II. Анализ рынка:

2.1) Районный и поквартальный анализ. В рамках районного анализа определяется район и устанавливаются его границы. Приводится карта или план района, отражаются показатели о численности и составе населения района (уровни доходов, занятость), жилищное и коммерческое строительство, транспорт, общественные места, образование, культура, коммунальные услуги. Все это предопределяет потенциал района и направление роста. Учитываются физические, социальные, политические, демографические и экономические факторы, которые влияют и имеют прямое отношение на данный тип недвижимости.

Проанализировав район – оцениваем квартал, где расположен объект. Фокусируя внимание на характеристиках и тенденциях, которые могут повлиять на положение рассматриваемого объекта. Включаются географические границы микрорайона, приводится карта. Проводится классификация квартала по типу землепользования, описывается стадия развития квартала, информация о населении, муниципальных службах, социальной инфраструктуре, транспорте и магазинах, уровне доходов в квартале, политических пристрастиях и другие данные.

2.2) Сравнительный анализ аренды. В данном разделе прописываются выводы относительно уровня арендной платы, основываясь на данных по сопоставимым зданиям, принимая во внимание факторы спроса, предложения и коэффициент емкости рынка. Указывается какие районные тенденции воздействуют на заданные факторы.

2.3) Итоги и выводы – завершается оценкой влияния районного и поквартального анализа на формирование уровня арендной платы, отражая конкурентное положение объекта.

III. Вариантный анализ.

3.1) Вопросы и предположения. В данном разделе отражаются конспективное изложение предположений о будущем развитии объекта, который следует из анализа объекта и анализа рынка, его конкурентного положения с сопоставимыми объектами, из финансовых аспектов, из оценки прав собственности на объект. Данный раздел включает местоположение объекта, физическое состояние имущества, в том числе отложенные ремонты, финансирование, используемые стратегии маркетинга и аренды, программы и планы, управление и кадры, вопросы общего окружения, юридические вопросы, занятость, состав арендаторов и недоиспользование помещений, операционные расходы связанные с объектом, доход приносимый объектом, денежный поток.

3.2) Варианты возможных действий:

1. Оставить как есть.

2. Небольшие изменения.

3. Смена арендаторов.

4. Крупные изменения – модернизация, реконструкция.

3.3) Оценка вариантов. Каждый вариант рассматривается как его реализация будет влиять на доход от объекта или на расходы по его содержанию. Принимаются во внимание следующие положения:

1. Стоимостной анализ.

2. Финансовые решения и финансирование.

3. Решение проблем физического состояния.

4. Управление, стратегии и процедуры.

5. Рыночные аспекты.

6. Соответствие пожеланиям собственника.

Для каждого варианта выполняется проформа финансового анализа, составляется оперативный бюджет на год, рассчитывается чистый операционный доход и денежный поток до налогообложения. Показывается как объект будет развиваться после изменений, составляется постатейный бюджет на 3 года или на 5 лет. В итоге составляется стоимостная матрица.

Критерии	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Доход с инвестиции
Период окупаемости
Чистая текущая стоимость
Внутренняя норма окупаемости
Фактор повышения стоимости