2. Недвижимость как объект оценки

Недвижимость как объект оценки представляет собой один из важнейших ресурсов, позволяющих обеспечивать эффективную деятельность бизнеса.

Недвижимость, как правило, является имущественным компо­нентом, который составляет по оценочной стоимости больше половины основных фондов предприятия.

Оценка недвижимости может представлять собой один из этапов оценки бизнеса либо проводиться с целью оптимизации использования фонда недвижимого имущества предприятия, та­ких как:

1) анализ недостающих объемов и функционального качества объ­ектов недвижимости, предполагающий:

- возведение новых объектов;

- приобретение дополнительного имущества;

- модернизацию и т. д.;

2) устранение излишков недвижимости путем реализации или пере­профилирования направления использования. Например, это:

- сдача в аренду;

- продажа и т. д.

Оценка недвижимости — это процесс исчисления стоимости объекта недвижимости, характеризующийся следующими пара­метрами:

1) адресность процесса, т. е. оценка конкретного объекта, учиты­вающая его характеристики:

• физические;

• правовые;

• технологические;

• экологические и др.;

2) нацеленность на конкретный тип операции, т. е. оценка для:

• купли-продажи;

• страхования;

• аренды;

• налогообложения;

• залога и т. д.;

• осуществление оценки в конкретный момент времени;

3) регламентированность реализации процесса оценки;

4) строгий порядок соблюдения установленных законодательством:

• этапов оценки;

• стандартов;

• норм;

• процедур.

К возможным целям оценки недвижимости можно отнести:

1. Внесение имущества в уставной капитал;

2. Передача прав собственности;

3. Определение доли имущественных прав;

4. Оценка с целью переоценки основных фондов;

5. Залог;

6. Страхование;

7. Возмещение ущерба;

8. Раздел, наследство, дарение;

9. Купля-продажа, мена;

10. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

11. Аренда, лизинг;

12. Передача в доверительное управление;

13. Отражение отчетности;

14. Инвестиционное проектирование;

15. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

16. Приватизация;

17. Конфискация;

18. Ликвидация;

19. Разрешение имущественных споров и т.д.

3. Земельный участок как объект оценки

Земельный участок — это часть поверхности, обладающая сле­дующими основными характеристиками:

• фиксированная граница;

• площадь и местоположение;

• правовой статус (конкретного участка);

• законодательное регулирование.

С точки зрения бизнеса земельный участок характеризуется как источник получения прибыли на протяжении неограничен­ного времени из-за отсутствия определенного срока службы.

При осуществлении оценки стоимости земельного участка особое внимание следует уделить таким характеристикам земельного участка, как:

1) целевое назначение земель — это установленный законодатель­ством РФ порядок использования земель в соответствии с их принадлежностью к одной из следующих категорий земель:

• поселений;

• сельскохозяйственного назначения;

• промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и спецназначения;

• особо охраняемых территорий и объектов;

• лесного фонда;

• водного фонда;

2) разрешенное использование земельного участка — это эксплуа­тация участка с учетом сервитутов, целевого назначения, огра­ничений, представляющих собой:

• наличие запретов (или разрешений):

- на продажу;

- сдачу в аренду, субаренду земельного участка;

- на изменение целевого назначения земельного участка;

- на строительство тех или иных объектов на территории земельного участка;

• требования к способам застройки земельного участка;

• иные установленные законодательно требования;

3) форма собственности, которая может быть представлена следующими видами:

• государственная:

- федеральная;

- субъектов РФ;

• муниципальная;

• частная.

Оценка стоимости земельных участков осуществляется на осно­вании проведения следующих мероприятий:

• кадастровая оценка — представляет собой единовременное оп­ределение кадастровой стоимости всех земельных участков, классифицированных по видам целевого назначения и функционального использования, в пределах административно-террито­риальных образований и осуществляется:

• в соответствии с постановлением Правительства РФ;

• по единой методике;

• с возможностью привлечения к оценке лиц, имеющих специальную подготовку и опыт по оценке;

2) единичная оценка — это определение стоимости единичного земельного участка независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Единичная оценка земельного участка необходима:

• для осуществления операций купли-продажи или сдачи в аренду;

• разработки инвестиционных проектов и привлечения инве­сторов;

• внесения земель в уставный фонд предприятия.