4.1. Определение размера реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков их изъятием.

Экономический анализ вариантов формирования несельскохозяйственного землепользования заключается в определении убытков в полном объеме, включая упущенную выгоду.

Оценка убытков собственников земельных участков включает:

- оценку убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том числе упущенной выгоды, в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, временным занятием земельных участков;

- оценку убытков собственников земельных участков в связи с изменением целевого назначения земельного участка или переводом земель из одной категории в другую.

Гражданский кодекс (статья 281- Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд) устанавливает, что [2, статья 281]:

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Земельным кодексом РФ (статья 57, п. 1) определено, что …возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

К пятому пункту относится процедура образования несельскохозяйственного землепользования из земель государственной или муниципальной собственности и изменение в связи с этим целевого назначения земельного участка или вид разрешенного использования.

Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков… изъятием для государственных или муниципальных нужд… определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями…[26]. В качестве таких рекомендаций могут быть использованы Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков… [44].

Из выше сказанного следует, что выкупная стоимость земли при образовании несельскохозяйственного землепользования включает:

- рыночную стоимость земельного участка (вновь образуемого) и находящегося на нем недвижимого имущества;

- все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом необходимо учитывать, что образование несельскохозяйственного землепользования в некоторых случаях вызывает необходимость предоставления дополнительного смежного земельного участка во временное пользование (в аренду) на период строительства объекта и последующую рекультивацию этого участка временного пользования после завершения строительства (реконструкции) объекта.

Следовательно, при образовании несельскохозяйственного землепользования происходит изъятие земель у прежнего собственника. При этом вновь образуемый земельный участок должен быть оформлен в собственность или в аренду [4, статья 3], за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий…, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления [3, статья 20, п. 1].

При оформлении вновь образуемого земельного участка в собственность, должны быть определены:

- рыночная стоимость изымаемых земель;

- все убытки, понесенные прежним собственником, включая упущенную выгоду (с учетом дисконтирования) с той части участка, который изымается во временное пользование на период строительства объекта (освоения);

- затраты на рекультивацию нарушенных земель, предоставленных в аренду на период строительства.

По минимуму перечисленных затрат может быть определен экономически выгодный вариант размещения несельскохозяйственного землепользования.

При оформлении образуемого земельного участка в аренду, должны быть определены все убытки, понесенные прежним собственником, включая упущенную выгоду.

Необходимость перевода земель или земельных участков из одной категории в другую возникает при образовании земельных участков в результате:

- предоставления земель государственной собственности для вновь создаваемых или реконструируемых объектов;

- изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, в том числе путем выкупа, у собственников.

Для принятия решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую должен быть предоставлен документ, подтверждающий, что кадастровая стоимость не превышает более чем на пятьдесят процентов средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району [11, статья 7, пункт 2].

Рыночная или кадастровая стоимость земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость земельного участка определяется профессиональным оценщиком в процессе составления отчета об оценке. Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков [14, статья 15].

Чтобы избежать сложностей в определении рыночной стоимости изымаемого земельного участка можно воспользоваться его кадастровой стоимостью, учитывая, что под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки…(ФСО №4. Приказ Минэкономразвития №508 от 22.10.2010).

При определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка следует руководствоваться Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка [46] (приложение 14).

Кадастровую стоимость вновь образуемого земельного участка можно также определить на основе кадастровой стоимости исходного земельного участка. Информация о кадастровой стоимости изымаемого земельного участка или его части доступна на сайте Росреестра.

По кадастровой стоимости исходного земельного участка и его площади определяется удельный показатель кадастровой стоимости земли (УПКСЗ). Умножая УПКСЗ на площадь изымаемого участка рассчитывается кадастровая стоимость вновь образуемого участка.

По данным публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 129 946 254.75 рубля.

Следовательно, с учетом округления, размер реального ущерба, причиненного собственнику в связи с изъятием земельного участка для строительства автодороги на территории Тосненского района Ленинградской области по состоянию на 19 марта 2015 года составляет 49 373 (сорок девять тысяч триста семьдесят три) рубля.