Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекательны, прежде всего, возможностью делегирования полномочий в управлении и найма специалистов для полного или частичного управления недвижимым имуществом. Имеется ввиду возможность использования электриков, сантехников и так далее, а в случае больших и/или нескольких объектов – услуг управляющей фирмы, которая будет полностью выполнять все функции содержания недвижимого имущества. Это позволит, как минимум частично, снять с себя заботы по сдаче в аренду, выполнению ремонтных работ, приему арендной платы и так далее. Само собой, работу управленцев нужно будет контролировать, но это очень отличается от необходимости выполнять все самостоятельно. К тому же инвестирование в коммерческую недвижимость приносит большие доходы, чем в жилую и всегда можно купить готовый арендный бизнес.

Инвестирование в недвижимость в России требует осторожности в связи с возможным понижением ее стоимости из-за обострившейся кризисной обстановки.

12.Особенности недвижимости как объекта инвестирования

Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Признаки недвижимости как объекта инвестиций:

1) недвижимость неподвижна ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2) существует прочная физическая и юридическая связь с землей

3) каждая единица недвижимости по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности неповторима;

4) недвижимость невозможно похитить или нанести ей какой-либо ущерб;

5) стоимость недвижимости в настоящее время очень высока;

6) доступность к полной и достоверной информации о сделках невелика;

7) долговечность объекта инвестирования;

8) потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

9) способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

10) новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящихся земель, зданий, сооружений;

11) стоимость недвижимого имущества постепенно (со временем) возрастает;

12) недвижимому имуществу присущи некоторые риски - это риск физического повреждения под влиянием природных или техногенных факторов, риск накопления функционального и внешнего износа, финансовый риск, связан с условиями арендной платы;

13) недвижимостью, портфелем инвестиций нужно постоянно управлять, для того чтобы получать доходы;

14) на проведение сделок потребуется очень высокий уровень издержек;

15) необходимо соблюдать при совершении определенных видов сделок (например, покупка земли, зданий, сооружений) установленные государством процедуры.

13. Риски в недвижимости

Риск возможная опасность какого-либо неблагоприятного исхода.

В настоящее время в России недвижимость - это один из самых надежных активов, но и при инвестициях в нее риски существуют.

Существует четыре категории:

 Административные. Наиболее непредсказуемые риски нашей страны. Изменения в законах принимаются очень быстро и носят уведомительный характер. Особо опасными для инвестора являются риски, связанные с изменениями в налоговом кодексе, изменение налоговых ставок, которые могут повлиять на показатели доходности проекта. Также некоторые законопроекты выдвигают муниципальные власти, которые довольно часто издают странные постановления. Административные риски в недвижимости при инвестировании в недвижимое имущество велики, трудно прогнозируемы и достаточно опасны.

 Юридические. Самые распространенный вид рисков при инвестировании в недвижимость. Они существуют во всех сегментах рынка. В самом начале строительства они связаны с недобросовестными девелоперами, которые могут указывать какие-то непрозрачные условия в договорах инвестирования строительства жилья, дополнять притворными договорами страхования или оказание иных услуг. Особенно бесстрашные застройщики могут продавать объекты, не получив на строительство необходимых разрешений и документов. Риски характерные для вторичного рынка связанны с оформлением первоначальных прав на объект недвижимости. Например, собственность продавца находится под залогом у банка, арестом, а также присутствие прав на нее у третьих лиц (несовершеннолетние дети, наследники и т.д.). Риски связанные с юридическим наполнением договоров, контрактов, соглашений, заключаемых между контрагентами при совершении сделок с недвижимостью. Здесь может быть только один совет: всегда привлекайте специалиста, юриста, желательно узкопрофильного, имеющего опыт в сфере рынка недвижимости.

 Финансово-экономические. Это риски в недвижимости, связанные с ошибками инвесторов в прогнозах на развитие рынка недвижимости в целом, отдельных его сегментов или инвестиционного проекта. Также ошибки в расчетах, неправильном толковании поступающей информации, перенесением прошлого опыта на будущее и т.д. Также они связанны с неправильной организацией финансовой стороны инвестиционного процесса. Например, использование кредита всегда более рискованно, чем использование свободных средств. И, наконец, связанные с общим состоянием финансово-экономической ситуации в городе, стране, регионе.

 Специфические. Риски внешней среды, например, инвестор приобрел квартиру с видом на прекрасный парк, а этот парк вырубили и построили на его месте парковку для соседнего торгового центра. В результате, цена продажи объекта может снизиться. Риски ликвидности и маркетинговые риски, например, в случае завышения цены реализации объекта недвижимости, затягиваются сроки продажи и инвестор терпит убытки, вызванные замораживанием вложенных средств. Риски качества приобретенного объекта недвижимости.