IV. Рекомендуемый план действий:

1. Временные рамки предполагаемых перемен (будут внедряться сразу или поэтапно).

2. Оперативный план для объекта.

3. Пересмотренные сравнительные таблицы, описывающие эффект от проведенных изменений.

4. Описание возможных рисков и принятого плана действий.

5. Рекомендация – как будут финансироваться внедряемые изменения (заемные ресурсы, собственный капитал, рефинансирование). При этом разрабатывается бюджет капиталовложений, показывается соответствие затрат и ресурсов, алгоритм осуществления планов маркетинга и аренды с указанием рекомендуемой арендной платы, уровнем занятости помещений.

При реализации маркетинга и аренды включаются:

1. Бюджет маркетинга и аренды.

2. Целевой рынок данного объекта.

3. Описание персонала по сдаче в аренду.

4. Прогноз повышения арендной платы.

5. План работы с общественностью и рекламой.

6. Программа удержания арендаторов.

В конце подчеркивается предлагаемая рекомендация, которая формулирует четкий план действий по отношению к объекту (фото, планы, рисунки, карты, таблицы, брошюры, список арендаторов, их состав + сопроводительные документы - договор аренды, управления, кредитные договоры, и детальные расчеты).

Общая аренда

Классификация Классификация договоров аренды (экономический аспект).

Договор аренды

Предусматривает периодическую корректировку арендной платы, связанную с изменением стоимости недвижимости, в соответствии с преобладающим состоянием рынка.

Аренда с периодической корректировкой

Основана на зависимости арендной платы от определенного индекса, например, индекса потребительских цен.

Индексная аренда

Предусматривает процент от объема продаж

Частично -чистая аренда

Процентная аренда

Предусматривает бремя соотношения операционных расходов между арендодателем и арендатором.

Арендатор ответственен за все операционные расходы связанные с объектом недвижимости, включая затраты на техническое обслуживание, страховку, налоги на собственность

Чистая аренда

Арендатор оплачивает арендную плату, арендодатель оплачивает все операционные расходы включая отопление, электроснабжение, налоги на собственность, страховку.

Полные операционные расходы.

Фиксированные (постоянные) Нефиксированные (переменные) Средства на замену

Фиксированные операционные расходы – независимая от уровней использования и менеджмента часть операционных расходов, которая подлежит выплате в независимости от использования.

Нефиксированные операц. расходы – часть операционных расходов, которая находится в зависимости от уровня использования недвижимости и объема оказываемых услуг по её содержанию (расходы на менеджмент, коммунальные услуги, отделка интерьера, зарплата всего персонала, содержание площадок и парковочных стоянок, другие расходы, безопасность, поставка расходных материалов (моющие средства), удаление и уничтожение мусора)

Средства на замену – предусматривает периодическую замену быстро изнашиваемых элементов здания в течение его экономического срока жизни. К ним относятся кровельное и ковровое покрытие, компрессоры, элеваторы, котлы; кухонное, банное и прачечное оборудование, внутренние улучшения арендуемого пространства, тротуары и проезды, внешняя покраска.

Операционные расходы – это необходимые расходы для поддержания и использования сданной в аренду собственности или, другими словами, поддержание доходного потока от недвижимости.