Расчет основных коэффициентов регулирующих эффективность управления объектом недвижимости.

1. Коэффициент операционных расходов (К о.р.) определяется отношением К о.р. = ПОР/ЭВД

2. Коэффициент чистых операционных доходов (К ч.о.д.) = ЧОД/ЭВД

3. Коэффициент покрытия долга (К п.д.) = ЧОД/ежегодное обслуживание долга (ЕОД)

4. Коэффициент ипотечной задолженности (К и.з.) = стоимость займа/стоимость собственности

5. Ставка денежных поступлений на собственный капитал (С/С) = денежный поток до налогообл./собств. денежные средства

6. Коэффициент безубыточной занятости (К б.з.) = (ОР + ЕОД)/ПВД

Площадь безубыточной занятости (S б.з.) = S общ. * К б.з.

Основной понятийный аппарат

Территория (географический подход) – ограниченная часть твердой поверхности земли, характеризующейся определенной площадью и географическим положением.

С точки зрения норм международного права государственная территория – это определенная часть земной поверхности, находящаяся под суверенитетом данного государства. Включает в себя сушу, внутренние воды, недра, территориальные воды, воздушное пространство над ними и отделяются от территорий других стран государственной границей.

В современной теории территория – это определенная часть земной поверхности, включающая сушу, водную поверхность, недра и воздушное пространство над ними.

Территория характеризуется промышленным пространством, сельскохозяйственным пространством, пространством полезных ископаемых, пространством распространения животных и растений, пространством проживания людей.

То есть территория рассматривается как очеловеченная территория (неотъемлемая сторона жизнедеятельности людей), она приобретает свою индивидуальность, свои особенности и исключительные свойства или становится экономическим феноменом, что позволяет говорить о ней ни как о географическом пространстве, а как об экономико-пространственном явлении.

При этом должно обеспечиваться разумное сочетание экономики и экологии, производственной деятельности и социального эффекта, общественного прогресса и самосбережения человечества. Таким образом происходит усложнение характеристики пространства.

Территория – это среда развертывания системы знаний людей и их нравственно-культурных ценностей.

Появляются новые экономические ресурсы территории, интеллектуальный и инновационный потенциал. То есть к характеристике территории добавляется интеллектуально-инновационное пространство (добавляется к пространству проживания людей).

Интеллектуальный потенциал – приводит к возникновению высоких технологий, выпуску наукоемкой продукции, преобразованию производства и в конечном счете к изменению самого образа жизни населения. Как следствие появляется новый образ территории, как особое интеллектуальное пространство (например силиконовая долина в США, титановая долина на Урале)

Инновационный потенциал – это совокупность различных ресурсов, обеспечивающих её возможность (готовность) к использованию новшеств. Понятие территории в рамках административно-территориальных образований – это регионы (субъекты) РФ, области, края, автономные округа, муниципальные образования, иные административно-территориальные единицы.

Концепция полюсов роста – трактует, что очаги благополучия возникают вокруг отдельных предприятий, а нововведения распространяются от центра к периферии (данная концепция зародилась в зарубежной региональной политике). Новеллой на современном этапе является новая концепция территории роста, которая предполагает активное инновационное развитие не отдельных точек роста, а всей территории муниципального образования (городского округа).

То есть инновационное развитие – это управляемый процесс изменений в различных сферах жизни муниципального образования, направленный на достижение высокого качества жизни на территории муниципального образования с наименьшим ущербом для природных ресурсов и наибольшим уровнем удовлетворения потребности населения и интересов государства. То есть этот процесс основывается на развитии наукоемких отраслей, в широком внедрении новшеств, использовании существующих возможностей, реализация которых требует применения новых методов и технологий, направленных на достижение высокого качества жизни населения.

К моделям инновационного развития относят – научные, исследовательские, технологические парки (технопарки), инкубаторы бизнеса, инновационные центры, центры инновационного бизнеса, технополисы, кластеры, территориально-производственные комплексы, наукограды.