним актом санкцій;

постанова Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 р. № 449 "Про порядок прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів державного замовлення";

Положення про проведення торгів (тендерів) у будівницт­ві, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 1 вересня 1998 р. № 1369;

Положення про підрядні контракти в будівництві України, затверджене науково-технічною радою Мінбудархітектури України (протокол від 15 грудня 1993 р. № 9), яке має реко­мендаційний характер щодо порядку укладання, змісту та по­рядку виконання цих договорів;

державні будівельні норми та правила, регіональні буді­вельні норми та правила, державні стандарти, технічні умови;

інші нормативні акти.

При укладенні договорів підряду на будівництво застосо­вуються такі способи встановлення договірних зв'язків: кон­курси, торги-тендери, переговори (прямі та конкурентні), традиційний спосіб, передбачений нормами глави 14 Цивіль­ного кодексу та ст. 10 Арбітражного процесуального кодексу України.

До неконкурентних способів належать укладення догово­рів шляхом прямих переговорів і відповідно до порядку, пе­редбаченого ст. 10 Арбітражного процесуального кодексу. Ці способи використовуються у випадку недоцільності організа­ції конкурсу або торгів (якщо закон не передбачає обов'язко­вість застосування останніх), в тому числі з причин:

наявності довгострокових та довірчих відносин між замов­ником і підрядчиком;

довгострокового поетапного освоєння інвестицій підряд­чиком на певній будові;

необхідності уточнення у процесі виконання договору складу робіт і ціни;

у разі виконання незначних за обсягами ремонтних, відновлювальних та інших подібних робіт;

безрезультатності раніше проведених торгів (тендерів);

терміновості виконання робіт;

неможливості проведення торгів (тендерів) через специ­фічність робіт, монопольне становище підрядчика.

Укладення договору підряду на будівництво шляхом пря­мих переговорів може завершитися підписанням за результа­тами переговорів або основного договору, або протоколу про наміри (передконтрактної угоди). В останньому випадку про­цедура укладення договору передбачає наявність кількох ета­пів: 1) проведення прямих переговорів між замовником та Майбутнім виконавцем робіт і укладення за результатами цих переговорів передконтрактної угоди (або протоколу про намі­ри); 2) виконання сторонами передбачених передконтракт-ною угодою підготовчих дій щодо укладення основного дого­вору; 3) укладення основного договору.

Передконтрактна угода (або протокол про наміри) укла­дається в письмовій формі і містить такі умови:

- перелік учасників переговорів;

- назву об'єкта та його основні характеристики;

- орієнтовні строки початку та закінчення будівництва;

- строки передачі будівельного майданчика підрядчику;

- зобов'язання сторін щодо підготовки проектно-кошто­рисної документації;

- джерела фінансування;

- предмет застави та інші гарантії сторін щодо належного виконання основного договору;

- зобов'язання сторін щодо забезпечення об'єкта устатку­ванням, обладнанням та іншими матеріальними ресурсами;

- ризики, що підлягають обов'язковому страхуванню;

- порядок і строки укладення основного договору;

- відповідальність сторін за порушення передконтрактної угоди (протоколу по наміри);

- умови відмови від укладення основного договору.

Передконтрактна угода є обов'язковою для виконання. У разі порушення однією із сторін взятих на себе зобов'язань за цією угодою інша сторона вправі застосувати передбачені законом та договором санкції, в тому числі вимагати в судо­вому порядку відшкодування завданих таким порушенням збитків.

До конкурентних способів укладення договору підряду на будівництво належать: конкурси, торги (тендери), конкурентні переговори.

Конкурс — це спосіб, за яким договір укладається з пере­можцем конкурсу, тобто виконавцем-претендентом, який за­пропонував найоптимальніше для замовника рішення (спосіб виконання замовлення). У зв'язку з тим, що вимагає значних коштів, цей спосіб виправданий при укладанні проектно-бу­дівельного договору, що передбачає проектування та будів­ництво складної чи унікальної споруди і відповідно — засто­сування неординарних проектних рішень та новітніх техноло­гій. Розрізняють такі види конкурсів: відкритий, тобто із заз­далегідь необмеженою (невизначеною) кількістю виконавців, і закритий, участь в якому беруть лише спеціально запрошені виконавці.

При застосуванні торгів (тендерів) договір укладається з тим претендентом (підрядчиком), який запропонував най­кращі для замовника умови виконання (ціну, строки вико­нання та ін.).

Порядок проведення торгів (тендерів) у будівництві регу­люється Положенням про проведення торгів (тендерів) у бу­дівництві, затвердженим постановою Кабінету Міністрів Ук­раїни від 1 вересня 1998 р. № 1369. Зазначене Положення в обов'язковому порядку застосовується під час укладання бу­дівельних контрактів на нове будівництво та усі форми реновації, що здійснюються за рахунок бюджетних коштів, бюд­жетних позик, державних позабалансових фондів, коштів під­приємств та організацій, понад 50 відсотків статутного фонду яких належить державі, іноземних кредитів, залучених під га­рантії Кабінету Міністрів України, а також може застосовува­тися у разі укладення підрядних будівельних договорів на підставі торгів (тендерів) підприємствами та організаціями недержавних форм власності.

Передбачені зазначеним Положенням тендерні процедури не застосовуються, якщо:

замовлення не можна було заздалегідь передбачити і воно вимагає негайного виконання;

замовлення становить державну таємницю або пов'язано з інтересами національної оборони та національної безпеки;

об'єкти будуються господарським способом;

міжнародними договорами України встановлені інші правила, які відрізняються від передбачених згаданим Поло­женням;

будівництво здійснюється за угодами щодо іноземних кре­дитів, які надаються під гарантії Кабінету Міністрів України міжнародними фінансовими організаціями, іноземними фі­нансово-кредитними установами, що вимагають застосуван­ня спеціальних тендерних процедур;

очікувана (розрахункова) вартість будівництва менше 200 тисяч гривень;

в інших передбачених законодавством випадках.

Розрізняють такі види торгів:

відкриті торги — це основний вид торгів, в яких мають право брати участь і подати тендерні пропозиції усі зацікавле­ні підрядчики;

відкриті торги з попередньою кваліфікацією виконавців (пре­тендентів) — це такі торги, в яких тендерні пропозиції мо­жуть подавати лише ті претенденти, котрі за результатами по­передньої кваліфікації допущені до участі в торгах (тендерах);

закриті торги — це торги, в яких тендерні пропозиції мають право подавати лише ті підрядчики, які отримали від замовника персональну пропозицію на участь у таких торгах (тендерах).

Процедура проведення торгів (тендерів) складається з таких етапів:

1) організаційна робота щодо проведення торгів (тенде­рів), яка полягає у підготовці проведення торгів (тендерів), і .насамперед, у формуванні тендерного комітету, основним призначенням якого є оцінка тендерних пропозицій претен­дентів і визначення переможця торгів (тендерів);

2) публікація в офіційних періодичних виданнях та, в передбачених законом випадках в іноземній пресі, оголошення про відкриті торги (тендери) або запрошення підрядчиків до участі в закритих торгах (тендерах). В цій публікації або за­прошенні визначаються умови проведення торгів (тендерів);

3) проведення попередньої кваліфікації претендентів (у разі проведення відкритих торгів (тендерів) з попередньою кваліфікацією претендентів). На цьому етапі тендерний комі­тет визначає спроможність підрядчиків виконати замовлення та доцільність їх запрошення до участі в торгах (тендерах);

4) направлення претендентам, що були включені до спис­ку підрядчиків, допущених до участі у торгах (тендерах), тен­дерної документації у строки, передбачені умовами проведен­ня торгів (тендерів);

5) підготовка та подання претендентами тендерних пропо­зицій, в яких визначаються умови, на яких претенденти пого­джуються виконати замовлення;

6) вивчення, оцінка і співставлення тендерним комітетом поданих претендентами пропозицій (оферт);

7) визначення тендерним комітетом переможців торгів (тендерів) за заздалегідь визначеними критеріями (ціна, стро­ки виконання замовлення; експлуатаційні витрати, пов'язані з використанням завершеного будівництвом об'єкта; рівень використання місцевих матеріальних та трудових ресурсів; рентабельність, технічний рівень нових виробничих фондів; інші показники);

8) укладення з переможцем торгів (тендерів) договору під­ряду на капітальне будівництво.

Можливість застосування конкурентних переговорів пе­редбачена Положенням про проведення торгів (тендерів) в будівництві у випадках, якщо після проведення торгів (тенде­рів) замовлення залишилося не розміщеним (торги визнані такими, що не відбулися; усі тендерні пропозиції відхилені замовником; контракт із переможцем тендеру було укладено, але внаслідок непередбачених обставин виникла необхідність виконання на об'єкті додаткових робіт, обсяг яких більш ніж на 50 відсотків перевищує суму первісного контракту; умова­ми проведених торгів передбачалася можливість визначення в подальшому виконавців замовлення шляхом проведення кон­курентних переговорів). До участі в таких переговорах запро­шуються щонайменше два претенденти, що брали участь у про­ведених торгах. Під час проведення конкурентних переговорів:

• замовник розглядає тендерні пропозиції претендентів, які беруть в них участь, та проводить з кожним з них окремі переговори щодо остаточного з'ясування переліку робіт;

• претенденти, які беруть участь у таких переговорах, по­дають у визначений строк остаточні тендерні пропозиції з урахуванням усіх аспектів переговорів та ціни тендерної про­позиції;

— після цього замовник визначає найкращу пропозицію за правилами, що діють для визначення переможця у торгах (тендерах).

Зміст договору підряду на капітальне будівництво складають права та обов'язки його сторін, а також інші умови, що регулю­ють пов'язані з виконанням договірних зобов'язань питання.

Істотні умови договору підряду на капітальне будівництво визначаються ст. 353 Цивільного кодексу. До них відносяться:

— визначення предмету договору (відповідні будівельні ти пов'язані з ними роботи) та об'єкта, на якому або щодо якого здійснюватимуться ці роботи;

— строк дії договору;

— сума договору;

— зобов'язання замовника передати у визначений строк підрядчику будівельний майданчик або трасу будівництва та проектно-кошторисну документацію (а для проектно-буді­вельного контракту — завдання на проектування та будів­ництво);

— майнова відповідальність сторін за порушення умов до­говору (щодо договорів, визначених вищезгаданим Законом від 6 квітня 2000 р.).

Положенням про підрядні контракти в будівництві Украї­ни, затвердженим науково-технічною радою Мінбудархітектури України (протокол від 15 грудня 1993 р. № 9) рекомендовано включати до підрядних будівельних контрактів такі розділи:

1. Визначення та терміни: розкривається значення термі­нів та понять, які застосовуються в контракті, з метою ви­ключення розбіжностей їх трактування сторонами та попере­дження пов'язаних з цим спорів.

2. Предмет договору: передбачаються роботи та послуги, замовлення на виконання яких приймає підрядчик (будівель­ні, монтажні, пусконалагоджувальні роботи, передбачені проектною документацією, випробування змонтованого уста­ткування тощо на певному об'єкті, а також передача замов­нику підготовленого для експлуатації об'єкта).

3. Сума (ціна) предмету договору: визначається розмір до­говірної ціни, можливість та умови її коригування в процесі виконання робіт; при поетапному введенні об'єкта в екс­плуатацію ціна встановлюється, як правило, на перший етап (чергу, пусковий комплекс) будівництва з визначенням в контракті порядку розрахунку ціни на наступні етапи; в бага­тосторонніх контрактах загальна ціна робіт по договору ви­значається з виділенням ціни робіт, що виконуються кожним учасником контракту.

4. Строки виконання договору та окремих етапів робіт (згідно з календарним планом будівництва): визначаються на підставі вихідних умов, встановлених інвестором і передбачених інвестиційним проектом; зазначаються також умови та підстави зміни строків будівництва (виконання робіт).

5. Розрахунки та платежі: передбачається забезпечення, як правило, замовником, безперервності та своєчасності фінан­сування будівництва об'єкта, а також проведення остаточних розрахунків з підрядчиком за виконані роботи після підпи­сання акта приймання об'єкта в експлуатацію; можливість за­стосування авансування замовником підрядчика.

6. Проектна документація (інвестиційний проект будів­ництва): розмежовуються зобов'язання сторін щодо підготов­ки проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва), отримання позитивного висновку обов'язкової комплексної державної експертизи в порядку, визначеному постановою Кабінету Міністрів України від 17 серпня 1998 р. № 1308 "Про Порядок затвердження інвес­тиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи"; визначаються склад цієї документації, порядок узгодження та передачі, кількість примірників, права сторін щодо зміни проектних рішень та інші питання; при укладенні традиційного двостороннього дого­вору відповідальність за забезпечення будівництва проектною документацією покладається на замовника, при укладенні ба­гатостороннього договору за участю проектувальника цей обов'язок покладається на проектувальника, а при укладенні проектно-будівельного контракту — на підрядчика.

7. Будівельний майданчик: обов'язки замовника — щодо вибору будівельного майданчика, звільнення його від існую­чих забудов та насаджень та оформлення відповідної доку­ментації на будівельний майданчик, передача підрядчику за актом в обумовлені договором строки будівельного майдан­чика та документації на нього, забезпечення підрядчику віль­ного, безперервного та безпечного доступу для виконання ро­біт в умовах діючого виробництва; обов'язки підрядчика — утримання в належному стані, а також після завершення бу­дівельних та пов'язаних з ними робіт звільнення території бу­дівельного майданчика від будівельної техніки, використаних матеріалів та відходів, допоміжних будівель.

8. Матеріально-технічне забезпечення: визначається поря­док забезпечення будівництва та виконання інших будівель­них і пов'язаних з ними робіт матеріально-технічними ресур­сами (матеріалами, конструкціями, машинами, устаткуванням), а також розподіл обов'язків щодо цього між сторонами — замовником і підрядчиком.

9. Страхування ризиків: з метою зменшення можливих втрат від пошкодження об'єкта будівництва, устаткування, техніки, матеріалів тощо та пов'язаних з працею найманих працівників визначаються види ризиків, що підлягають стра­хуванню (які виникають під час транспортування матеріалів, устаткування тощо від місця їх відвантажування до будівель­ного майданчика; пов'язані із захистом робіт, що виконують­ся, матеріальних цінностей на будівельному майданчику від вогню та стихійного лиха з моменту початку робіт на об'єкті до моменту передачі його замовнику; які виникають відповід­но до законодавства про охорону праці; інші ризики за домо­вленістю сторін); розподіл між сторонами обов'язків щодо страхування ризиків; визначення страхової організації та на чию користь відбувається страхування.

10. Виконання робіт: визначаються: а) порядок виконання робіт підрядчиком та забезпечення виконання цих робіт від­повідно до проектної документації, будівельних норм та пра­вил, графіку виконання робіт; б) можливість здійснення за­мовником контролю і технічного нагляду за якістю, обсягами та вартістю будівництва, відповідністю виконаних робіт проектам, кошторисам та вимогам чинного законодавства, а використаних матеріалів та конструкцій — державним стан­дартам та технічним умовам; в) представники замовника і підрядчика, які уповноважуються вирішувати оперативні пи­тання з будівництва об'єкта та здійснювати контроль за вико­нанням договірних зобов'язань; г) форма, зміст та порядок ведення документації, пов'язаної з веденням будівництва; д) порядок повідомлення підрядчиком замовника про припинення будівництва з вини замовника; е) порядок використання підрядчиком приміщень об'єкта, що будується; є) порядок І здійснення контролю за будівництвом; ж) обов'язки сторін Щодо залучення до виконання обумовлених договором робіт робочої сили.

11. Передача та приймання робіт: визначається порядок передачі-приймання завершеного будівництвом об'єкта в 11 експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства та з врахуванням специфіки об'єкта і конкретного договірного зв'язку.

12. Гарантійні строки експлуатації об'єкта: визначається тривалість гарантійних строків по об'єкту в цілому та/або по окремих видах робіт, порядок фіксації виявлених протягом гарантійного строку недоліків і дефектів та усунення їх під­рядчиком.

13. Фінансові гарантії: передбачаються для захисту фінан­сових інтересів сторін; можуть здійснюватися у формі застави (як щодо підрядчика, так і щодо замовника), в т. ч. з вико­ристанням як предмету застави об'єкта будівництва, майбут­ніх доходів від експлуатації об'єкта та ін.), надання гарантій фінансової спроможності сторін з боку, наприклад, обслуго­вуючого банку.

14. Відповідальність сторін за порушення договірних зо­бов'язань: визначається розмір неустойки за порушення сто­ронами конкретних договірних зобов'язань або робиться по­силання на застосування відповідних положень Закону від б квітня 2000 р. та/або Правил про договір підряду на капі­тальне будівництво, що передбачають розмір неустойки. У ра­зі фінансування робіт за договором за рахунок коштів Дер­жавного бюджету України, республіканського бюджету Авто­номної Республіки Крим, місцевих бюджетів, коштів держав­них та комунальних підприємств, установ та організацій передбачені в договорі санкції мають відповідати вищезазна­ченому Закону від 6 квітня 2000 р.

15. Порядок розгляду спорів; передбачається можливість залучення до розгляду таких спорів консалтингових, інжинірингових організацій; визначається згідно із вимогами чин­ного законодавства юрисдикційний орган, а якщо однією із сторін є іноземна організація, то додатково зазначаються; найменування та місцезнаходження юрисдикційного органу, що розглядатиме спори щодо виконання договору; законо­давство конкретної країни, відповідно до якого має здійсню­ватися розгляд спору; мова судового розгляду; порядок роз­поділу пов'язаних з розглядом спору витрат.

16. Призупинення робіт та розірвання договору: визна­чаються випадки, за яких може відбутися призупинення робіт або розірвання договору ( відсутність коштів для фінансуван­ня будівництва; недоцільність продовження інвестування в об'єкт будівництва; банкрутство підрядчика; тривала затри­мка замовником передачі підрядчику будівельного майданчи­ка, проектно-кошторисної документації або оплати викона­них робіт; тривале відставання у виконанні підрядчиком обу­мовлених договором робіт), порядок призупинення робіт та . розірвання договору; обов'язок сторони, з вини якої зупи­няються роботи або розривається договір, відшкодувати ін­шій стороні пов'язані з цим збитки.

Порядок прийняття завершених будівництвом об'єктів ре­гулюється постановою Кабінету Міністрів України від 5 серп­ня 1992 р. № 449 "Про порядок прийняття в експлуатацію за­вершених будівництвом об'єктів державного замовлення", ДБН А.3.1-3-94 "Прийняття завершених будівництвом об'єк­тів в експлуатацію. Загальні положення", затвердженими на­казом Держкоммістобудування України від 5 жовтня 1994 р. № 48, а також затвердженими Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київським і Севастопольським міськими виконкомами за погодженням з Держбудом Украї­ни положеннями про порядок введення об'єктів в експлуата­цію, будівництво яких здійснюється за рахунок недержавних коштів.

Порядок прийняття в експлуатацію завершених будів­ництвом об'єктів залежить від джерел фінансування. Якщо об'єкт фінансується за рахунок державного бюджету і здій­снюється на підставі державного замовлення, то діє порядок, передбачений постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 р. № 449 "Про порядок прийняття в експлуата­цію завершених будівництвом об'єктів державного замовлен­ня", який складається з двох етапів:

1. Перевірка готовності об'єкта до експлуатації сформова­ною замовником/забудовником із заінтересованих осіб та представників компетентних органів робочою комісією, яка повинна перевірити: відповідність об'єкта встановленим за­конодавством санітарно-гігієнічним, протипожежним, радіа­ційним, екологічним, архітектурним та іншим вимогам; ре­зультати комплексного випробування устаткування; підготов­леність об'єкту до нормальної експлуатації.

Прийняття робочими комісіями зазначених об'єктів в екс­плуатацію оформляється відповідними актами, які пере­даються на розгляд державної приймальної комісії.

2. Прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта (після усунення виявлених робочою комісією недолі­ків) державною приймальною комісією, яка призначається органом, що затвердив проектно-кошторисну документацію, а об'єктів житлово-цивільного призначення — державними приймальними комісіями, які призначаються районними, ра­йонними міста Києва, Севастопольською міською державни­ми адміністраціями та виконкомами місцевих рад.

До складу державної приймальної комісії включаються представники заінтересованих осіб (експлуатаційної органі­зації, замовника, генерального підрядчика, генерального проектувальника), представники компетентних органів (державного архітектурно-будівельного контролю, державного са­нітарного нагляду, державного пожежного нагляду, охорон навколишнього природного середовища, Мінпраці, Держав­ної інспекції з енергозбереження, Держатомнагляду (на під­контрольних об'єктах), відповідного профспілкового органу (органів), а також місцевих органів державної виконавчої влади та виконкомів місцевих рад, на території яких розташова­но побудовані об'єкти).

Прийняття державною приймальною комісією завершено­го будівництвом об'єкта оформляється актами, які є підста­вою для введення такого об'єкта в експлуатацію.

Прийняття завершених будівництвом об'єктів, що фінан­суються за рахунок недержавних (переважно власних) коштів інвестора, здійснюється в один етап — державною технічною комісією, яка призначається виконкомом місцевої ради на­родних депутатів. До складу комісії входять: представники за­мовника, підрядчика, проектувальника, а також компетент­них органів (державного архітектурно-будівельного контро­лю, державного санітарного нагляду, державного пожежного нагляду, охорони навколишнього природного середовища, Мінпраці, Державної інспекції з енергозбереження, Держатомнагляду (на підконтрольних об'єктах), відповідного профспілкового органу (органів) — щодо об'єктів виробничо­го призначення). Рішення державної технічної комісії є під­ставою для введення об'єкта в експлуатацію.

У разі порушення сторонами зобов'язань за договором підряду на капітальне будівництво застосовуються такі види господарсько-правової відповідальності:

1) відшкодування збитків. Відповідно до ст. 256 Цивільного кодексу України збитки, заподіяні підрядчиком в результаті порушення договору підряду на капітальне будівництво, під­лягають відшкодуванню лише у вигляді прямих збитків, що виразилися у зроблених другою стороною витратах, у втраті або пошкодженні її майна (не отриманий з вини правопо­рушника прибуток залишається непокритим, що не відпові­дає інтересам замовника і засадам ринкової економіки); од­нак Законом України від 6 квітня 2000 р. передбачається від­шкодування збитків в повному обсязі (ч. 2 ст. 2);

2) стягнення неустойки. Використовується залікова неус­тойка, яка сплачується за передбачені законом та/або догово­ром порушення договірних зобов'язань. Так, Правила про до­говори підряду на капітальне будівництво (застосовуються лише в частині, що не суперечить чинному законодавству Ук­раїни, а щодо санкцій — лише при посиланні на них в договорі, за винятком договорів, що укладаються на підставі держзамовлення і не потребують спеціального посилання на ці Правила) встановлюють неустойку:

за прострочку передачі замовником устаткування для мон­тажу та інших матеріальних ресурсів, забезпечення якими по­кладається на нього — в розмірі 8 відсотків вартості не пере­даних в строк устаткування та інших матеріальних ресурсів;

за передачу замовником некомплектного устаткування — в розмірі 20 відсотків його вартості;

за затримку прийняття замовником об'єкта в експлуатацію — пеню в розмірі 0,05 відсотка вартості будівельно-монтажних робіт за кожний день прострочки, але не менше 150 крб. і не більше 500 крб. в день (п. 33);

за порушення підрядчиком строків виконання робіт — пеню в розмірі 0,05 відсотка кошторисної вартості цих робіт, але не більше 1000 крб. в день до фактичного введення об'єк­та в експлуатацію;

за порушення строків передачі об'єкта під монтаж устатку­вання підрядчик повинен сплатити пеню у розмірі 0,03 від­сотка вартості устаткування, але не більше 1000 крб.

Законом від 6 квітня 2000 р. щодо договорів, які фінан­суються з вищеназваних джерел, передбачено обов'язкове за­стосування майнової відповідальності, в т. ч. сплата залікової неустойки (пені), розмір якої за кожний день прострочення обчислюється від договірної ціни робіт (у разі порушення з вини підрядчика строків виконання робіт) або від суми про­строченого платежу (у разі порушення з вини замовника строків платежів за виконані роботи), визначеної з урахуван­ням офіційного рівня інфляції, з розрахунку облікової ставки Національного банку України, що діяла в період, за який сплачується неустойка (пеня), збільшеної у 1,5 раза.

Крім того, підрядчик зобов'язаний усувати недоліки про­тягом гарантійних строків, встановлених п. 35 Правил про договори підряду на капітальне будівництво:

по загальнобудівельних роботах — один рік, а щодо житлових об'єктів — два роки;

по змонтованому устаткуванню — шість місяців;

по системі центрального опалення — протягом опалювального сезону;

по зовнішніх мережах водопостачання і каналізації — один по системах вентиляції, внутрішнього водопостачання — шість місяців.