Классификация договоров аренды (правовой аспект). Аренда

движимого имущества недвижимого имущества

- прокат (1) - аренда Т/С (2) - лизинг, финансовая аренда (3)

- аренда земли - аренда помещений - аренда предприятий (4)

жилые нежилые

- найм жилого помещения (6)

- аренда зданий и сооружений (5)

Аренда предприятий и аренда зданий и сооружений – это разновидности договора аренды недвижимости (ст.625 ГК РФ).

Аренда по римскому праву – это консенсуальный контракт, согласно которому одна из сторон, а именно арендодатель, временно передает вещь или работу другой стороне, т.е. арендатору, который принимает вещь и совершает контр предоставление арендодателю в виде натуральной ренты или денежной платы.

Заложенная в данном определении основа находит свое отражение в ГК РФ, согласно которому по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество, за плату, во владение и временное пользование (ст.608 ГК РФ).

Юридический аспект данного определения рассматривает возникновение 2 видов права:

1. Право контрагента (арендодатель и арендатор) получать доход от сдачи имущества в аренду для арендодателя в виде арендной платы, для арендатора в извлечении из вещи её полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые остаются в собственности арендатора.

2. Право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Оценка эффективности управления объектом недвижимого имущества

1. Структура формирования денежного потока.

1. Потенциальный валовый доход (ПВД)

- фактическая аренда (потенциально)

- доход от повышения

- прочий доход (парковка, прачечная и т.д.)

2. Полный потенциальный валовый доход (ППВД)

- минус потеря от недоиспользования

= получили эффективный валовый доход (ЭВД)

отдельно посчитали операционные расходы (постоянные, переменные, средства на замену)

= получили полные операционные расходы (ПОР)

3. Чистый операционный доход (ЧОД) – ежегодное обслуживание долга (ЕОД) = денежный поток до налогообложения

4. Эффективный валовый доход (ЭВД) – полные операционные расходы (ПОР) = чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовый доход (ПВД) – представляет собой полный доход от недвижимого имущества при 100% использовании, до вычета операционных расходов.

Фактическая потенциальная аренда (ФПА) – представляет собой часть потенциального валового дохода (ПВД) получаемого с арендных договоров на дату анализа.

Прочий доход – это весь доход, генерируемый от недвижимого имущества, который не извлекается непосредственно из арендуемого пространства. Он включает в себя использование гаражного пространства, доход от оборудования работающего от монетосборов, доход от автостоянки.

В зависимости от пунктов повышения доход предполагает увеличение базовой арендной ставки по условиям арендного договора.

Потери от недоиспользования – представляют собой величину, предусматривающую понижение потенциального дохода, относимого на счет недоиспользования, смены арендаторов и невыплаты арендной платы.

Эффективный валовый доход (ЭВД) – представляет собой планируемый доход от всех операций недвижимого имущества с учетом потерь от недоиспользования и сбора арендной платы.

Операционные расходы – это необходимые расходы для поддержания и использования сданной в аренду собственности или, другими словами, поддержание доходного потока от недвижимости.

Чистый операционный доход – представляет собой прогнозируемый чистый доход, оставшийся после вычета всех операционных расходов из эффективного валового дохода (ЭВД), но до вычета суммы ежегодного обслуживания долга. (ЧОД = ЭВД – ПОР)