«Управление территориями» Теляков а.В.

Девелопмент – это поиск участка, финансирование, управление, улучшение, развитие, модернизация территории (недвижимость + земля + пакет прав).

Пакет прав делится на:

1. Право распоряжения;

2. Право пользования;

3. Право владения.

4 фактора производства:

1. Земля;

2. Труд;

3. Капитал;

4. Менеджмент.

В России нет риэлторской деятельности, есть брокерская.

Бизнес-план по управлению объектом недвижимости.

Введение:

1. Титульный лист: - название проекта; - наименование объекта недвижимости; - адрес объекта; - краткое описание объекта; - дата выполнения отчета; - имя заказчика; - имя исполнителя; - адрес и телефон исполнителя; - фото объекта.

2. Оглавление.

3. Краткое содержание (в пределах 4-х страниц в конце бизнес-плана) – это конспект бизнес-плана или фотографическое отображение ситуации, включающее: - аналитический обзор; - варианты программы действий; - план действий и алгоритм его осуществления.

4. Цель и пожелание собственнику: - выявляет причину написания бизнес-плана; - отражает задачи заказчика; - формирует окончательную рекомендацию, отвечающую пожеланиям собственника.

I. Анализ объекта:

1.1) Описание объекта – содержит описание земельного участка, а также применимую стратегию управления объектом и кадры занятые на объекте. При этом изложение состояния земельного участка включает возможное и разрешимое его исполнение, а также размеры, форму, топографию и состояние почвы. Указываются въезд и выезд, положение фасада здания, размещение и доступность коммунальных услуг, зонирование и ограничение по землепользованию. План участка объекта указывается в данном разделе, либо в приложении. Кроме того в данный раздел включается весь перечень усовершенствований объекта с описанием проведенных работ, с фотографиями внешних и внутренних элементов. Описание усовершенствований должно включать срок их проведения (реальный и календарный), архитектурный облик и стиль, тип усовершенствования, тип конструкции и материалов внешних элементов, в том числе окон. Включается описание и оценка состояния фундамента, систем здания и кровли, форма здания, общая площадь и полная инвентаризация площадей (число площадей, разграничение их по типам), системы здания, включая описание текущего ремонта и срок действия оборудования (вентиляция, электроснабжение, отопление, сигнализация, водоснабжение и т.д.), описание и состояние площадей общего использования и уровня комфорта. Описывается физическое состояние помещений, включая отложенные ремонтные работы. Дается соответствующую информация о территории парковки, озеленении, вспомогательных сооружениях. Кроме того данный раздел включает описание всего персонала занятого на объекте, а также принятую стратегию управления на объекте. Могут быть отражены должностные инструкции всех сотрудников с оценкой эффективности работы персонала, стратегией управления и применяемой процедуры с учетом построения отношений с арендаторами по эксплуатации и содержанию маркетинга и аренды.

1.2) Финансовый анализ – отражает картину объекта недвижимости, как объекта для привлечения финансовых средств. Сюда включаются:

1. Текущий оперативный бюджет, в том числе доход от аренды, требуемые операционные расходы с расшифровкой каждой статьи.

2. Состав арендаторов, условия и сроки аренды.

3. Незанятость помещение и соответствующие потери.

4. Операции за последние 3 года, включая поступления от аренды и прочие поступления, операционные расходы, а также историческая справка о развитии объекта за последние 3 года.

5. Доля собственности каждого владельца, с учетом внесенного собственного капитала.

6. Текущее финансирование, в том числе начальный размер кредита, текущий остаток, условия и сроки погашения.

7. Коэффициент капитализации и оценка объекта на текущий момент (каков он есть).

1.3) Итоги и выводы – подводит итоги всей предыдущей информации, включая анализ общего состояния объекта и объем финансовых вложенных средств.